Con fecha 26/12/11 se presento el señalado Proyecto por parte del Senador López de Tierra del Fuego con quién tubimos el agrado de trabajar y aportar ideas para esta presentación. Esperemos su buena acogida en el Congreso de la Nación.
Acontinuación Nota del Senador en publicada con fecha 27/12/11 en el Blog de Bloque de Senadores Nuevo Encuentro y con posterioridad el Proyecto y sus fundamentos. Atte. Equipo de la UAI.
López: “Se trata de proteger los intereses del inquilino, que en el negocio juega su derecho a la vivienda”
Finalizando el año parlamentario, el senador por Tierra del Fuego Osvaldo López presentó en el Congreso de la Nación un proyecto integral que busca regular los alquileres de inmuebles urbanos destinados a vivienda.
López, en los fundamentos del proyecto, describió: “el texto que proponemos persigue armonizar el derecho de propiedad con el interés social que debe observarse en el ejercicio de los derechos constitucionales, asegurando el acceso a la vivienda digna consagrado en el artículo 14bis de la Constitución Nacional, cuando el mismo se ejerce sobre un inmueble alquilado.”
Entre los puntos salientes de la iniciativa, cabe mencionarse el establecimiento de un mínimo de 3 años para los contratos de alquiler. Por otra parte, en los casos en que el contrato se celebre por intermedio de una inmobiliaria, los honorarios (que no podrán superar el valor de un mes de alquiler) serán pagados en partes iguales por locador y locatario. Asimismo, el proyecto crea la Dirección Nacional de Viviendas Alquiladas, el Registro Público de Viviendas de Alquiler y el Registro Público de Contratos de Alquiler, a fin de que el Estado tenga una participación efectiva en la regulación de la materia.
Finalmente, a los efectos de ordenar la transición hacia el nuevo sistema, se prorrogan automáticamente todos los contratos que se hallen en curso, por el plazo máximo de 18 meses a partir de la entrada en vigencia de la ley, suspendiéndose por el mismo plazo los desalojos con base en la finalización de dichos contratos.
En cuanto a los objetivos del proyecto, presentado con el acompañamiento de la senadora María Rosa Díaz, sus fundamentos expresan que “se trata de reconducir la vivienda, de su consideración excluyente como mercancía, a su naturaleza real, de derecho humano, lo cual sólo la regulación y el control estatales pueden garantizar.”
“Se trata, en definitiva, de crear un régimen decididamente protectorio de los intereses de la parte contractual que en el negocio juega su derecho a la vivienda, por sobre los de la contraparte, que juega intereses económicos meramente dinerarios o lucrativos”, concluyó el parlamentario.
I) DISPOSICIONES GENERALES
ÁMBITO MATERIAL.
Artículo 1.- Los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda se rigen por la presente ley. El régimen se integra con la ley 23091 y con el Código Civil, sin perjuicio de la prevalencia del texto y del espíritu de la presente reforma, sobre la base de lo previsto en sus artículos 5 y 6.
Los contratos en curso de ejecución a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley deberán adecuarse a sus previsiones, haciéndolo el juez, sumariamente y con audiencia de las partes, en defecto de acuerdo.
FORMA. SANCIONES.
Artículo 2.- Agrégase, como artículo 1bis de la ley 23091, el siguiente:
“Artículo 1bis.- Los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda deben:
1) instrumentarse por escrito,
2) ser intervenidos, homologados y registrados oficialmente.
Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución el juez lo integra, sumariamente y con audiencia de las partes, con arreglo a las disposiciones de la presente ley, ordenando su registración con la retroactividad que corresponda, operando a partir del registro las demás consecuencias previstas en materia de intervención oficial del contrato”.
PLAZO.
Artículo 3.- Sustitúyense los párrafos primero y segundo del artículo 2 de la ley 23091, por los siguientes:
“El plazo mínimo para los contratos de locación de inmuebles urbanos es de tres (3) años.
“Los contratos que fijen plazos menores se consideran celebrados por el plazo mínimo precedentemente fijado”.
