FUNDAMENTOS CREACIÓN DE LA ORGANIZACIÓN ESTATAL DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR

Señor Presidente
La crisis mundial de los sistemas hipotecarios que hace prever que en
España quiebren 42.000 inmobiliarias y en el Reino Unido otras
12.000, además del colapso financiero que está soportando la
economía mundial, con base en la de Estados Unidos, a lo cual se
suma el fracaso de todos los planes locales destinados a satisfacer el
sueño de la “casa propia”, imposible ya de lograr mediante hipotecas,
hace necesario desarrollar un sistema alternativo.
El que proponemos ya se encuentra en normal funcionamiento en
ciudades muy importantes como Nueva York y Ámsterdam, entre
otras. La creación de una entidad del Estado que fabrique viviendas
para alquilar, debe resolver tanto el problema de la falta de vivienda y
como el de los abusos que se cometen contra los que no la tienen.
El ciclo de especulación financiera y las burbujas inmobiliarias son
parte del mismo proceso de succión de riqueza por parte de los
grandes capitales, que se desplazan sin control por los países que
tienen sistemas de defensa débiles contra su accionar, por eso la
solución del problema de la vivienda no es resoluble por el sistema
bancario que no puede, o no quiere, bajar las tasas de interés por el
dinero que hoy tampoco está dispuesto a prestar. Esto no requiere
argumentación, los hechos lo prueban, con lo cual, insistir por ese
camino, sólo nos llevará a otro fracaso.
En la Argentina de 2008, el rubro que mayor inflación fue el de los
alquileres, estimándose que creció al menos el doble que otros rubros,
como el de los alimentos, por ejemplo. Este incremento de los
alquileres en los locales comerciales, repercute directamente en el
incremento de los precios, pues los comerciantes los deben trasladar a
la mercancía que ofrecen, constituyendo, en algunos casos, un
importante factor de incremento de la inflación.
Por otra parte, no existe en la Argentina un grupo social más
injustamente abandonado por el Estado que el de los que no poseen
su casa o lugar de trabajo propio. Esta situación retrotrae a la
sociedad argentina a hace casi cien años, cuando en gobierno radical
de Hipólito Yrigoyen describió la injusticia con que los propietarios
trataban a los que no tenían vivienda propia. Fue el General Ramírez,
que siendo presidente, sacó la ley que congeló los alquileres, dejando
de lado al Código Civil, y luego durante el primer gobierno peronista,
con la Ley de Propiedad Horizontal, muchas familias pudieron comprar
su propia vivienda.
Fue durante el infame gobierno del Proceso militar cuando se derogó
la Ley de Alquileres y durante los años posteriores, los propietarios
fueron avanzando sobre los derechos de los que le pagaban la renta,
hasta llegar a la insostenible situación actual, similar a la
desprotección que tenían las familias hace un siglo.
Hoy, el abuso llega a niveles insólitos, haciendo del alquiler de una
vivienda una meta casi inalcanzable, tanto por los precios que se
solicitan, los pagos adicionales que se imponen, por las condiciones
establecidas para garantizar a estos y las estafas que cometen todo
tipo de intermediarios ante la desesperación de los que deben
mudarse.
En un nivel conceptual, tenemos que tener en cuenta que la vivienda
es un instrumento imprescindible para la formación de la familia, y
como sin familia no hay hijos, y sin hijos no hay Nación. Por lo tanto,
proveer una vivienda es una obligación ineludible del Estado, tanto
para aquellos que puedan adquirir una vivienda propia como para
aquellos que sólo puedan alquilarla.
Por esto debemos discriminar entre las necesidades de la vida y los
vaivenes del Mercado, pues si bien el Mercado es parte de la Vida, la
Vida no puede ser parte del Mercado, y mucho menos aún, ser parte
del mercado financiero.
En otras palabras, las viviendas y los locales de trabajo no pueden
evaluarse mediante el sistema contable del costo-beneficio financiero,
sino del pensamiento económico que evalúa el Costo versus el Efecto
Social que dicho costo genera.
No existe simetría entre la necesidad del que precisa un techo para su
uso personal o familiar, y el que posee un bien inmueble que no usa, y
por lo tanto pretende obtener la mayor renta posible sobre el mismo.
Por lo tanto, en función de un criterio de estricta justicia, el Estado
debe utilizar sus recursos para imponer un orden vital en un área que
abarca a un sector importantísimo de la población que, solamente en
el Área Metropolitana de Buenos Aires, según los datos del INDEC por
el censo de 2001(ver cuadro con resumen), alcanza aproximadamente
a 2.500.000 personas y en el cual se encuentran aproximadamente
800.000 propiedades, lo cual representa el 23,33% de la población del
Área metropolitana. Eso sin considerar las unidades alquiladas por
aquellos que desempeñan su trabajo profesional, que son
consideradas oficinas y no viviendas, como tampoco los locales
comerciales familiares. Esa situación se ha agravado
considerablemente desde en estos últimos 7 años.
Por otra parte, el dinero que no tributa impuestos y no circula por los
carriles de la economía formal puede estimarse en unos 3.500
millones de pesos anuales (estimando un alquiler promedio de $ 700
por mes), a los que deben sumarse los montos de dinero entregados
como garantías, calculadas en un mes de alquiler por año de contrato,
que suman aproximadamente otros 270 millones de pesos por año.
A esta masa de dinero informal debe sumarse la destinada a pagar el
alquiler de los pequeños locales comerciales, que se encuentran en
una situación similar y tan precaria como la ya descripta, pues si no
renuevan sus contratos de alquiler, pierden la clientela construida con
años de trabajo.
El Estado tiene un sistema armado para definir los valores de los
inmuebles urbanos1, el que utiliza para establecer los impuestos
inmobiliarios, el impuesto de sellos para las escrituras, el de Bienes
Personales y el Impuesto Nacional a la Transmisión de Inmuebles, ese
sistema es la Tasación Fiscal.
1 Este Revaluo Urbano, determina la base imponible de cada parcela. Ese valor está compuesto por:
La tierra libre de Mejoras mas la edificación erigida en ella y sirve de calculo para el Impuesto
Inmobiliario, el Impuesto de Sellos en las Escrituras y además da origen a la base de imposición
para el Impuesto Nacional que grava anualmente el patrimonio ( Bienes Personales ) y el ITI
(Impuesto Nacional a la Transmisión de Inmuebles)

Este valor se estima sumando el valor del terreno al de la edificación
que este soporta, y se actualiza periódicamente. Esta valoración
servirá como referencia para fijar el precio de los alquileres, con lo cual
el precio del alquiler se separa de la puja por la mayor renta, tratando
a las viviendas y centros de trabajo como lo que son, bienes sociales
indispensables, a los cuales debe protegerse impidiendo que el precio
de la renta se infle artificialmente, haciendo pagar al locatario rubros
sobre los cuales éstos no tienen decisión, como el Impuesto
Inmobiliario, las tasas de Alumbrado, Barrido y Limpieza, los costos de
administraciones, reformas y reparaciones sobre un bien que no les
pertenece, etc.. Se hace pagar al locatario montos que quedan fuera
de su control y aún de su opinión..
