FUNDAMENTOS CREACIÓN DE LA ORGANIZACIÓN ESTATAL DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR

Señor Presidente
La crisis mundial de los sistemas hipotecarios que hace prever que en
España quiebren 42.000 inmobiliarias y en el Reino Unido otras
12.000, además del colapso financiero que está soportando la
economía mundial, con base en la de Estados Unidos, a lo cual se
suma el fracaso de todos los planes locales destinados a satisfacer el
sueño de la “casa propia”, imposible ya de lograr mediante hipotecas,
hace necesario desarrollar un sistema alternativo.
El que proponemos ya se encuentra en normal funcionamiento en
ciudades muy importantes como Nueva York y Ámsterdam, entre
otras. La creación de una entidad del Estado que fabrique viviendas
para alquilar, debe resolver tanto el problema de la falta de vivienda y
como el de los abusos que se cometen contra los que no la tienen.
El ciclo de especulación financiera y las burbujas inmobiliarias son
parte del mismo proceso de succión de riqueza por parte de los
grandes capitales, que se desplazan sin control por los países que
tienen sistemas de defensa débiles contra su accionar, por eso la
solución del problema de la vivienda no es resoluble por el sistema
bancario que no puede, o no quiere, bajar las tasas de interés por el
dinero que hoy tampoco está dispuesto a prestar. Esto no requiere
argumentación, los hechos lo prueban, con lo cual, insistir por ese
camino, sólo nos llevará a otro fracaso.
En la Argentina de 2008, el rubro que mayor inflación fue el de los
alquileres, estimándose que creció al menos el doble que otros rubros,
como el de los alimentos, por ejemplo. Este incremento de los
alquileres en los locales comerciales, repercute directamente en el
incremento de los precios, pues los comerciantes los deben trasladar a
la mercancía que ofrecen, constituyendo, en algunos casos, un
importante factor de incremento de la inflación.
Por otra parte, no existe en la Argentina un grupo social más
injustamente abandonado por el Estado que el de los que no poseen
su casa o lugar de trabajo propio. Esta situación retrotrae a la
sociedad argentina a hace casi cien años, cuando en gobierno radical
de Hipólito Yrigoyen describió la injusticia con que los propietarios
trataban a los que no tenían vivienda propia. Fue el General Ramírez,
que siendo presidente, sacó la ley que congeló los alquileres, dejando
de lado al Código Civil, y luego durante el primer gobierno peronista,
con la Ley de Propiedad Horizontal, muchas familias pudieron comprar
su propia vivienda.
Fue durante el infame gobierno del Proceso militar cuando se derogó
la Ley de Alquileres y durante los años posteriores, los propietarios
fueron avanzando sobre los derechos de los que le pagaban la renta,
hasta llegar a la insostenible situación actual, similar a la
desprotección que tenían las familias hace un siglo.
Hoy, el abuso llega a niveles insólitos, haciendo del alquiler de una
vivienda una meta casi inalcanzable, tanto por los precios que se
solicitan, los pagos adicionales que se imponen, por las condiciones
establecidas para garantizar a estos y las estafas que cometen todo
tipo de intermediarios ante la desesperación de los que deben
mudarse.
En un nivel conceptual, tenemos que tener en cuenta que la vivienda
es un instrumento imprescindible para la formación de la familia, y
como sin familia no hay hijos, y sin hijos no hay Nación. Por lo tanto,
proveer una vivienda es una obligación ineludible del Estado, tanto
para aquellos que puedan adquirir una vivienda propia como para
aquellos que sólo puedan alquilarla.
Por esto debemos discriminar entre las necesidades de la vida y los
vaivenes del Mercado, pues si bien el Mercado es parte de la Vida, la
Vida no puede ser parte del Mercado, y mucho menos aún, ser parte
del mercado financiero.
En otras palabras, las viviendas y los locales de trabajo no pueden
evaluarse mediante el sistema contable del costo-beneficio financiero,
sino del pensamiento económico que evalúa el Costo versus el Efecto
Social que dicho costo genera.
No existe simetría entre la necesidad del que precisa un techo para su
uso personal o familiar, y el que posee un bien inmueble que no usa, y
por lo tanto pretende obtener la mayor renta posible sobre el mismo.