DEROGACIONES.
Artículo 4.- Deróganse los artículos 6 a 9 inclusive de la ley 23091.
II) DISPOSICIONES ESPECIALES
PAUTAS INTERPRETATIVAS. PRINCIPIOS.
Artículo 5.- La presente ley integra la reglamentación del artículo 14bis de la Constitución Nacional, como asimismo de los artículos 21.1 de la Convención Americana de Derechos Humanos y 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales previstos por el artículo 75 inciso 22 de la Constitución Nacional, en lo relativo al ejercicio del derecho a una vivienda adecuada y digna, cuando ese derecho se ejerce sobre un inmueble arrendado.
Artículo 6.- A los fines de la presente ley, sus propias disposiciones, las de la ley 23091, las de los artículos 1137, 1197, 1493 a 1621 inclusive y concordantes del Código Civil, y los contratos de locación de inmuebles urbanos destinados a vivienda, se interpretan, se integran y se aplican sobre las siguientes bases:
1) los derechos individuales deben armonizarse a los derechos sociales;
2) los derechos sociales limitan los derechos individuales a través del deber de ejercicio regular y de la prohibición del ejercicio abusivo de éstos impuestos por el artículo 1071 del Código Civil;
3) el derecho a la vivienda es independiente del derecho a la propiedad y lo armoniza al respeto debido a la tenencia sobre bases de seguridad y estabilidad apropiadas a lo previsto en el artículo anterior;
4) el interés social impone al derecho de propiedad restricciones y límites que caracterizan su ejercicio y lo compatibilizan con la supremacía de los derechos sociales en general y de la vivienda en particular;
5) la consideración de los inmuebles como bienes de uso destinados a satisfacer necesidades básicas y derechos fundamentales de las personas prevalece sobre la consideración de los mismos como bienes de cambio;
6) La ley tutela especialmente los derechos de los arrendatarios; promueve la negociación libre e igualitaria del contrato de locación de su vivienda; lo protege de la preponderancia de posición de la parte locadora, de sus mandatarios, o de los intermediarios, así como de los abusos que tal posición puede propiciar; y desalienta la predisposición unilateral de condiciones o cláusulas, al igual que el recurso a formularios de adhesión.
INTERVENCIÓN OFICIAL.
Artículo 7.- En garantía de la verificación, en los contratos, de las bases establecidas precedentemente, el Estado los interviene efectuando las observaciones, recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan.
Dicha intervención puede efectuarse en forma previa a la celebración del contrato y hasta los treinta (30) días posteriores a dicho momento.
HOMOLOGACIÓN Y REGISTRO. SANCIONES.
Artículo 8.- La intervención dispuesta en el artículo anterior se da a instancia de las partes, en forma conjunta o indistinta, y concluye con la simple constancia rubricada, en el contrato, de su homologación. El Estado registra los contratos homologados y entrecruza datos con el organismo local recaudador de impuestos.
Artículo 9.- La falta de intervención del contrato determina para el locador la pérdida, a favor del Estado, de las sumas dinerarias correspondientes a alquileres por todo el tiempo de la demora, hasta el momento de sus homologación y registro.
Artículo 10.- A los fines de la materialización de la sanción precedentemente dispuesta el Estado impone al locatario el deber de pagar los alquileres sucesivos en la Oficina de Registro, entendiéndose que con ello cumple con la obligación de pago a su cargo, sin derecho a reclamo por parte del locador. El incumplimiento de este deber por parte del locatario lo hace pasible de una sanción conminatoria equivalente a un (1) día de alquiler por cada dos (2) días de mora, la cual se liquidará al momento de homologarse el contrato o, en su defecto, cada dos (2) meses.
Artículo 11.- El Estado facilita a las partes la intervención del contrato asesorándolas, y proporcionándoles un modelo homologado, el cual servirá de base a la negociación.
PERÍODOS Y FORMA DE PAGO. PRECIO. MONEDA. AJUSTES.