Fijando el alquiler mensual en base a la Tasación Fiscal, su monto
tenderá a estabilizarse por sí mismo, porque si los propietarios
modifican el valor real para pagar menos impuestos, no podrán cobrar
alquileres altos, y si buscan un revalúo alto con este propósito, tendrán
mayor cuota impositiva.
Todos sabemos que la especulación rentística ha sido del motor de las
construcciones urbanas, y la legislación vigente ha permitido la
degradación progresiva de las condiciones de habitabilidad de las
viviendas, lo cual funciona a contrapelo de los avances que se han
realizado en otros campos, pues esta política de incremento del lucro
a toda costa, ha tenido como consecuencia que las antiguas
construcciones son más confortables que las nuevas.
Para corregir esto es necesario que el Estado establezca parámetros
técnicos y económicos en la construcción de las nuevas unidades que
sirvan de referencia a los constructores privados, sustituyendo la
política de construir con el mínimo costo y obtener el máximo
beneficio, por el de costo adecuado al efecto social que se produce
incrementando la calidad de la vida urbana de la población.
Con este propósito proponemos la creación de la ORGANIZACIÓN
ESTATAL DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR (OEVA), que brindará los
siguientes beneficios:
• Al operar como un jugador más en el mercado inmobiliario
masivo, establece reglas de juego para todo el mercado, tanto
por los precios que está dispuesta a pagar por la construcción,
como sus exigencias de calidad, a lo que se suma su capacidad
para generar nuevas urbanizaciones para una población que
sufrirá grandes cambios ocasionados por las transformaciones
económicas en curso.
• Actúa como un regulador de la inflación, en la parte en que
esta es generada por la especulación inmobiliaria, que está
llegando a cifras inéditas, como a cobrar varios miles de dólares
por metro cuadrado vendido en algunos barrios porteños,
cuando el costo de la construcción ha permanecido
prácticamente estable en aproximadamente 500 dólares por
metro cuadrado. La intervención de la Organización Estatal de
Viviendas para Alquilar, determinará parámetros de valores de
las propiedades urbanas de acuerdo a la realidad constructiva,
lo cual influirá en los precios de mercado de la oferta privada,
creando alternativas las inversiones diferentes a las que se
destinan a sectores especulativos. Tomemos en cuenta que las
propiedades entraron en el circuito especulativo después que
los inversores fueron estafados por el “Corralito”, y esa
demanda llevó a los valores de las locaciones a retornos
semejantes al nivel de la especulación financiera, sin que
implicara sus riesgos.
• Al construir los edificios para alquilar con parámetros
normalizados, establecerá marcos de referencia para la
habitabilidad de los inmuebles, dado que las superficies
habitables y sus prestaciones y terminaciones que fueron
degradando, debido a lógica especulativa del máximo beneficio
con el mínimo de gasto. Es con ese propósito que la ley
especifica que la superficie mínima propia de cada vivienda será
de 90 metros cuadrados. La OEVA, como organización estatal
debe trabajar con el criterio de Costo-Efecto Social y no con la
lógica del Costo-Beneficio, propio de los emprendimientos
capitalistas.
• Los contratos de alquiler de largo plazo (5 años renovables
automáticamente, con su valor equiparado a la tasación fiscal en
cada nuevo período) garantizan la permanencia en el barrio a
las familias y a los profesionales y comerciantes que alquilan, al
mismo tiempo que facilita la tarea a aquellos que quieren
cambiar de lugar, librándolos de los gastos que cualquier
compraventa de inmuebles genera, y también a las
fluctuaciones entre los precios de que deben vender su
propiedad y comprar otra.
• Permite construir muchas viviendas, pues con el régimen
propuesto, con los alquileres recibidos cada 12 años, puede
duplicar el parque obtenido con la inversión inicial, dando un
ejemplo desde el Estado de los beneficios que pueden
obtenerse con las inversiones de mediano plazo.
• Permite un planeamiento urbano racional, al librar la
construcción de viviendas de la especulación inmobiliaria, y
vincularla a las necesidades de acercar a las poblaciones a los
centros de trabajo y actividad, con lo cual puede empezar a
organizar una situación que, en la actualidad, se encuentra fuera
de control, tanto en la distribución de viviendas en el espacio
urbano, sus redes de servicios y los lugares de trabajo
necesarios, lo que sucede con las llamadas “villas miserias” es
un problema sin solución en las actuales circunstancias. Las
nuevas viviendas construidas por la OEVA deberán también
servir como referencia los parámetros estéticos y bioclimáticos
de las construcciones.
La presente Ley sustituye totalmente a la actual Ley de Alquileres,
pues esta se ha ido modificando, pero conservando una base que ya
cumple más de medio siglo. Proponemos soluciones estructurales y
definitivas a la actual situación, destinando los importes de las
locaciones (que salen de los bolsillos de los trabajadores) a solucionar
los problemas de vivienda de las clases populares y permitiendo la
normalización de un gran sector de la economía no formal, la del
mercado de locaciones urbanas. Se establecen así nuevos ejes en
materia de arrendamientos urbanos, serán los siguientes:
• Una enérgica acción del Estado Nacional para construir
nuevas viviendas, generando numerosos puestos de trabajos y
permitiendo a la actividad de la construcción como impulsora de
una constelación de industrias conexas.
• La bancarización de los montos de dinero por los cuales se
paga alquiler, de manera que integren la economía formal y el
Estado pueda cobrar los impuestos que correspondan sobre
estos beneficios.
• La formación de una estructura construir viviendas
financiada con estos montos para de propiedad del Estado
destinadas exclusivamente a alquiler, sirviendo como regulador
del mercado de viviendas y de lugares de trabajo alquilados,
aumentando significativamente la oferta de viviendas y lugares
de trabajo profesional ofrecidos en alquiler, con el consiguiente
impulso a la actividad de la construcción, impulsora del trabajo y
el desarrollo de industrias proveedoras.
• La garantía automática de los bancos a sus clientes si
estos desean alquilar, utilizando un Fondo de Garantía y Padrón
nacional de inquilinos.
• La normalización del mercado de viviendas y locales
alquilados, al establecer el Estado el monto máximo legal a
pagar como locaciones, y establecer un mecanismo para otorgar
garantías bancarias, como única garantía legal válida.
• Por pedido de sus propietarios, se podrá actualizar el
Padrón del Revalúo Urbano de las propiedades que se
encuentran alquiladas, que es la referencia única para establecer
el monto de los alquileres, basado en el valor real de sus
propiedades, establecido por el Estado.
