La falta de una regulación eficaz en un marco de fuerte desigualdad entre dueños e inquilinos, suele generar un ámbito propicio para los abusos. Es así que la falta de información sobre nuestros derechos es el sustrato en el cual estos abusos se naturalizan. Por ello la Asociación Platense de Inquilinos elaboró este resumen para que comiences a informarte y defiendas tus derechos ante los abusos.
- La principal legislación vinculada a los contratos de locación son: la Ley Nacional nº 23.091 (Ley de locaciones), el Código Civil (Art. nº 1493 al Art. nº 1622), la Ley Nacional nº 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal) y la Ley nº 19724 (Ley de Prehorizontalidad)
- Lamentablemente la falta de viviendas para alquilar genera situaciones complicadas al momento de buscar una. Es muy importante evitar buscar de forma apurada. Al momento de revisar la vivienda la misma debe hacerse concienzudamente y no dejarse llevar por el apuro. No se deje intimidar por comentarios como “hoy ya vino alguien interesado”, “te conviene alquilarlo porque esta propiedad se alquila rapidísimo” y nunca vea al otro inquilino como un competidor que le va a quitar la casa, ya que se encuentra en la misma situación que Ud.
- Costos de un contrato: (estos son los gastos marcado por la legislación, si les agregan otros, son gastos innecesarios)
Mes adelantado: el mes se paga adelantado y NO podrá requerirse al inquilino el pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes (Ley nº 23.091 art 7)
Depósitos: El depósito es un dinero que se da en efectivo, en concepto de brindar una garantía al dueño en caso de que el inquilino no cumpla con alguna de sus obligaciones. El mismo debe ser devuelto una vez finalizado el contrato. Siempre se debe pedir recibo para poder reclamar. El valor del depósito no puede superar el valor de un mes de alquiler por año de contrato (Ley nº 23.091 art 7). En algunos casos, se firman pagares por determinadas sumas (el valor del pagare no esta estipulado por ley, pero trate de que no supere dos meses de alquiler), en ese caso no se debe entregar dinero y al igual que los depósitos, deben ser reintegrados al finalizar el contrato y rotos.
Honorarios: Los honorarios de un corredor inmobiliario tienen un tope del 4% del total del precio del contrato (es decir la suma del costo de todos los meses), pudiendo este pago compartirse con el dueño. (Art nº 53 de la Ley Prov. 10973). Este costo es para los martilleros públicos o inmobiliarias, si otro profesional o particular cobra honorarios, asesórese sobre el porque de sus costos.
Timbrado: impuesto que se le cobran a los contratos y es del 1% del total del costo del contrato. También puede ser compartido o pagarlo el dueño.
Averiguación de garantías: el valor deriva del costo del trámite que se realiza en el Registro de la Propiedad, y se denomina “informe de dominio”. El costo de este trámite varía entre los 60 a 300 pesos, según el tiempo de realización del trámite. Para consultar la tasa, visite; http://www.rpba.gov.ar/descargas/tasas
Suele ser común que todos estos gastos se presenten juntos como una suma final, y en ese caso uno no logra discernir entre los diferentes costos. Por ello es muy IMPORTANTE que se exija un buen detalle sobre los gastos del contrato y se obtenga una factura C o recibo donde se señale claramente los valores de cada gasto, sea honorario, deposito, timbrado o mes adelantado
4. Al momento de revisar una casa, deje constancia en el contrato sobre los desperfectos que el inmueble posea, como así cualquier promesa de arreglo por parte del dueño. Al momento de firmar se suele estipular una cláusula que marca que la casa se encuentra en “buen estado”. Si no se aclaran los desperfectos da pie a que luego no se realicen los arreglos o se lo cobren al inquilino.