Artículo 12.- El alquiler se paga en períodos mensuales. El período de pago corresponde al mes en que transcurre la ocupación del inmueble alquilado. La fecha de vencimiento para el pago del período correspondiente no podrá ser anterior al día diez (10) de cada mes.
En caso de resolución anticipada, si la fecha de finalización del contrato no coincide con la fecha de cierre del período mensual de pago, se debe pagar la proporción que corresponda. Para ello se divide por treinta (30) el valor mensual del alquiler, multiplicándose el resultado por la cantidad de días a liquidar.
Artículo 13.- Los alquileres deben pagarse mediante depósito en la cuenta bancaria que la parte locadora indique al locatario mediante su individualización en el contrato. En el comprobante del depósito deberá hacerse consignar la causa del pago de manera tal que las entidades bancarias puedan informar, a pedido de la autoridad de aplicación, el listado de locaciones urbanas destinadas a vivienda, con detalle de los locadores.
Artículo 14.- El precio del alquiler mensual no podrá superar la suma que resulte de dividir por ciento ochenta (180) el valor de reposición del inmueble.
A tal fin, la autoridad de aplicación establece y publica anualmente los valores de reposición, previa tipificación de los inmuebles en base a criterios preestablecidos que contemplen por lo menos ubicación, antigüedad, aspectos constructivos, dimensiones, distribución, funcionalidad, servicios.
Artículo 15.- El valor de reposición se obtiene multiplicando el valor de costo actual del metro cuadrado de la construcción por tipo de inmueble, por el total de metros cuadrados con que cuenta el mismo, y restando dos por ciento (2%) por cada año de su antigüedad.
Artículo 16.- El precio del arrendamiento debe ser fijado exclusivamente en la moneda nacional vigente, siendo total y absolutamente nulas las cláusulas que pacten precios en otras monedas.
Artículo 17.- Las partes pueden ajustar anualmente el precio del arrendamiento, con intervención de la autoridad, en base al último índice de variación salarial promedio publicado en las estadísticas oficiales, de fecha inmediatamente anterior al acuerdo. Se prohíbe todo tipo de ajuste, reajuste, indexación, actualización, variación, o incremento del alquiler durante toda la vigencia del contrato, que contravenga lo aquí dispuesto.
INMUEBLES.
Artículo 18.- Los contratos que regula esta ley tienen por objeto la cesión onerosa de la tenencia estable y segura de inmuebles para el ejercicio, sobre los mismos, de los uso y goce apropiados al derecho a la vivienda digna y adecuada de las personas y familias de los sectores populares y asalariados.
CALIFICACIÓN.
Artículo 19.- Los inmuebles susceptibles de encuadrar en el artículo anterior son calificados por la autoridad de aplicación en función de su aptitud para satisfacer las calidades necesarias al derecho al que se destinan.
La calificación de aptitud contempla condiciones vinculadas a:
1) aprobación de planos correspondientes por parte de las autoridades locales competentes;
2) dimensiones totales, cantidad y calidad de ambientes apropiadas a cada persona o grupo familiar;
3) condiciones de ventilación y luminosidad adecuadas a los estándares exigibles a una vivienda confortable;
4) condiciones de seguridad apropiadas;
5) provisión de servicios básicos indispensables a estándares mínimos de calidad propios a la dignidad de la vivienda;
6) demás condiciones correspondientes a las políticas habitacionales del Estado que contemple la reglamentación de la ley, que deberá efectuarse con intervención de la autoridad de aplicación.
PROHIBICIÓN. SANCIONES.
Artículo 20.- Se prohíbe la locación de inmuebles cuya aptitud no sea previamente calificada de conformidad con el artículo anterior. La violación a esta prohibición determina la procedencia de las sanciones dispuestas en los artículos 9 y 10.
Sin perjuicio de ello, la falta de condiciones en el inmueble para ser calificado como apto implicará, de parte de la autoridad de aplicación, la imposición de recomendaciones tendientes a subsanarlo.