• La supresión de la cláusula que exige a los inquilinos el
pago de las expensas de los edificios obligando así a los
propietarios a un creciente control de los gastos que se realizan,
control que hoy no ejercen puesto que éstos se cargan sobre las
espaldas de los locatarios.
• Posibilita el arraigo de las familias a un barrio determinado,
permitiendo la normalización de la vida familiar al ampliar el
plazo de alquiler a 5 y 6 años renovables en forma automática, a
menos que existan razones fundadas que lo impidan. Con el
mismo criterio se favorece la continuidad laboral de
profesionales y comerciantes, que actualmente deben destinar
gran parte de su energía en reconstruir su clientela y modalidad
de trabajo cada dos o tres años cuando se ven forzados a
mudarse.
Por otra parte, el presente proyecto de Ley no afecta a las viviendas y
lugares de trabajo de profesionales que son utilizados por sus
propietarios, pues el Revalúo Urbano propuesto se realizará
anualmente a pedido de los propietarios, o en forma obligatoria, en el
caso de que las unidades deban ser puestas en venta o desocupadas
por el fallecimiento de sus propietarios, para lo cual será necesaria la
certificación del Valor Fiscal de las mismas, con el objeto de pagar los
correspondiente impuestos y/o darle destino a las unidades
desocupadas.
El Programa de Alquileres Controlados se destina a los sectores de
menos recursos, y los comprendidos en la presente ley sólo son
aplicables a aquellas locaciones urbanas que tienen una superficie
propia inferior a los 150 metros cuadrados, excluyendo cocheras y
medias superficies, tanto para los locales destinados a vivienda
exclusiva como a las unidades aptas para uso de profesionales y
locales comerciales familiares.
ANEXO:
CANTIDAD DE VIVIENDAS PROPIAS Y NO PROPIAS
Datos Ciudad de Buenos Aires y 24 partidos del Conurbano Bonaerense
CENSO INDEC 2001 - http://www.indec.mecon.ar/censo2001s2_2/ampliada_index.asp?mode=04
CIUDAD BUENOS AIRES GRAN BUENOS AIRES A.MEROPOLITANA
TOTAL DE VIVIENDAS 1.024.231 2.384.682 3.408.913
VIVIENDAS PROPIAS 706.261 1.907.675 2.613.936
TOTAL VIVIENDAS NO PROPIAS(1) 317.970 477.366 795.336
% VIVIENDAS NO PROPIAS 31,04% 20,02% 23,33%
VIVIENDAS ALQUILADAS 227.545 201.186 428.731
(1) Comprende las viviendas alquiladas, prestadas, dadas por empleador y otras situaciones no especificadas.
En el sentido expuesto y por motivos de estricta justicia social, solicito
a mis compañeros el acompañamiento al presente proyecto de ley.
Muchas gracias.
Teresita N. Quintela.-

Proyecto de Ley: ORGANIZACIÓN ESTATAL DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR Y REGULACIÓN DE LOCACIONES URBANAS

La UNION ARGENTINA DE INQUILINOS ha recibido un pedido de opinión de la Comisión de Asuntos Administrativos y Municipales del H.Senado de la Nación, respecto de un proyecto modificando la Ley de Alquileres, que se adjunta, y que contiene, a nuestro criterio, aspectos innovativos importantes por lo cual hemos manifestado nuestra voluntad de contribuir a su análisis final.

Encarecemos el envío de opiniones sobre esta iniciativa.

Atentamente

SIN TECHO NO HAY VIDA

Radames Marini

Presidente

Senado de la Nación
Secretaría Parlamentaria
Dirección General de Publicaciones.
(S-0337/09)
PROYECTO DE LEY
El Senado y Cámara de Diputados,...
CREANDO LA
ORGANIZACIÓN ESTATAL DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR
Y REGULANDO LAS LOCACIONES URBANAS.
CAPITULO 1
Creación de la Organización Estatal de Viviendas para Alquilar
(OEVA).
Artículo 1: Se constituye la Organización Estatal de Viviendas para
Alquilar que operará dentro del ámbito del Ministerio de Economía,
con las siguientes atribuciones:
Artículo 2: Construirá, por sí o a través de terceros, o adquirirá por
compra o expropiación, viviendas familiares, estudios profesionales y
locales comerciales para ser destinadas a alquiler en forma exclusiva,
en los términos de la presente Ley.
Artículo 3: Registro: Tendrá a su cargo la confección y actualización de
un Registro Nacional de Unidades Inmobiliarias Alquiladas o Vendidas
mediante Leasing .
Artículo 4: Autoridades: La Organización Estatal de Viviendas para
Alquilar estará integrada por una Junta Ejecutiva y una Comisión
Asesora. El Presidente de la Junta Ejecutiva será designado por el
Ministro de Economía, el Director Técnico será designado por la
Secretaría de Obras Públicas del Ministerio de Planificación, la
Dirección Administrativa y Financiera será cubierta por personal
designado por el Banco de la Nación Argentina, la Dirección Territorial
será asumida por el Vicepresidente de la Comisión de Infraestructura,
Vivienda y Transporte del Senado de la Nación. La Comisión Asesora
Nacional, con voz y sin voto en todas las reuniones que se realicen,
estará integrada por un representante de la Asociación de Inquilinos,
uno por la Federación Argentina de Municipios, uno por la Cámara de
la Cámara Argentina de la Construcción y uno por la Facultad de
Arquitectura y Urbanismo.
Artículo 5: Dependencias de la OEVA en municipios grandes: Todas
las intendencias que posean más de 100.000 habitantes, de acuerdo
al último censo nacional, tienen derecho solicitar una Sede Local de la
Organización Estatal de Viviendas para Alquilar, cuya Comisión
Ejecutiva será presidida por el Intendente e integrada por el Gerente
General del Banco de la Nación Argentina local y el Director de Obras
Públicas del Municipio. La Comisión Asesora Local estará integrada
por el máximo directivo de la ONG local que represente los intereses
de los inquilinos, del máximo directivo de la Cámara de la
Construcción local y del decano de la Facultad de Arquitectura
regional, dependiente de una Universidad Nacional, y si no la hubiere,
de la Facultad de Arquitectura privada que más estudiantes tenga
matriculados. La Organización Nacional regulará las operaciones
descriptas en la presente Ley a realizarse en la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires.
Artículo 6: Dependencias de la OEVA en municipios menores: Se
designará a todos los intendentes de municipios con menos de
100.000 habitantes como delegados de la Organización Estatal de
Viviendas en Alquiler, que deberán presentar anualmente un listado de
aspirantes a obtener dichas viviendas, de acuerdo a un formulario que
facilitará la OEVA.
