La UNION ARGENTINA DE INQUILINOS EXPRESA:
Hartos del sometimiento, soportando la penuria impuesta por lo propietarios de bienes de renta , que han concretado utilidades especulativas abusivas a nuestra costa, llegamos a la conclusión que no nos queda otra alternativa que la concientización, la movilización y la protesta que conmuevan, y nos conmuevan, para superar la injusticia que padecemos.
La International Union of Tenats ha institutído, desde hace tiempo, el Inernational Tenants Day – Dia Internacional del Inquilino - que se conmemora el primer lunes de octubre de cada año.
El 5 de octubre de 2009 es el Día del Inquilino en todo el mundo y nosotros debemos aprovechar la fecha para resaltar la injusticia que padecemos.
Recibimos habitualmente quejas de inquilinos de todo el país y hemos apoyado la constitución de entidades para agruparnos como lo son la Unión de Inquilinos de Tierra del Fuego – la más austral del mundo – u otras en Neuquén, Salta o Mercedes , Provincia de Buenos Aires, mantenemos contacto fluido con otras, como Inquilinos Uníos, La Plata o Alquileres Bajos de Rosario y también las que tienen objetivos comunes, tales como UNIDEVI (Unión de Deudores de Viviendas Indexadas de Mendoza o las Asambleas del Pueblo de la Capital Federal.
A todos ellos instamos a la realización de una protesta conjunta en el lugar donde actuamos.
Seamos pocos o muchos los que nos movilicemos, que esta acción sirva para marcar la diferencia entre los que se quedan mascullando su frustración en sus casas y los que nos movemos para revertir una situación abominable a la que estamos siendo sometidos.
Nosotros como UAI, y con quienes nos acompañen, nos constituiremos en la esquina de Rivadavia y Callao, frente al Congreso de la Nación para marcar nuestra presencia.
Esta entidad ha designado al Sr. Ricardo Tondo, integrante de la Subcomisión de Relaciones Institucionales como coordinador de la protesta que comenzará a las 11 horas del 5 de octubre.
Esperamos que los Senadores y Diputados tomen nota del problema para el cual hemos propuesto soluciones desde hace mucho tiempo, y se aboquen a su resolución.
SIN TECHO NO HAY VIDA
Radames Marini
Presidente
www.inquilinos.org.ar / info@inquilinos.org.ar
Talcahuano 291, piso 4ª (1013) Buenos Aires, Argentina. Telefax (54) 11 4382 3319 ó 0568 /Celular 15.4188 9658 / Fuera de hora 4373 4376
lunes, 21 de septiembre de 2009
domingo, 6 de septiembre de 2009
La mejor opción es seguir explotando al inquilino
¿El mercado regula la ética y moral?
No se trata simplemente de "dejar que el mercado inmobiliario se autorregule", sino de un dramático déficit habitacional que es aprovechado para coaccionar a los no-propietarios. El precio de los alquileres, derivado de la infinita ambición del team propietario-inmobiliaria es cada vez más asfixiante. Con la excusa de ser una "actividad privada" se esquilma al inquilino, que no tiene defensa alguna y debe aceptar todas y cada una de las condiciones impuestas por el dueño. El "acuerdo entre particulares" que siempre se menciona, en realidad es entre la corporación de propietarios-inmobiliarias-cámaras, etc., vs. un inquilino y su familia, que firma un contrato de esclavitud por dos años.
¿Por qué si un inquilino cumplió correctamente debe salir a conseguir en un mes otro lugar? ¿Por qué debe pagar un mes si quiere irse antes? ¿Por qué debe pagar más para renovar? El inquilino está obligado a abonar un alquiler que le aumentan año a año, o cada seis meses, expensas, rentas y ABL, violando la actual ley de alquileres, que si a alguien protege es al propietario; por una casa que al dueño no le interesa mantener en condiciones, y sólo porque quiere tener una renta BIEN ACTUALIZADA
"No vá a haber viviendas para alquilar", "se dejará de construir".
¿Cuándo vinieron los capitales y produjeron un beneficio real para toda la gente? ¿Para qué franja de la población se construyen inmuebles en el presente "boom inmobiliario"? No podemos esperar que los inversores nos ayuden, debe meterse el Estado, para equilibrar la situación, como en tantas otras cosas, y que ya no sea tan buen negocio explotar al inquilino.