El incumplimiento del plan de refacciones se penaliza, mandando el Estado ejecutar por cuenta del locador las adecuaciones que surjan de las recomendaciones, pagándolas con los alquileres que el locatario le deberá depositar de la forma prevista en dichos artículos, hasta alcanzar el valor de los trabajos realizados.
III) CONTINGENCIAS DE LA DINÁMICA CONTRACTUAL
ALQUILERES ANTICIPADOS. IMPROCEDENCIA.
Artículo 21.- No puede exigirse al locatario el pago de alquileres anticipados más allá del mes en curso previsto por el artículo 12.
GARANTÍAS.
Artículo 22.- En garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el locatario, la parte locadora puede exigir el depósito de una suma equivalente a un (1) mes de alquiler.
Durante el penúltimo mes de vigencia del contrato que no habrá de prorrogarse, la locadora acordará con el locatario la inspección del inmueble para constatar su estado de conservación.
Si el estado del bien es acorde a lo convenido en el contrato y no quedan otras obligaciones pendientes de cumplimiento, el locatario puede imputar el depósito en garantía al último mes de alquiler. En defecto del ejercicio de esta opción, contra la entrega del inmueble la locadora deberá reintegrarle dicha suma al valor actual del alquiler.
En caso de ser necesarias refacciones a cargo del locatario, originadas en el uso inapropiado que hiciera del bien, podrán convenir que éste las haga a su costa, recuperando al final el depósito de garantía; o que las efectúe el locador una vez desocupado el inmueble, afectando a tal fin todo o parte de dicha garantía.
Artículo 23.- Las partes pueden acordar la sustitución del depósito en garantía por la contratación de un seguro que cubra la responsabilidad civil que para el locatario se deriva del contrato de locación.
HONORARIOS. COMISIONES. GASTOS.
Artículo 24.- En caso de que el contrato se celebre con la intermediación comercial de una tercera persona, las sumas que correspondan a comisiones u honorarios por sus servicios no podrán superar el monto equivalente a un (1) mes de alquiler, debiendo ser pagadas por mitades por ambas partes. Asimismo otros honorarios, aranceles, impuestos, o cualquier otro gasto, costa o costo que requiera la instrumentación del contrato en debida forma legal, serán solventados por mitades por las partes.
Artículo 25.- Los locatarios deben pagar las facturas correspondientes a los servicios de que está provista la vivienda, y las expensas ordinarias; en tanto que los propietarios o arrendadores deben pagar las tasas, contribuciones e impuestos que recaen sobre el inmueble, y las expensas extraordinarias.
RENOVACIÓN AUTOMÁTICA.
Artículo 26.- Salvo disposición expresa en contrario, a su vencimiento el contrato se reputa tácitamente reconducido en idénticas condiciones y plazo, sin perjuicio del derecho de la locadora a un nuevo precio basado en las previsiones de esta ley, lo cual se concretará con intervención de la autoridad, como máximo hasta tres (3) meses después del inicio del nuevo período, aplicándose en su caso retroactivamente el nuevo precio. En la materia que regula esta ley no se aplica el artículo 1.622 del Código Civil.
Artículo 27.- En defecto de previsión específica en el contrato, si la parte locadora decide no renovarlo, debe notificar su decisión en forma expresa y fehaciente al locatario, con una antelación mínima de sesenta (60) días corridos a la finalización del contrato. La violación de esta condición da derecho al locatario a tener por operado el principio de ejecución del nuevo contrato, en los términos y con los alcances previstos en los artículos 2 último párrafo, y 3.
RESOLUCIÓN ANTICIPADA.
Artículo 28.- La parte locadora no puede, sin justa causa, resolver anticipadamente el contrato. Existe justa causa cuando el locatario incurre, con dolo o culpa, en incumplimientos graves y reiterados de sus obligaciones contractuales. En tal caso, para ejercer el derecho de resolución unilateral y anticipada por culpa del locatario, la locadora debe previamente constituirlo en mora, intimándolo en forma expresa y fehaciente, exigiendo el cumplimiento de la obligación pendiente y acordando, para ello, un plazo no inferior a quince (15) días corridos.