Artículo 7: Asignación anual de fondos: Anualmente la Organización
Estatal de Viviendas para Alquilar recibirá del Estado Nacional un
Fondo Fiduciario Anual, suficiente como para construir diez millones
de metros cuadrados (10.000.000 m2), considerando el costo por
metro cuadrado de superficie cubierta en las calidades descriptas en el
Artículo 9, y que rija al iniciarse el año fiscal, dicho monto deberá ser
establecido por la Secretaría de Vivienda e incorporado al
Presupuesto Nacional, debiendo el Banco Central emitir los fondos
necesarios para constituir el Fideicomiso Ad Oc, que será administrado
por el Banco de la Nación.
Artículo 8: Integración del personal técnico: El Poder Ejecutivo
Nacional podrá integrar a la Organización Estatal de Viviendas en
Alquiler, en su sede nacional, al personal técnico y los recursos
asignados a otros programas de viviendas en forma directa, o
mediante una ley si fuera pertinente.
Artículo 9: Normativa de calidad: Los inmuebles construidos por la
Organización Estatal de Viviendas para Alquiler responderán a las
normas ISO que definen la Calidad de Gestión del Proyecto y la
Primera Calidad en la Construcción, y deberán entregarse con todas
las conexiones a los servicios públicos de agua corriente, desagües
cloacales y pluviales, electricidad, gas domiciliario y comunicaciones
por cable existentes en su lugar de emplazamiento, que será asignado
siempre que el municipio se comprometa a entregar veredas y calles
terminadas.
Artículo 10: Responsabilidad por la ejecución presupuestaria: Si la
Organización Estatal de Viviendas de Alquiler no ejecuta durante el
año fiscal, al menos el noventa por ciento (90%) del presupuesto
asignado, la Junta Ejecutiva en su totalidad será relevada de sus
cargos.
Artículo 11: Costos internos de la OEVA: Los costos operativos de la
Organización, en todas sus sedes no podrán exceder el dos por mil
(0,2%) del presupuesto asignado para ejecutar las obras.
Artículo 12: Destino de los fondos percibidos como alquileres: Todos
los fondos percibidos por la recepción neta de alquileres por parte de
la Organización se agregarán al Fondo Fiduciario Anual original
referido en el artículo 7, para aumentar la superficie construida
anualmente.
Artículo 13: Superficies mínimas y máximas; Las viviendas familiares y
estudios profesionales construidas por la OEVA deberán tener una
superficie cubierta propia no inferior a los 90 (noventa) metros
cuadrados ni superior a los 150 metros cuadrados, excluyendo medias
superficies, cocheras y bauleras. Los locales tendrán la misma
superficie mínima y no podrán exceder los 250 metros cuadrados,
incluyendo baños y depósitos.
Artículo 14: Reglamento interno de la OEVA: Para todos los aspectos
no considerados en la presente Ley, la conducción de la Organización
Estatal de Viviendas para Alquiler redactará su Reglamento Interno
para regular su actuación, donde se fijarán las condiciones de
administración, expensas y mantenimiento de los edificios de la OEVA,
subordinándose en su totalidad a lo expresado en los términos del
Capítulo 4 de la presente Ley.
Artículo 15: Prohibición de venta: Las construcciones descriptas,
construidas por OEVA, no se podrán vender por leasing o de ninguna
otra manera.
CAPITULO 2
Adjudicatarios de las viviendas a alquilar a cargo de la OEVA
Artículo 16: Procedimiento de Adjudicación: La Sede Nacional y cada
Filial de la OEVA abrirá un registro público de postulantes, lo
incorporará a su banco de datos de acceso público por Internet con el
formulario adecuado, y adjudicará los inmuebles de acuerdo a medida
que se encuentren disponibles de acuerdo al orden de la inscripción
en dicho registro, de acuerdo a las características del grupo familiar
adecuado a cada inmueble. Este Registro será una base para la
distribución de los fondos para la construcción de nuevas viviendas
para alquilar.
Artículo 17: Titularidad de los locatarios: Los contratos de alquiler
realizados por la Organización Estatal de Viviendas de Alquiler son
realizados a título personal e intransferible, excepto en los casos en
que:
17.a. Por fallecimiento del titular, el contrato se transfiera a nombre
de su pareja conviviente o a sus hijos mayores de edad.
17.b. En caso de separación de una pareja conviviente, por acuerdo
del titular, se podrá transferir a la otra parte.
17.c. Todas estas transferencias deberán realizarse ante la filial de la
OEVA local y en el banco donde se realizan los depósitos de alquiler,
cobrará el equivalente a un mes de alquiler como pago por la
renovación de la garantía.
Artículo 18: Transferencias ilegales de viviendas alquiladas a la OEVA:
Las transferencias de alquileres que no cumplan con estas
disposiciones será consideradas como una defraudación al Estado por
parte del titular.
CAPITULO 3
Regulación de las condiciones que deben reunir las locaciones
urbanas en general.
A partir de la promulgación de la presente Ley, las locaciones urbanas
en su totalidad deben regirse, de acuerdo a las siguientes condiciones:
Artículo 19: Contratos escritos: Los contratos de locaciones urbanas,
así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán
formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito
haya tenido principio de ejecución, se considerará que este rige por el
plazo mínimo y precio de la locación será estipulado por esta ley.
Artículo 20: Plazo: El plazo mínimo de las locaciones con destino a
vivienda, con o sin muebles, será de cinco años. Dicho plazo mínimo
será de seis años cuando se destinen a actividades profesionales, o a
locales comerciales. Los contratos que se hayan celebrado o se
celebren en el futuro, pactando períodos menores serán considerados
como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.
Esta norma incluye a las habitaciones alquiladas en inquilinatos u
hoteles que fueran ocupadas por un plazo que supere los tres meses
de ocupación continua.
Artículo 21: Renovación automática: Los contratos serán renovados
automáticamente por igual período a menos que exista una causa
justificada para no hacerlo, a determinarse en sede judicial.
Artículo 22: Exclusiones: Quedan excluidas del plazo y precio mínimo
legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:
22.a. Las unidades de vivienda o para uso profesional que superen
los 150 metros cuadrados de superficie propia, dentro de los cuales no
pueden computarse la superficie de las bauleras, cocheras y las
medias superficies de patios, terrazas y los locales comerciales con
superficies superiores a 250 metros cuadrados de la superficie ya
especificada.
22.b. Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y
organismos internacionales, así como también las destinadas a
personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos
internacionales.
22.c. Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con
fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Se presumirá que
el contrato no es con fines de turismo cuando el plazo del alquiler
supere los tres meses.
22.d. Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda
de animales, vehículos u otros objetos.
22.e. Las locaciones de puestos en mercados o ferias.
22.f. Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los
municipios o entes autárticos, sean parte como inquilinos.