Veremos qué hacen los propietarios cuando deban mantener su inmueble, sin que le ingrese dinero de un alquiler.¿El nuevo recurso para mantener sus rentas será obligarnos a alquilar en negro?. Siendo ésta una lucha de intereses, nuestra intención es hacer ver que los inquilinos que cumplimos con los contratos también podemos defendernos, y lo haremos.
Si en el pasado el propietario fué perjudicado, hoy estamos totalmente del otro lado, a merced del lucro de los que heredaron, o se hicieron la casa, o aprovecharon planes de vivienda pasados; éstas dos últimas, situaciones que tuvieron el privilegio de aprovechar, y que actualmente los inquilinos no tenemos posibilidad de hacerlo.
La inmensa mayoría de los inquilinos somos aptos para que un particular nos explote, pero no para obtener un crédito para comprar una vivienda. El derecho a la propiedad también es el derecho a poder tenerla, en un país desierto como el nuestro, no solamente a resguardar a los que ya la tienen y lucran con la necesidad de los que no.
No se trata simplemente de "dejar que el mercado inmobiliario se autorregule", sino de un dramático déficit habitacional que es aprovechado para coaccionar a los no-propietarios. El precio de los alquileres, derivado de la infinita ambición del team propietario-inmobiliaria es cada vez más asfixiante. Con la excusa de ser una "actividad privada" se esquilma al inquilino, que no tiene defensa alguna y debe aceptar todas y cada una de las condiciones impuestas por el dueño. El "acuerdo entre particulares" que siempre se menciona, en realidad es entre la corporación de propietarios-inmobiliarias-cámaras, etc., vs. un inquilino y su familia, que firma un contrato de esclavitud por dos años.
¿Por qué si un inquilino cumplió correctamente debe salir a conseguir en un mes otro lugar? ¿Por qué debe pagar un mes si quiere irse antes? ¿Por qué debe pagar más para renovar? El inquilino está obligado a abonar un alquiler que le aumentan año a año, o cada seis meses, expensas, rentas y ABL, violando la actual ley de alquileres, que si a alguien protege es al propietario; por una casa que al dueño no le interesa mantener en condiciones, y sólo porque quiere tener una renta BIEN ACTUALIZADA
"No vá a haber viviendas para alquilar", "se dejará de construir".
¿Cuándo vinieron los capitales y produjeron un beneficio real para toda la gente? ¿Para qué franja de la población se construyen inmuebles en el presente "boom inmobiliario"? No podemos esperar que los inversores nos ayuden, debe meterse el Estado, para equilibrar la situación, como en tantas otras cosas, y que ya no sea tan buen negocio explotar al inquilino.
Veremos qué hacen los propietarios cuando deban mantener su inmueble, sin que le ingrese dinero de un alquiler.¿El nuevo recurso para mantener sus rentas será obligarnos a alquilar en negro?. Siendo ésta una lucha de intereses, nuestra intención es hacer ver que los inquilinos que cumplimos con los contratos también podemos defendernos, y lo haremos.
Si en el pasado el propietario fué perjudicado, hoy estamos totalmente del otro lado, a merced del lucro de los que heredaron, o se hicieron la casa, o aprovecharon planes de vivienda pasados; éstas dos últimas, situaciones que tuvieron el privilegio de aprovechar, y que actualmente los inquilinos no tenemos posibilidad de hacerlo.
La inmensa mayoría de los inquilinos somos aptos para que un particular nos explote, pero no para obtener un crédito para comprar una vivienda. El derecho a la propiedad también es el derecho a poder tenerla, en un país desierto como el nuestro, no solamente a resguardar a los que ya la tienen y lucran con la necesidad de los que no.
viernes, 14 de agosto de 2009
Todo depende de los inquilinos: paralización de la construcción, del negocio inmobiliario, arquitectos, ingenieros, emprendimientos,
Profundo rechazo de la Cámara Inmobiliaria de Jujuy al proyecto de ley que modifica la situación de los alquileres en viviendas y comercios02 August, 2009 06:00:00 Jujuy al día – La Cámara Inmobiliaria de Jujuy, a través de su Presidente, José Suárez Fascio, y la Secretaria de dicha entidad, Susana Marino, manifestó un profundo rechazo al proyecto de ley que busca modificar las reglas en los contratos de alquiler, introduciendo cambios en la relación inquilino-propietario. Los profesionales calificaron de demagógico y como una “locura”, las injerencias del proyecto en la valuación que se realizaría de las propiedades, de la cual se pretende deducir el valor del alquiler, indicando que desalienta la escasa inversión existente, por la irracionalidad de una valuación fiscal.