Resuelto debidamente el contrato la locadora puede demandar judicialmente a la locataria por desalojo. En el proceso de desalojo es obligatoria la participación de la autoridad de aplicación la cual, además de aportar los antecedentes de la relación contractual de que disponga, debe velar por el respeto, en el proceso, de las garantías exigidas por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la Organización de Naciones Unidas.
Artículo 29.- El locatario está obligado a respetar un plazo de vigencia efectiva del contrato de por lo menos tres (3) meses. Puede resolverlo anticipadamente sólo a partir del cuarto mes, a condición de que lo notifique de modo expreso y fehaciente al locador con una antelación mínima de quince (15) días. La decisión en tal sentido y su notificación pueden ser anteriores al plazo mínimo de vigencia del contrato. El ejercicio de esta facultad no acuerda a la parte locadora derecho indemnizatorio ni crédito alguno.
Si el locatario resuelve unilateralmente el contrato antes de los tres (3) meses, o si no respeta la forma o el tiempo de la notificación, pierde el depósito en garantía en beneficio de la parte locadora.
IV) AUTORIDAD DE APLICACIÓN.
AUTORIDADES CENTRAL Y LOCALES.
Artículo 30.- Créase, en el ámbito de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, dependiente del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios, la Dirección de Viviendas Alquiladas, la cual será autoridad de aplicación de la presente ley, a nivel central.
En las provincias y ciudad autónoma de Buenos Aires los respectivos Institutos de Vivienda locales podrán crear sus respectivas unidades o dependencias internas, las que actuarán como autoridad local de aplicación de la presente ley, bajo la coordinación de la autoridad central.
Artículo 31.- El Subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación debe nombrar al Director de Viviendas Alquiladas dentro de los treinta (30) días corridos a contar desde la entrada en vigencia de la presente ley. A partir de su nombramiento el Director deberá, en el plazo de cinco (5) meses, arbitrar lo conducente al cumplimiento de los incisos b), f), g), h), e i) del artículo subsiguiente.
FUNCIONES.
Artículo 32.- Son funciones de la autoridad de aplicación:
a) velar por el cumplimiento de la presente ley, de sus reglamentaciones y demás normativa modificatoria o complementaria;
b) participar en la reglamentación de la presente ley;
c) compilar datos, experiencias, resultados, propuestas y demás antecedentes que vayan surgiendo de la aplicación práctica de la presente ley, como base para la elaboración de proyectos que tiendan a mejorarla;
d) elaborar proyectos de reforma para la mejora de la presente ley, o para la elaboración de otras normativas necesarias o complementarias al mejor cumplimiento de su objeto;
e) promover la articulación de políticas y organismos, tanto estatales como no gubernamentales, con competencias vinculadas al objeto de la presente ley, con el fin de garantizar el mejor cumplimiento de sus funciones y de alcanzar la mayor efectividad en la vigencia y en el respeto de los derechos que esta ley tutela;
f) elaborar la propuesta de su presupuesto necesario para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos;
g) elaborar su organigrama propio, previendo la estructura y la planta necesarias para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos;
h) dictar su reglamento interno de funcionamiento y demás normativa necesaria para funcionar y mejor cumplir sus funciones y objetivos, que no sean de la competencia de otros organismos o estamentos dictar;
i) organizar los registros de contratos y de inmuebles que prevé la presente ley, tanto a nivel central como en los niveles locales;
j) imponer las sanciones que correspondan de acuerdo con lo que dispone la presente ley;
k) reglamentar, organizar y prever las demás condiciones necesarias para la efectivización de lo previsto en esta ley, en cuanto a intervención oficial de los contratos, homologación y registro de los mismos, calificación de aptitud de los inmuebles destinados a alquiler para vivienda, fijación de precios de referencia de los alquileres, fijación del valor de reposición del inmueble, imposición y percepción de las sanciones que correspondan;
l) demás funciones que le asigna la presente ley, su reglamentación, normas modificatorias o complementarias.
V) REGISTROS DE CONTRATOS E INMUEBLES.
REGISTRO DE CONTRATOS.