Artículo 23: Precio del alquiler y ajuste de los mismos. El precio de las
locaciones y el ajuste del valor mensual de los alquileres no podrá, en
ninguno de los casos mencionados en el artículo anterior, superar la
150ava. parte del valor de la tasación fiscal vigente, la cual tomará en
cuenta el valor del terreno ocupado, dividido por la cantidad de pisos y
subsuelos, a los que debe agregarse el valor oficial establecido por la
construcción de primera, restando un 1% (uno por ciento) a este valor
por cada año transcurrido desde la terminación de la obra principal o
de un reciclado integral que alcance al menos el 60% de la superficie
del inmueble. Este valor de la tasación fiscal se dividirá por 150 y ese
será el precio de la locación. Todos los alquileres serán fijados en la
moneda nacional vigente, siendo inválidos los importes pactados en
otras monedas.
Artículo 24: Ajuste de los montos de los alquileres: Todos los
propietarios que deseen reconsiderar el Revalúo Urbano Anual de sus
bienes pueden conseguirlo en un plazo de 90 días presentando una
solicitud al organismo correspondiente y, otorgado este, ajustar las
locaciones de acuerdo al mismo.
Artículo 25: Limitaciones para los inquilinos La presente ley alcanza a
una sola vivienda familiar, estudio profesional y/o local comercial por
persona o familia, quedan expresamente excluidos de la adjudicación
de inmuebles de la esfera de Organización Estatal de Viviendas para
Alquilar a las cadenas de comercios o de estudios profesionales como
así también las solicitudes de personas del mismo grupo familiar que
ya dispone de una vivienda alquilada o propia, constituyendo esta
transgresión causa de desalojo. Si una locación permanece
deshabitada por un período de seis (6) o más meses, el contrato de
locación se dará por finalizado aunque se hayan realizado los pagos
correspondientes.
Artículo 26: Intimación del pago: Previamente a la demanda de
desalojo por falta de pago de alquileres u otro motivo, el locador
deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida,
otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos
contados a partir de la recepción de la intimación, que debe consignar
el lugar de pago.
Artículo 27: Períodos de Pago. El precio de arrendamiento deberá ser
fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales, y este pago
debe realizarse durante el mes en que transcurre la ocupación del
inmueble alquilado.
Artículo 28: Pagos anticipados. No podrá requerirse del inquilino o
locatario el pago de alquileres anticipados, depósitos de garantía y/o el
pago de valor llave o su equivalente. La violación de estas
disposiciones facultará al locatario a reclamar el reintegro de las
sumas adelantadas, con su correspondiente actualización. De
requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán
soportadas por el locador.
Artículo 29: Gastos del inmueble El locatario sólo tendrá la obligación
de pagar los gastos por los servicios comunes utilizados en el bien
locado (agua, electricidad, y limpieza de las superficies comunes al
edificio), cuyo importe no puede exceder el 3% del alquiler pactado,
que será destinado a solventar el gasto eléctrico de iluminación de los
espacios comunes y marcha y mantenimiento de ascensores, y
limpieza de estos lugares. El resto de los gastos debe estar a cargo de
los propietarios pues se destinan al mantenimiento de su bien,
inclusive el sueldo y gastos de encargado si lo hubiere. Si el
propietario no efectúa un adecuado mantenimiento a las unidades
alquiladas, según fuera estipulado en el contrato de locación, el
inquilino, solo o como parte de un consorcio de inquilinos, podrá
efectuar dicho mantenimiento, descontando los costos que resultaren
del mismo del pago de los alquileres, en un máximo del cincuenta por
ciento (50%) del alquiler pactado. Ninguno de los impuestos y tasas a
la propiedad pueden cargarse a los inquilinos.
Artículo 30: Resolución anticipada. El inquilino podrá, transcurridos los
tres primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la
contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al
locador con una antelación mínima de treinta días de la fecha en que
reintegrará el bien arrendado.
Artículo 31: Vigencia de los alquileres actuales: A partir de la
promulgación de la presente Ley, todos los contratos de alquiler
vigentes se ajustarán a las condiciones fijadas por la presente Ley,
tanto en el monto de los alquileres, que deberán ajustarse a la
Tasación Fiscal vigente, como en la duración de los mismos, tomando
como inicio la fecha de la firma del contrato en vigencia.
Artículo 32: Viviendas y locales entregados en comodato: En todas
aquellas propiedades que se encuentren habitadas como vivienda
individual o familiar, destinadas a trabajo profesional y/o como locales
comerciales, que fueran prestadas o entregadas en comodato, sus
habitantes podrán adherir al presente régimen con el sólo recurso de
presentar una garantía bancaria al propietario.
Artículo 33: Locación encubierta: En los inmuebles que actualmente
carezcan de autorización, licencia, habilitación o sus equivalentes,
otorgado por la autoridad administrativa competente, para la
explotación de hotel, residencial, pensión familiar u otro tipo de
establecimiento asimilable y/o que no gozarán de aptitud comercial
para dicha explotación, sus ocupantes considerarán las relaciones
existentes o futuras como una locación, debiendo regirse en lo
sucesivo por las normas vigentes en la presente ley. Lo mismo
sucederá con los establecimientos comerciales que no tengan la
correspondiente habilitación, o haya caducado la misma.
Artículo 34: Intermediación para contratos de locación: Se prohíbe el
cobro de comisiones, señas o depósitos en reserva de inmuebles para
alquilar por parte de intermediarios a los futuros inquilinos, debiendo el
intermediario devolver cinco veces las sumas percibidas en tales
conceptos al aspirante a inquilino. En el caso de que algún propietario
requiera de sus servicios, este deberá abonar la totalidad de los
gastos que implique cualquier tipo de intermediación. Las filiales de la
OEVA brindarán el servicio de información y de las actividades previas
a la firma del contrato de locación de sus inmuebles en forma gratuita.
CAPITULO 4
Forma de pago de los alquileres y depósitos de garantías
Artículo 35: Pagos del alquiler . Todos los pagos de alquileres, en
cualquier categoría, deben depositarse en cuentas bancarias, cuya
identificación deberá ser comunicada fehacientemente por el
propietario del bien locado y/o estipulada en la firma del contrato de
locación. En el caso de no haberse cumplido este requisito al vencer el
primer mes de alquiler, el inquilino depositará el importe del alquiler en
una cuenta bancaria elegida por él, a nombre del propietario y se lo
comunicará a este en forma fehaciente.
Artículo 36: Depósitos de Garantía: Las fianzas o depósitos en
garantía quedarán a cargo del organismo bancario del que sea cliente
el futuro locatario, y el inquilino dispondrá de esa garantía hasta que el
contrato de alquiler termine, o surja un conflicto entre propietario o
inquilino, en cuyo caso estos fondos deberán usarse para indemnizar
al propietario, de acuerdo a la resolución judicial.