Por lo tanto, en función de un criterio de estricta justicia, el Estado
debe utilizar sus recursos para imponer un orden vital en un área que
abarca a un sector importantísimo de la población que, solamente en
el Área Metropolitana de Buenos Aires, según los datos del INDEC por
el censo de 2001(ver cuadro con resumen), alcanza aproximadamente
a 2.500.000 personas y en el cual se encuentran aproximadamente
800.000 propiedades, lo cual representa el 23,33% de la población del
Área metropolitana. Eso sin considerar las unidades alquiladas por
aquellos que desempeñan su trabajo profesional, que son
consideradas oficinas y no viviendas, como tampoco los locales
comerciales familiares. Esa situación se ha agravado
considerablemente desde en estos últimos 7 años.
Por otra parte, el dinero que no tributa impuestos y no circula por los
carriles de la economía formal puede estimarse en unos 3.500
millones de pesos anuales (estimando un alquiler promedio de $ 700
por mes), a los que deben sumarse los montos de dinero entregados
como garantías, calculadas en un mes de alquiler por año de contrato,
que suman aproximadamente otros 270 millones de pesos por año.
A esta masa de dinero informal debe sumarse la destinada a pagar el
alquiler de los pequeños locales comerciales, que se encuentran en
una situación similar y tan precaria como la ya descripta, pues si no
renuevan sus contratos de alquiler, pierden la clientela construida con
años de trabajo.
El Estado tiene un sistema armado para definir los valores de los
inmuebles urbanos1, el que utiliza para establecer los impuestos
inmobiliarios, el impuesto de sellos para las escrituras, el de Bienes
Personales y el Impuesto Nacional a la Transmisión de Inmuebles, ese
sistema es la Tasación Fiscal.
1 Este Revaluo Urbano, determina la base imponible de cada parcela. Ese valor está compuesto por:
La tierra libre de Mejoras mas la edificación erigida en ella y sirve de calculo para el Impuesto
Inmobiliario, el Impuesto de Sellos en las Escrituras y además da origen a la base de imposición
para el Impuesto Nacional que grava anualmente el patrimonio ( Bienes Personales ) y el ITI
(Impuesto Nacional a la Transmisión de Inmuebles)

Este valor se estima sumando el valor del terreno al de la edificación
que este soporta, y se actualiza periódicamente. Esta valoración
servirá como referencia para fijar el precio de los alquileres, con lo cual
el precio del alquiler se separa de la puja por la mayor renta, tratando
a las viviendas y centros de trabajo como lo que son, bienes sociales
indispensables, a los cuales debe protegerse impidiendo que el precio
de la renta se infle artificialmente, haciendo pagar al locatario rubros
sobre los cuales éstos no tienen decisión, como el Impuesto
Inmobiliario, las tasas de Alumbrado, Barrido y Limpieza, los costos de
administraciones, reformas y reparaciones sobre un bien que no les
pertenece, etc.. Se hace pagar al locatario montos que quedan fuera
de su control y aún de su opinión..
Fijando el alquiler mensual en base a la Tasación Fiscal, su monto
tenderá a estabilizarse por sí mismo, porque si los propietarios
modifican el valor real para pagar menos impuestos, no podrán cobrar
alquileres altos, y si buscan un revalúo alto con este propósito, tendrán
mayor cuota impositiva.
Todos sabemos que la especulación rentística ha sido del motor de las
construcciones urbanas, y la legislación vigente ha permitido la
degradación progresiva de las condiciones de habitabilidad de las
viviendas, lo cual funciona a contrapelo de los avances que se han
realizado en otros campos, pues esta política de incremento del lucro
a toda costa, ha tenido como consecuencia que las antiguas
construcciones son más confortables que las nuevas.
Para corregir esto es necesario que el Estado establezca parámetros
técnicos y económicos en la construcción de las nuevas unidades que
sirvan de referencia a los constructores privados, sustituyendo la
política de construir con el mínimo costo y obtener el máximo
beneficio, por el de costo adecuado al efecto social que se produce
incrementando la calidad de la vida urbana de la población.