Artículo 32.- Créase, en el ámbito de la Dirección de Viviendas Alquiladas, el Registro Público de Contratos de Alquiler, el cual tendrá un encargado, quien deberá cumplir con las siguientes funciones:
a) elaborar, con base en la presente ley, un modelo de contrato homologado, con el cual asistirá a las partes contratantes, brindándoselo como base para la negociación;
b) asesorar a las partes que se disponen a negociar un contrato de locación de inmueble destinado a vivienda, sobre las condiciones que posibilitarán las homologación y registro del contrato en debida forma legal;
c) efectuar las recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan a las propuestas de contratos que presenten las partes que requieran la intervención oficial para su homologación;
d) verificar, en forma previa a la homologación de un contrato, el cumplimiento de los deberes tributarios correspondientes a la operación;
e) verificar el cumplimiento, por parte de los proyectos de contratos que se le presenten, de las condiciones emergentes de lo previsto en el artículo 6, de conformidad con lo que prevén los artículos 7 y 8;
f) verificar la presentación de la calificación de aptitud del inmueble que se pretende alquilar con destino a vivienda;
g) homologar y registrar los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda que cumplan las condiciones legales aplicables;
h) recomendar a la Dirección la aplicación de las sanciones que correspondan de conformidad con lo previsto en la presente ley;
i) participar de la organización de los registros locales, bajo la coordinación de la Dirección;
j) colaborar con la Dirección en todo lo necesario para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos.
REGISTRO DE INMUEBLES.
Artículo 33.- Créase, en el ámbito de la Dirección de Viviendas Alquiladas, el Registro Público de Inmuebles de Alquiler, el cual tendrá un encargado, quien deberá cumplir con las siguientes funciones:
a) llevar un registro de inmuebles de alquiler en base a las intervenciones que tenga, precisando si su aptitud fue calificada, si tiene recomendaciones o adecuaciones pendientes, si se han aplicado sanciones, y todo otro dato que permita viabilizar la intervención del Registro de Contratos y de la Dirección, en general;
b) verificar y calificar los inmuebles que se pretendan alquilar con destino a vivienda;
c) asesorar a las partes que se disponen a negociar un contrato de locación de inmueble destinado a vivienda, sobre las condiciones que posibilitarán la calificación de aptitud del inmueble;
d) efectuar las recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan a los inmuebles, necesarias para calificar su aptitud;
e) extender a los interesados el certificado de calificación de aptitud del inmueble, cuando corresponda;
f) interactuar con el Registro de Contratos en todo lo que sea necesario o conveniente al mejor cumplimiento de las funciones y objetivos de la Dirección;
g) recomendar a la Dirección la aplicación de las sanciones que correspondan de conformidad con lo previsto en la presente ley;
h) participar de la organización de los registros locales, bajo la coordinación de la Dirección;
i) colaborar con la Dirección en todo lo necesario para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos.
VI) DISPOSICIONES FINALES
LOCACIONES ENCUBIERTAS.
Artículo 34.- Los inmuebles que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley carezcan de autorización, permiso, licencia, habilitación o sus equivalentes, otorgado por la autoridad administrativa competente, para la explotación de hotel, residencial, pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable, no gozarán de aptitud comercial para dicha explotación. Sus ocupantes con contrato o acuerdo, escrito o verbal, pueden considerar las relaciones existentes o futuras como una locación con fines de vivienda en el marco de esta ley. Lo mismo sucederá con los establecimientos comerciales a los que se le haya retirado o caducado la habilitación oportunamente otorgada.
Para ejercer este derecho el ocupante debe dar intervención a la autoridad de aplicación, la cual impondrá la instrumentación del contrato y demás adecuaciones necesarias de la relación a la ley, de conformidad con lo que se prevé en los artículos 7 y subsiguientes.
OBLIGACIÓN PRINCIPAL DE CADA PARTE.
Artículo 35.- La parte locadora tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al locatario durante el tiempo del contrato, asumiendo la reparación o reposición de todo aquello que no sea dañado por el uso inadecuado de su parte.