Artículo 37: Obligatoriedad de proporcionar las garantías a locatarios:
Ningún banco, en el cual uno de los futuros inquilinos tenga cualquier
tipo de relación comercial, o fuera designado por el locador o el
inquilino para recibir el pago de los alquileres, podrá negarse a
proporcionar estas garantías, que deben cubrir seis meses de alquiler
como máximo, y ningún propietario tiene legalmente derecho a
solicitar garantías adicionales a estas, si así lo hiciere, el inquilino tiene
derecho a que se adjudiquen los montos pagados en este concepto a
pagos por el bien alquilado.
Artículo 38: Precio de las Garantías: El precio total cobrado por dicha
garantía no puede exceder el precio de un mes del primer alquiler.
Esta garantía deberá estar vigente por todo el tiempo del contrato. Una
vez por año, podrá ajustarse este monto, con un pago adicional, de
acuerdo a la evolución del precio del alquiler.
Artículo 39: Prerrogativas para los bancos que concedan garantías:
Los bancos que concedan esta garantía pueden exigir que los pagos
de los alquileres que garantizan se depositen en una cuenta especial
del mismo banco.
Artículo 40: Destino de los fondos de garantía: Los bancos que reciban
los depósitos dejados en garantía deberán depositarlos a plazo fijo por
el tiempo de la locación y el banco deberá utilizarlos, de acuerdo al
dictamen judicial, para restaurar daños en la propiedad locada o al
pago de alquileres vencidos.
Artículo 41: Igualdad de términos para los inmuebles construidos por
OEVA. Los contratos de alquiler de inmuebles construidos por la
Organización Estatal de Viviendas para Alquilar se realizarán en los
mismos términos aquí mencionados.
CAPITULO 5
Conversión de los contratos de alquiler en contratos de leasing
Artículo 42: Cómo convertir una locación en un leasing: El locador y el
locatario, podrán solicitar al Banco Garante convertir el contrato de
locación en uno de leasing de 150 cuotas, exceptuando a las viviendas
y locales del sistema de la OEVA, solamente podrán ser vendidos de
esta forma únicamente no hayan registrado solicitudes de inquilinos
para un inmueble determinado durante los últimos 24 meses.
Artículo 43: Valor de los contratos de leasing: El valor de las cuotas de
leasing puede incrementarse hasta en un 50% con respecto al alquiler
pactado según lo descrito en el artículo 3ro.), debiendo el locador
entregar en propiedad al locatario el bien objeto del contrato de leasing
al término de 150 meses desde que el contrato de locación se
convirtió en uno de leasing.
CAPITULO 6
Relaciones con la legislación anterior
Artículo 44: Derogación de leyes anteriores: Se deroga la Ley 23.091 y
todas sus modificaciones, incluyendo las disposiciones del Capítulo III
de la ley 23.091, destinadas a la Promoción de Locaciones Urbanas,
como así también los artículos 1.507 y 1.509 y sus posteriores
modificaciones del Código Civil, y cualquier otro, ley o decreto que se
oponga a lo determinado por la presente Ley.
Artículo 45: Contratos en ejecución: El control de los contratos que se
encuentren en ejecución de acuerdo al Capítulo III de la ley 23.091, se
transferirá a la Organización Estatal de Viviendas en Alquiler, que los
resolverá en los términos pactados.
Artículo 46: Vigencia de la Ley: Vigencia de esta Ley: El Poder
Ejecutivo Nacional deberá poner en funcionamiento lo dispuesto por la
presente Ley dentro de los treinta (30) días de su promulgación.
Artículo 47: Las disposiciones de la presente Ley son de Orden
Público, rigiendo a partir de la publicación en el Boletín Oficial.
Artículo 48: Comuníquese al Poder Ejecutivo.
Teresita N. Quintela.
CREACIÓN DE LA
ORGANIZACIÓN ESTATAL DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR
FUNDAMENTOS
Señor Presidente
La crisis mundial de los sistemas hipotecarios que hace prever que en
España quiebren 42.000 inmobiliarias y en el Reino Unido otras
12.000, además del colapso financiero que está soportando la
economía mundial, con base en la de Estados Unidos, a lo cual se
suma el fracaso de todos los planes locales destinados a satisfacer el
sueño de la “casa propia”, imposible ya de lograr mediante hipotecas,
hace necesario desarrollar un sistema alternativo.
El que proponemos ya se encuentra en normal funcionamiento en
ciudades muy importantes como Nueva York y Ámsterdam, entre
otras. La creación de una entidad del Estado que fabrique viviendas
para alquilar, debe resolver tanto el problema de la falta de vivienda y
como el de los abusos que se cometen contra los que no la tienen.
El ciclo de especulación financiera y las burbujas inmobiliarias son
parte del mismo proceso de succión de riqueza por parte de los
grandes capitales, que se desplazan sin control por los países que
tienen sistemas de defensa débiles contra su accionar, por eso la
solución del problema de la vivienda no es resoluble por el sistema
bancario que no puede, o no quiere, bajar las tasas de interés por el
dinero que hoy tampoco está dispuesto a prestar. Esto no requiere
argumentación, los hechos lo prueban, con lo cual, insistir por ese
camino, sólo nos llevará a otro fracaso.
En la Argentina de 2008, el rubro que mayor inflación fue el de los
alquileres, estimándose que creció al menos el doble que otros rubros,
como el de los alimentos, por ejemplo. Este incremento de los
alquileres en los locales comerciales, repercute directamente en el
incremento de los precios, pues los comerciantes los deben trasladar a
la mercancía que ofrecen, constituyendo, en algunos casos, un
importante factor de incremento de la inflación.
Por otra parte, no existe en la Argentina un grupo social más
injustamente abandonado por el Estado que el de los que no poseen
su casa o lugar de trabajo propio. Esta situación retrotrae a la
sociedad argentina a hace casi cien años, cuando en gobierno radical
de Hipólito Yrigoyen describió la injusticia con que los propietarios
trataban a los que no tenían vivienda propia. Fue el General Ramírez,
que siendo presidente, sacó la ley que congeló los alquileres, dejando
de lado al Código Civil, y luego durante el primer gobierno peronista,
con la Ley de Propiedad Horizontal, muchas familias pudieron comprar
su propia vivienda.
Fue durante el infame gobierno del Proceso militar cuando se derogó
la Ley de Alquileres y durante los años posteriores, los propietarios
fueron avanzando sobre los derechos de los que le pagaban la renta,
hasta llegar a la insostenible situación actual, similar a la
desprotección que tenían las familias hace un siglo.