Con este propósito proponemos la creación de la ORGANIZACIÓN
ESTATAL DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR (OEVA), que brindará los
siguientes beneficios:
• Al operar como un jugador más en el mercado inmobiliario
masivo, establece reglas de juego para todo el mercado, tanto
por los precios que está dispuesta a pagar por la construcción,
como sus exigencias de calidad, a lo que se suma su capacidad
para generar nuevas urbanizaciones para una población que
sufrirá grandes cambios ocasionados por las transformaciones
económicas en curso.
• Actúa como un regulador de la inflación, en la parte en que
esta es generada por la especulación inmobiliaria, que está
llegando a cifras inéditas, como a cobrar varios miles de dólares
por metro cuadrado vendido en algunos barrios porteños,
cuando el costo de la construcción ha permanecido
prácticamente estable en aproximadamente 500 dólares por
metro cuadrado. La intervención de la Organización Estatal de
Viviendas para Alquilar, determinará parámetros de valores de
las propiedades urbanas de acuerdo a la realidad constructiva,
lo cual influirá en los precios de mercado de la oferta privada,
creando alternativas las inversiones diferentes a las que se
destinan a sectores especulativos. Tomemos en cuenta que las
propiedades entraron en el circuito especulativo después que
los inversores fueron estafados por el “Corralito”, y esa
demanda llevó a los valores de las locaciones a retornos
semejantes al nivel de la especulación financiera, sin que
implicara sus riesgos.
• Al construir los edificios para alquilar con parámetros
normalizados, establecerá marcos de referencia para la
habitabilidad de los inmuebles, dado que las superficies
habitables y sus prestaciones y terminaciones que fueron
degradando, debido a lógica especulativa del máximo beneficio
con el mínimo de gasto. Es con ese propósito que la ley
especifica que la superficie mínima propia de cada vivienda será
de 90 metros cuadrados. La OEVA, como organización estatal
debe trabajar con el criterio de Costo-Efecto Social y no con la
lógica del Costo-Beneficio, propio de los emprendimientos
capitalistas.
• Los contratos de alquiler de largo plazo (5 años renovables
automáticamente, con su valor equiparado a la tasación fiscal en
cada nuevo período) garantizan la permanencia en el barrio a
las familias y a los profesionales y comerciantes que alquilan, al
mismo tiempo que facilita la tarea a aquellos que quieren
cambiar de lugar, librándolos de los gastos que cualquier
compraventa de inmuebles genera, y también a las
fluctuaciones entre los precios de que deben vender su
propiedad y comprar otra.
• Permite construir muchas viviendas, pues con el régimen
propuesto, con los alquileres recibidos cada 12 años, puede
duplicar el parque obtenido con la inversión inicial, dando un
ejemplo desde el Estado de los beneficios que pueden
obtenerse con las inversiones de mediano plazo.
• Permite un planeamiento urbano racional, al librar la
construcción de viviendas de la especulación inmobiliaria, y
vincularla a las necesidades de acercar a las poblaciones a los
centros de trabajo y actividad, con lo cual puede empezar a
organizar una situación que, en la actualidad, se encuentra fuera
de control, tanto en la distribución de viviendas en el espacio
urbano, sus redes de servicios y los lugares de trabajo
necesarios, lo que sucede con las llamadas “villas miserias” es
un problema sin solución en las actuales circunstancias. Las
nuevas viviendas construidas por la OEVA deberán también
servir como referencia los parámetros estéticos y bioclimáticos
de las construcciones.
La presente Ley sustituye totalmente a la actual Ley de Alquileres,
pues esta se ha ido modificando, pero conservando una base que ya
cumple más de medio siglo. Proponemos soluciones estructurales y
definitivas a la actual situación, destinando los importes de las
locaciones (que salen de los bolsillos de los trabajadores) a solucionar
los problemas de vivienda de las clases populares y permitiendo la
normalización de un gran sector de la economía no formal, la del
mercado de locaciones urbanas. Se establecen así nuevos ejes en
materia de arrendamientos urbanos, serán los siguientes:
• Una enérgica acción del Estado Nacional para construir
nuevas viviendas, generando numerosos puestos de trabajos y
permitiendo a la actividad de la construcción como impulsora de
una constelación de industrias conexas.