5. Sacar la cláusula del contrato que diga que nos hacemos cargo de las reparaciones que deban realizarse en el inmueble. Poner que regirá lo dispuesto por los Art. 1515, 1516 y 1545 del Código Civil. Los dos primeros artículos establecen que “Después que el locador (dueño) entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario (inquilino) en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario. Art. 1516.- La obligación de mantener la cosa en buen estado, consiste en hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes”. No permitan cláusulas que traspasen las obligaciones del dueño al inquilino.
6. Corroborar al momento de la firma que el que figura como locador firme adelante nuestro exhibiendo su DNI. Si la persona que firma no es realmente la persona que dice ser en el contrato, le posibilitaría al real propietario desconocer el contrato o la reserva en caso de arrepentimiento o necesidad de recuperar la propiedad. Lo cual puede suceder si el dueño no lo firmo delante de nosotros.
7. Corroborar que figure bien claro donde se pagan los alquileres y quien recibe los pagos. Y actuar en coincidencia exacta. Suele pasar que en el contrato suele figurar un lugar de pago, y que los recibos que tenemos son todos firmados por la inmobiliaria, la cual no figura en el contrato. Entonces si no tenemos un recibo de acuerdo al contrato, lo que tenemos es papeles firmados sin valor cancelatorio. Por ello estamos expuestos a que en una hipótesis de conflicto, desconozcan los recibos y pretendan ejecutarnos judicialmente el pago integro de todos los alquileres pagados.
8. Pagar siempre de acuerdo al periodo de pago establecido en el contrato. El cual siempre debemos poner que sea del 1 al 10 como mínimo. Si por cualquier razón pagamos fuera de este término, sin importar que haya sido por pedido o culpa del dueño, dejamos abierta la posibilidad de un reclamo a futuro. Si un mes pagamos fuera de término, que en el recibo figure de todos modos un día dentro del término ya estipulado. El argumento seria preguntarle al locador si por este pago fuera de términos nos piensa cobrar algún interés o penalidad, y en caso de decirnos que si, pagarlo en ese mismo momento y que el recibo así lo exprese.
9. Que no pongan cláusulas usurarias. Las usuales son dos: Una relativa al pago del alquiler fuera de término, y la otra con respecto a penalidades por no entregar el inmueble al vencimiento del contrato. Usura es la percepción desproporcionada de intereses
10. Notificar por carta documento cualquier anomalía grave que presente el inmueble sino pensamos costear de nuestro bolsillo el arreglo. Si bien es cierto que determinadas reparaciones estructurales hacen a la obligación esencial del locador, no menos cierto es que nuestra obligación es notificar dichos acontecimiento. Esto a fin de permitir al locador reparar el inmueble e impedir de esa manera posiblemente un mayor daño por el agravamiento del problema. La falta de notificación de nuestra parte puede generar en el propietario el derecho a reclamar por los daños ocasionados por la dilación en la reparación. Por lo que si no mandamos la carta documento corremos el riesgo de caer en la estafa de que el locador niegue descaradamente la situación así como nuestros reclamos verbales, y pretenda por ello que le entreguemos el inmueble reparado.
11. No esperar al último mes para renovar el contrato o mudarnos. Comúnmente la gente espera hasta los últimos días para conversar las posibilidades de una renovación. Esto le da mayor poder de negociación al dueño, por lo que usualmente es este mismo quien propone esperar, incluso hasta varios días o meses después de vencido el contrato
12. Al final de todo no entregar la propiedad si no nos extienden firmado un recibo por la entrega de las llaves completo. El recibo de llaves es la única constancia que acredita que termino la locación. Si no contamos con este recibo estamos expuestos a que se nos inicie un juicio ejecutivo por alquileres aun por años enteros después de la entrega de llaves.
13. Expensas: Obviamente el pago de las expensas corresponde al propietario, sin embargo cuando éstos alquilan su unidad suelen trasladar esa obligación a los locatarios. Lo que es totalmente válido en base a la libertad contractual. Pero en este caso hay que distinguir de qué clase de expensas estamos hablando.