Hoy, el abuso llega a niveles insólitos, haciendo del alquiler de una
vivienda una meta casi inalcanzable, tanto por los precios que se
solicitan, los pagos adicionales que se imponen, por las condiciones
establecidas para garantizar a estos y las estafas que cometen todo
tipo de intermediarios ante la desesperación de los que deben
mudarse.
En un nivel conceptual, tenemos que tener en cuenta que la vivienda
es un instrumento imprescindible para la formación de la familia, y
como sin familia no hay hijos, y sin hijos no hay Nación. Por lo tanto,
proveer una vivienda es una obligación ineludible del Estado, tanto
para aquellos que puedan adquirir una vivienda propia como para
aquellos que sólo puedan alquilarla.
Por esto debemos discriminar entre las necesidades de la vida y los
vaivenes del Mercado, pues si bien el Mercado es parte de la Vida, la
Vida no puede ser parte del Mercado, y mucho menos aún, ser parte
del mercado financiero.
En otras palabras, las viviendas y los locales de trabajo no pueden
evaluarse mediante el sistema contable del costo-beneficio financiero,
sino del pensamiento económico que evalúa el Costo versus el Efecto
Social que dicho costo genera.
No existe simetría entre la necesidad del que precisa un techo para su
uso personal o familiar, y el que posee un bien inmueble que no usa, y
por lo tanto pretende obtener la mayor renta posible sobre el mismo.
Por lo tanto, en función de un criterio de estricta justicia, el Estado
debe utilizar sus recursos para imponer un orden vital en un área que
abarca a un sector importantísimo de la población que, solamente en
el Área Metropolitana de Buenos Aires, según los datos del INDEC por
el censo de 2001(ver cuadro con resumen), alcanza aproximadamente
a 2.500.000 personas y en el cual se encuentran aproximadamente
800.000 propiedades, lo cual representa el 23,33% de la población del
Área metropolitana. Eso sin considerar las unidades alquiladas por
aquellos que desempeñan su trabajo profesional, que son
consideradas oficinas y no viviendas, como tampoco los locales
comerciales familiares. Esa situación se ha agravado
considerablemente desde en estos últimos 7 años.
Por otra parte, el dinero que no tributa impuestos y no circula por los
carriles de la economía formal puede estimarse en unos 3.500
millones de pesos anuales (estimando un alquiler promedio de $ 700
por mes), a los que deben sumarse los montos de dinero entregados
como garantías, calculadas en un mes de alquiler por año de contrato,
que suman aproximadamente otros 270 millones de pesos por año.
A esta masa de dinero informal debe sumarse la destinada a pagar el
alquiler de los pequeños locales comerciales, que se encuentran en
una situación similar y tan precaria como la ya descripta, pues si no
renuevan sus contratos de alquiler, pierden la clientela construida con
años de trabajo.
El Estado tiene un sistema armado para definir los valores de los
inmuebles urbanos1, el que utiliza para establecer los impuestos
inmobiliarios, el impuesto de sellos para las escrituras, el de Bienes
Personales y el Impuesto Nacional a la Transmisión de Inmuebles, ese
sistema es la Tasación Fiscal.
1 Este Revaluo Urbano, determina la base imponible de cada parcela. Ese valor está compuesto por:
La tierra libre de Mejoras mas la edificación erigida en ella y sirve de calculo para el Impuesto
Inmobiliario, el Impuesto de Sellos en las Escrituras y además da origen a la base de imposición
para el Impuesto Nacional que grava anualmente el patrimonio ( Bienes Personales ) y el ITI
(Impuesto Nacional a la Transmisión de Inmuebles)
Este valor se estima sumando el valor del terreno al de la edificación
que este soporta, y se actualiza periódicamente. Esta valoración
servirá como referencia para fijar el precio de los alquileres, con lo cual
el precio del alquiler se separa de la puja por la mayor renta, tratando
a las viviendas y centros de trabajo como lo que son, bienes sociales
indispensables, a los cuales debe protegerse impidiendo que el precio
de la renta se infle artificialmente, haciendo pagar al locatario rubros
sobre los cuales éstos no tienen decisión, como el Impuesto
Inmobiliario, las tasas de Alumbrado, Barrido y Limpieza, los costos de
administraciones, reformas y reparaciones sobre un bien que no les
pertenece, etc.. Se hace pagar al locatario montos que quedan fuera
de su control y aún de su opinión..
Fijando el alquiler mensual en base a la Tasación Fiscal, su monto
tenderá a estabilizarse por sí mismo, porque si los propietarios
modifican el valor real para pagar menos impuestos, no podrán cobrar
alquileres altos, y si buscan un revalúo alto con este propósito, tendrán
mayor cuota impositiva.
Todos sabemos que la especulación rentística ha sido del motor de las
construcciones urbanas, y la legislación vigente ha permitido la
degradación progresiva de las condiciones de habitabilidad de las
viviendas, lo cual funciona a contrapelo de los avances que se han
realizado en otros campos, pues esta política de incremento del lucro
a toda costa, ha tenido como consecuencia que las antiguas
construcciones son más confortables que las nuevas.
Para corregir esto es necesario que el Estado establezca parámetros
técnicos y económicos en la construcción de las nuevas unidades que
sirvan de referencia a los constructores privados, sustituyendo la
política de construir con el mínimo costo y obtener el máximo
beneficio, por el de costo adecuado al efecto social que se produce
incrementando la calidad de la vida urbana de la población.
Con este propósito proponemos la creación de la ORGANIZACIÓN
ESTATAL DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR (OEVA), que brindará los
siguientes beneficios:
• Al operar como un jugador más en el mercado inmobiliario
masivo, establece reglas de juego para todo el mercado, tanto
por los precios que está dispuesta a pagar por la construcción,
como sus exigencias de calidad, a lo que se suma su capacidad
para generar nuevas urbanizaciones para una población que
sufrirá grandes cambios ocasionados por las transformaciones
económicas en curso.
• Actúa como un regulador de la inflación, en la parte en que
esta es generada por la especulación inmobiliaria, que está
llegando a cifras inéditas, como a cobrar varios miles de dólares
por metro cuadrado vendido en algunos barrios porteños,
cuando el costo de la construcción ha permanecido
prácticamente estable en aproximadamente 500 dólares por
metro cuadrado. La intervención de la Organización Estatal de
Viviendas para Alquilar, determinará parámetros de valores de
las propiedades urbanas de acuerdo a la realidad constructiva,
lo cual influirá en los precios de mercado de la oferta privada,
creando alternativas las inversiones diferentes a las que se
destinan a sectores especulativos. Tomemos en cuenta que las
propiedades entraron en el circuito especulativo después que
los inversores fueron estafados por el “Corralito”, y esa
demanda llevó a los valores de las locaciones a retornos
semejantes al nivel de la especulación financiera, sin que
implicara sus riesgos.