• La bancarización de los montos de dinero por los cuales se
paga alquiler, de manera que integren la economía formal y el
Estado pueda cobrar los impuestos que correspondan sobre
estos beneficios.
• La formación de una estructura construir viviendas
financiada con estos montos para de propiedad del Estado
destinadas exclusivamente a alquiler, sirviendo como regulador
del mercado de viviendas y de lugares de trabajo alquilados,
aumentando significativamente la oferta de viviendas y lugares
de trabajo profesional ofrecidos en alquiler, con el consiguiente
impulso a la actividad de la construcción, impulsora del trabajo y
el desarrollo de industrias proveedoras.
• La garantía automática de los bancos a sus clientes si
estos desean alquilar, utilizando un Fondo de Garantía y Padrón
nacional de inquilinos.
• La normalización del mercado de viviendas y locales
alquilados, al establecer el Estado el monto máximo legal a
pagar como locaciones, y establecer un mecanismo para otorgar
garantías bancarias, como única garantía legal válida.
• Por pedido de sus propietarios, se podrá actualizar el
Padrón del Revalúo Urbano de las propiedades que se
encuentran alquiladas, que es la referencia única para establecer
el monto de los alquileres, basado en el valor real de sus
propiedades, establecido por el Estado.
• La supresión de la cláusula que exige a los inquilinos el
pago de las expensas de los edificios obligando así a los
propietarios a un creciente control de los gastos que se realizan,
control que hoy no ejercen puesto que éstos se cargan sobre las
espaldas de los locatarios.
• Posibilita el arraigo de las familias a un barrio determinado,
permitiendo la normalización de la vida familiar al ampliar el
plazo de alquiler a 5 y 6 años renovables en forma automática, a
menos que existan razones fundadas que lo impidan. Con el
mismo criterio se favorece la continuidad laboral de
profesionales y comerciantes, que actualmente deben destinar
gran parte de su energía en reconstruir su clientela y modalidad
de trabajo cada dos o tres años cuando se ven forzados a
mudarse.
Por otra parte, el presente proyecto de Ley no afecta a las viviendas y
lugares de trabajo de profesionales que son utilizados por sus
propietarios, pues el Revalúo Urbano propuesto se realizará
anualmente a pedido de los propietarios, o en forma obligatoria, en el
caso de que las unidades deban ser puestas en venta o desocupadas
por el fallecimiento de sus propietarios, para lo cual será necesaria la
certificación del Valor Fiscal de las mismas, con el objeto de pagar los
correspondiente impuestos y/o darle destino a las unidades
desocupadas.
El Programa de Alquileres Controlados se destina a los sectores de
menos recursos, y los comprendidos en la presente ley sólo son
aplicables a aquellas locaciones urbanas que tienen una superficie
propia inferior a los 150 metros cuadrados, excluyendo cocheras y
medias superficies, tanto para los locales destinados a vivienda
exclusiva como a las unidades aptas para uso de profesionales y
locales comerciales familiares.
ANEXO:
CANTIDAD DE VIVIENDAS PROPIAS Y NO PROPIAS
Datos Ciudad de Buenos Aires y 24 partidos del Conurbano Bonaerense
CENSO INDEC 2001 - http://www.indec.mecon.ar/censo2001s2_2/ampliada_index.asp?mode=04
CIUDAD BUENOS AIRES GRAN BUENOS AIRES A.MEROPOLITANA
TOTAL DE VIVIENDAS 1.024.231 2.384.682 3.408.913
VIVIENDAS PROPIAS 706.261 1.907.675 2.613.936
TOTAL VIVIENDAS NO PROPIAS(1) 317.970 477.366 795.336
% VIVIENDAS NO PROPIAS 31,04% 20,02% 23,33%
VIVIENDAS ALQUILADAS 227.545 201.186 428.731
(1) Comprende las viviendas alquiladas, prestadas, dadas por empleador y otras situaciones no especificadas.
En el sentido expuesto y por motivos de estricta justicia social, solicito
a mis compañeros el acompañamiento al presente proyecto de ley.
Muchas gracias.
Teresita N. Quintela.-