Artículo 36.- El locatario tiene las obligaciones de pagar en tiempo y forma el alquiler, y de mantener el inmueble y sus instalaciones en las condiciones en base a las cuales fue calificada su aptitud por la autoridad de aplicación, asumiendo la reparación o reposición de todo aquello que resulte dañado por su actuar culposo. No responde de aquellos desgastes o deficiencias sobrevinientes que sean consecuencia natural de un uso adecuado o del mero transcurso del tiempo.
SUBLOCACIÓN. CESIÓN. SANCIONES.
Artículo 37.- Queda prohibido al locatario subarrendar el inmueble, utilizarlo para fin distinto del de vivienda personal y/o familiar, y la cesión total o parcial del contrato, sin autorización expresa y escrita del locador. Las infracciones a esta disposición le darán derecho a esta parte a impulsar la resolución del contrato de acuerdo con lo previsto en esta ley.
CONTINUADORES DEL LOCATARIO.
Artículo 38.- En caso de abandono del arrendamiento o fallecimiento del locatario, el contrato podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento de su plazo, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.
IRRENUNCIABILIDAD. VIGENCIA.
Artículo 39.- La presente ley es de orden público. Salvo expresa disposición legal en contrario, los derechos que acuerda a los locatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los mismos. Entra en vigencia a partir de su publicación. De conformidad con lo previsto en el artículo 31, dentro de los doce (12) meses posteriores a su entrada en vigencia es plenamente operativa.
PRÓRROGA LEGAL AUTOMÁTICA Y SUSPENSIÓN DE DESALOJOS.
Artículo 40.- A los efectos de asegurar y ordenar la transición hacia la plena operatividad del sistema establecido por la presente ley, dispónese la prórroga automática de todos los contratos de alquiler de inmuebles urbanos con destino a vivienda que se hallen en curso de ejecución a la fecha de su entrada en vigencia, y por el plazo máximo de dieciocho (18) meses a contar de dicha fecha. Consecuentemente, por el mismo plazo se suspenden los desalojos con base en la finalización de dichos contratos.
REGLAMENTACIÓN.
Artículo 41.- El Poder Ejecutivo Nacional deberá reglamentar la presente ley dentro de los seis (6) meses, a contar de su publicación.
DE FORMA.
Artículo 42.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
El Proyecto de Ley de locaciones de inmuebles urbanos destinados a vivienda renueva y actualiza totalmente nuestra actual legislación sobre la materia que se encuentra contenida en el Código Civil y la Ley 23.091.
El texto que proponemos persigue armonizar el derecho de propiedad con el interés social que debe observarse en el ejercicio de los derechos constitucionales, asegurando el acceso a la vivienda digna consagrado en el artículo 14bis de la Constitución Nacional, cuando el mismo se ejerce sobre un inmueble alquilado.
El concepto de vivienda digna es más amplio que el de propiedad y todos los habitantes de la Nación Argentina tienen derecho a acceder a ella. El derecho a acceder a una vivienda digna no es sinónimo de propiedad, siendo el arrendamiento de inmuebles una de las alternativas válidas para cumplir con la manda constitucional.
Como podrá apreciarse el presente proyecto de ley tiende a reglamentar y hacer operativo (al menos en uno de sus aspectos) el artículo 14 bis de la Constitución Nacional, y los instrumentos normativos internacionales vinculados.
Esta obligación del Estado, no solo es impuesta por el Artículo 14 bis de nuestra Carta Magna, sino por expresos tratados internacionales que la Nación Argentina ha suscripto y que por imperio del Artículo 75 inciso 22 de la C.N. tienen jerarquía constitucional.
Así podemos citar el artículo 21 inciso 1° de la Convención Americana sobre Derechos Humanos (Pacto de San José de Costa Rica), ratificada por Ley 23.054, que dice: “Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social”.
A su vez el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, ratificado por Ley 23.313, en su artículo 11:1 sostiene: “Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia…”.