• Al construir los edificios para alquilar con parámetros
normalizados, establecerá marcos de referencia para la
habitabilidad de los inmuebles, dado que las superficies
habitables y sus prestaciones y terminaciones que fueron
degradando, debido a lógica especulativa del máximo beneficio
con el mínimo de gasto. Es con ese propósito que la ley
especifica que la superficie mínima propia de cada vivienda será
de 90 metros cuadrados. La OEVA, como organización estatal
debe trabajar con el criterio de Costo-Efecto Social y no con la
lógica del Costo-Beneficio, propio de los emprendimientos
capitalistas.
• Los contratos de alquiler de largo plazo (5 años renovables
automáticamente, con su valor equiparado a la tasación fiscal en
cada nuevo período) garantizan la permanencia en el barrio a
las familias y a los profesionales y comerciantes que alquilan, al
mismo tiempo que facilita la tarea a aquellos que quieren
cambiar de lugar, librándolos de los gastos que cualquier
compraventa de inmuebles genera, y también a las
fluctuaciones entre los precios de que deben vender su
propiedad y comprar otra.
• Permite construir muchas viviendas, pues con el régimen
propuesto, con los alquileres recibidos cada 12 años, puede
duplicar el parque obtenido con la inversión inicial, dando un
ejemplo desde el Estado de los beneficios que pueden
obtenerse con las inversiones de mediano plazo.
• Permite un planeamiento urbano racional, al librar la
construcción de viviendas de la especulación inmobiliaria, y
vincularla a las necesidades de acercar a las poblaciones a los
centros de trabajo y actividad, con lo cual puede empezar a
organizar una situación que, en la actualidad, se encuentra fuera
de control, tanto en la distribución de viviendas en el espacio
urbano, sus redes de servicios y los lugares de trabajo
necesarios, lo que sucede con las llamadas “villas miserias” es
un problema sin solución en las actuales circunstancias. Las
nuevas viviendas construidas por la OEVA deberán también
servir como referencia los parámetros estéticos y bioclimáticos
de las construcciones.
La presente Ley sustituye totalmente a la actual Ley de Alquileres,
pues esta se ha ido modificando, pero conservando una base que ya
cumple más de medio siglo. Proponemos soluciones estructurales y
definitivas a la actual situación, destinando los importes de las
locaciones (que salen de los bolsillos de los trabajadores) a solucionar
los problemas de vivienda de las clases populares y permitiendo la
normalización de un gran sector de la economía no formal, la del
mercado de locaciones urbanas. Se establecen así nuevos ejes en
materia de arrendamientos urbanos, serán los siguientes:
• Una enérgica acción del Estado Nacional para construir
nuevas viviendas, generando numerosos puestos de trabajos y
permitiendo a la actividad de la construcción como impulsora de
una constelación de industrias conexas.
• La bancarización de los montos de dinero por los cuales se
paga alquiler, de manera que integren la economía formal y el
Estado pueda cobrar los impuestos que correspondan sobre
estos beneficios.
• La formación de una estructura construir viviendas
financiada con estos montos para de propiedad del Estado
destinadas exclusivamente a alquiler, sirviendo como regulador
del mercado de viviendas y de lugares de trabajo alquilados,
aumentando significativamente la oferta de viviendas y lugares
de trabajo profesional ofrecidos en alquiler, con el consiguiente
impulso a la actividad de la construcción, impulsora del trabajo y
el desarrollo de industrias proveedoras.
• La garantía automática de los bancos a sus clientes si
estos desean alquilar, utilizando un Fondo de Garantía y Padrón
nacional de inquilinos.
• La normalización del mercado de viviendas y locales
alquilados, al establecer el Estado el monto máximo legal a
pagar como locaciones, y establecer un mecanismo para otorgar
garantías bancarias, como única garantía legal válida.
• Por pedido de sus propietarios, se podrá actualizar el
Padrón del Revalúo Urbano de las propiedades que se
encuentran alquiladas, que es la referencia única para establecer
el monto de los alquileres, basado en el valor real de sus
propiedades, establecido por el Estado.
• La supresión de la cláusula que exige a los inquilinos el
pago de las expensas de los edificios obligando así a los
propietarios a un creciente control de los gastos que se realizan,
control que hoy no ejercen puesto que éstos se cargan sobre las
espaldas de los locatarios.
• Posibilita el arraigo de las familias a un barrio determinado,
permitiendo la normalización de la vida familiar al ampliar el
plazo de alquiler a 5 y 6 años renovables en forma automática, a
menos que existan razones fundadas que lo impidan. Con el
mismo criterio se favorece la continuidad laboral de
profesionales y comerciantes, que actualmente deben destinar
gran parte de su energía en reconstruir su clientela y modalidad
de trabajo cada dos o tres años cuando se ven forzados a
mudarse.
Por otra parte, el presente proyecto de Ley no afecta a las viviendas y
lugares de trabajo de profesionales que son utilizados por sus
propietarios, pues el Revalúo Urbano propuesto se realizará
anualmente a pedido de los propietarios, o en forma obligatoria, en el
caso de que las unidades deban ser puestas en venta o desocupadas
por el fallecimiento de sus propietarios, para lo cual será necesaria la
certificación del Valor Fiscal de las mismas, con el objeto de pagar los
correspondiente impuestos y/o darle destino a las unidades
desocupadas.
El Programa de Alquileres Controlados se destina a los sectores de
menos recursos, y los comprendidos en la presente ley sólo son
aplicables a aquellas locaciones urbanas que tienen una superficie
propia inferior a los 150 metros cuadrados, excluyendo cocheras y
medias superficies, tanto para los locales destinados a vivienda
exclusiva como a las unidades aptas para uso de profesionales y
locales comerciales familiares.
ANEXO:
CANTIDAD DE VIVIENDAS PROPIAS Y NO PROPIAS
Datos Ciudad de Buenos Aires y 24 partidos del Conurbano Bonaerense
CENSO INDEC 2001 - http://www.indec.mecon.ar/censo2001s2_2/ampliada_index.asp?mode=04
CIUDAD BUENOS AIRES GRAN BUENOS AIRES A.MEROPOLITANA
TOTAL DE VIVIENDAS 1.024.231 2.384.682 3.408.913
VIVIENDAS PROPIAS 706.261 1.907.675 2.613.936
TOTAL VIVIENDAS NO PROPIAS(1) 317.970 477.366 795.336
% VIVIENDAS NO PROPIAS 31,04% 20,02% 23,33%
VIVIENDAS ALQUILADAS 227.545 201.186 428.731
(1) Comprende las viviendas alquiladas, prestadas, dadas por empleador y otras situaciones no especificadas.
En el sentido expuesto y por motivos de estricta justicia social, solicito
a mis compañeros el acompañamiento al presente proyecto de ley.
Muchas gracias.
Tersita N. Quintela.-