- A los inquilinos, les corresponde pagar las llamadas “expensas de administración” o “expensas ordinarias” que son aquellas que hacen posible usar de los bienes comunes a los ocupantes del inmueble, por ejemplo: portería, service ascensores, limpieza, iluminación, honorarios del administrador. Incluso el locatario deberá pagar las “expensas de conservación y de reparación ordinaria” por el mantenimiento de las cosas comunes. Los gastos y su discriminación en ordinarias y extraordinarias deben pedirse al administrador o al consorcio
- En cambio no corresponderá pagar a los inquilinos las expensas extraordinarias de innovaciones o mejoras en el edificio, que se hubieran resuelto por asamblea de propietarios y en mayoría. En conclusión: no corresponde al inquilino el pago de expensas que importen mejoras y por tanto incremento del valor del inmueble. Sí en cambio le corresponderán las de mantenimiento y conservación.
14. Las cláusulas que permiten un aumento del precio del alquiler ¿son legales? Según la actual ley de alquileres (Ley n º 23.091), en su art nº 3 establece que los precios de los alquileres, pueden ajustarse siguiendo siempre los índices oficiales. Pero a partir del 2001 con la Ley de Emergencia Económica (Ley nº 25.561) las indexaciones, es decir ajustar el precio del alquiler a la inflación, fueron suspendidas. Pero a pesar de esta prohibición las mismas están presentes aunque en forma encubierta. Las 3 formas más comunes son: el contrato escalonado, la cláusula de renegociación y los contratos anuales:
- El contrato escalonado supone un precio preestablecido para el primer año y otro para el segundo, el principal problema reside que la diferencia de precio esta basada en cálculos no oficiales sobre la inflación anual. Estos valores, según hemos constatados en contratos firmados durante este año, rondan del 17 al 20 %, lo cual se traduce en un aumento de 200 pesos para un dto. de 2 ambiente. Esto hace que el valor, además de alto, quede a criterio del propietario y no de un acuerdo en común y menos aun, teniendo en cuenta los aumentos del ingreso del inquilino.
- Las cláusulas de renegociación, establecen que cada 6 o 12 meses se renegocie el precio del contrato. Esta renegociación esta fundamentada en lo establecido por el Código Civil sobre la “buena fe” de las partes, en sentarse a renegociar el precio. Todo bien, pero en la mayoría de los casos, esto no ocurre. Según las demandas que nos han llegado, el precio suele ser impuesto por el dueño y el inquilino poco o nada ha participado de “buena fe”. Tal es así, que se dan casos donde se establece que el dueño puede rescindir el contrato si no se llega a un acuerdo, es decir que el dueño puede echarte si no aceptas el nuevo precio, algo que contradice lo estipulado por el Art. 8 de la Ley de Alquileres nº 23.091.
- Por ultimo están los contratos anuales, en total contradicción con el Art. Nº 2 de la ley 23.091, que le permite al dueño ajustar el precio a su conveniencia año a año. Además en general obligan al inquilino a volver a pagar los gastos de contrato nuevamente todos los años.
A modo de conclusión: Es claro que mas allá de las indexaciones estén prohibidas, las mismas existen en forma encubierta dentro de estos marcos. Los precios que se establecen en estas cláusulas son en su mayoría arbitrarios, se suele utilizar índices no oficiales, mucho mayores a los oficiales. La falta de regulación nos vuelve a poner prisioneros de la especulación
Si existe alguna duda, pueden comunicarse con nosotros
- Mail: inquilinosunioslaplata@yahoo.com.ar
- Facebook: Inquilinos Platenses
- También pueden consultarnos en forma gratuita en la Oficina de "Mediación Comunitaria" Calle 47 e/ 12 y 13 nº 889. Horario de atención: martes de 10 a 12 hs y jueves de 16 a 18 hs
Por el derecho al acceso de una vivienda digna.
Asociacion Platense de Inquilinos.
Entradas