Por último también debe tenerse presente que el derecho al acceso a la vivienda se encuentra reconocido en el artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos (Resolución N° 217 A (III) de la Naciones Unidas del 10 de diciembre de 1948).
Como se señaló precedentemente el proyecto de ley modifica el régimen vigente cuando el arrendamiento tiene por objeto inmuebles destinados para vivienda, quedando vigente lo normado por la Ley 23.091 (excepto los artículos que se derogan por el presente proyecto) y el régimen del Código Civil, cuyas normas como las de la Ley 23.091 serán aplicables supletoriamente siempre y cuando no contravengan lo dispuesto por esta ley especial.
Se han tomado como antecedentes del proyecto ideas del trabajo realizado por la Senadora (mandato cumplido) Teresita Nicolasa Quintela, como también se han consultado he incorporado diversas propuestas contenidas en los trabajos publicados por la Unión Argentina de Inquilinos.-
El texto que se pone a consideración establece un mínimo de 3 años de duración de contrato; deroga los artículo 6 a 9 de la Ley 23.091 ya que sus disposiciones son reemplazadas por la nueva ley; establece principios interpretativos de los contratos teniendo en cuenta las disposiciones del texto constitucional y tratados internacionales citados precedentemente, armonizando los derechos individuales con los derechos sociales; promueve la negociación libre e igualitaria y para asegurar la misma promueve la intervención del estado creando la Dirección Nacional de Viviendas en Locación en el ámbito de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, dependiente del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios.
Esta intervención estatal a través de la Dirección Nacional prevista en el proyecto de ley tiene, entre otra funciones, la de crear el Registro Público de Contratos de Locación donde deberán registrarse y homologarse los contratos de locación que se celebren.
Asimismo el Estado debe proceder a la calificación de los inmuebles para controlar su aptitud para cumplir con los fines del presente proyecto de ley y se lo provee del poder de policía a los efectos de controlar el cumplimiento y aplicar las sanciones previstas.
En síntesis: se parte de la consideración de que los negocios jurídicos relativos a derechos fundamentales de las personas requieren de la activa intervención del Estado en cumplimiento del programa constitucional que los recepta. La educación, la salud, el trabajo, son derechos humanos que, no obstante integrar el plexo de derechos fundamentales y de garantías constitucionales que dan cimiento a nuestra organización nacional, son susceptibles de negocios privados, dentro de las condiciones impuestas por las regulaciones estatales en atención a esa naturaleza y a la responsabilidad que la misma conlleva para el Estado. De ahí que, entendemos, el derecho a la vivienda revista a la misma altura que tales derechos mereciendo, por tanto, una regulación adecuada que no deje el derecho absolutamente librado a las leyes del mercado que responden a otras lógicas, a otros paradigmas y a otras valoraciones, no siempre compatibles con el supremo interés público.
Se trata de reconducir la vivienda, de su consideración excluyente como mercancía, a su naturaleza real, de derecho humano, lo cual sólo la regulación y el control estatales pueden garantizar.
Se trata de crear un régimen decididamente protectorio de los intereses de la parte contractual que en el negocio juega su derecho a la vivienda, por sobre los de la contraparte, que juega intereses económicos meramente dinerarios o lucrativos.
Se trata de buscar un equilibrio que devuelva justicia al negocio en base a la consideración de lo que cada parte pone en juego, acotando los abusos de los locadores que, según la constatación histórica, son la parte prevaleciente, la parte fuerte en la negociación, con el poder de imponer unilateralmente las condiciones que la parte débil del contrato sólo puede aceptar o rechazar, no pudiendo prácticamente discutirlas.
Se trata, en suma, de dar un paso más en el proceso encarado por nuestra Nación, de regeneración del tejido social a partir de la recuperación de los derechos fundamentales de las personas a través de políticas de Estado que vienen incrementando los niveles de inclusión social desandando la herencia de las políticas neoliberales imperantes durante el último cuarto del Siglo XX, proceso que la abrumadora mayoría de nuestro pueblo ha decidido profundizar.
Por todos estos motivos solicitamos su tratamiento.
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