Por otra parte señalaron que, así como se paralizaría la actividad de la construcción, el negocio inmobiliario, que depende en gran medida de la administración de propiedades, se queda sin trabajo, por la intervención de los bancos en el cobro.
El proyecto había sido presentado por la senadora Nacional por la Rioja, Teresita Quintela, y está siendo tratado por la Comisión de Asuntos Municipales del Senado Nacional.
Suárez Fascio indicó sin miramientos que “en términos generales es un horror”.
“Esto ya se quiso hacer en algunos momentos, en los años `50, y fracasó porque el inversor directamente desestima todo lo que sea inversiones inmobiliarias” afirmó.
“En un país como Argentina, que vos tengas el retorno de tus inversiones en 12 años, no tiene razón de ser” explicó Suárez Fascio.
A esto agregó que “con los parámetros de este proyecto, la valuación de la propiedad que daría el valor de locación, es el resultado del valor de la tasación fiscal mas el valor de la construcción, y todavía en Jujuy no está hecho el revalúo fiscal, de manera que van a haber propiedades céntricas con valuaciones de 60.000 pesos, con una construcción vieja, que como mucho puede llegar a la suma de 80.000 pesos, de manera que el valor de locación va a ser menor que lo que cuesta hoy una pieza en Mariano Moreno”.
Por tal motivo se preguntó que “con esta perspectiva, ¿que incentivo puede tener un inversor para hacer un edificio o una casa?”.
Por su parte, Susana Marino fue precisa al definir que “es una aberración porque afectaría a todo en general, arquitectos, ingenieros, emprendimientos, las inmobiliarias en general nos quedaríamos sin trabajo. Los propios dueños se ven afectados”.
En este sentido la Secretaria se refirió a la injerencia de los bancos. “La bancarización de esto implica que aquellas inmobiliarias que trabajan con la administración de propiedades, se quedan sin trabajo, porque el banco al cobrar un seguro de caución, y por derivación, también la cuota”.
De manera que “Se acaba la administración de la propiedad”, según afirmaron al unísono los profesionales.
No obstante, resaltaron la necesidad de realizar modificaciones en la actual estructura, pero con otras recetas. “Lo que se tendría que hacer es sincerar los precios, pero a eso no se llega con una ley. Se va a lograr con el mercado mismo, y no solo por la oferta y la demanda. Hoy las inmobiliarias tienen poco que ver en la formación de precios, son los dueños los que hacen sus propias elucubraciones y ponen un precio de acuerdo a razonamientos propios”, manifestaron.
Entonces “es allí donde se desvirtúan los valores de las propiedades, con lo que se incrementa la locación”.
“Nosotros pretendemos hacer, desde la cámara, publicitar y ordenar el casco de la ciudad. Hay parámetros interesantes que se pueden tomar, por ejemplo, los créditos que daba el banco hipotecario, para 120 metros cuadrados, 300.000 mil pesos, de manera que se puede sacar un valor estimado de esa relación, variando el valor por el inmueble en sí”.
En cuanto al fondo que propone crear viviendas con esa finalidad, Suarez Fascio indicó que es “reiterar algo que ya está, si quieren construir viviendas tienen el FONAVI, se puede gravar la renta que dan estos inmuebles y de lo que se obtenga, se destinan a ese organismo, o al instituto de vivienda, y ejecuten las obras”.
Otro ítem que fue cuestionado es la prolongación de los tiempos contractuales, señalando que “es reiterativo. En dos años de contrato, hay una renovación automática, a los años que fueren, si hay un incumplimiento por parte del locatario caduca el contrato. Es algo que se cae de maduro, si se incumple con las condiciones del contrato, se produce el desalojo. Ante la situación inversa, la prorroga es automática. Se puede pedir una actualización del contrato, pero nada más”.
“Además en la ley también se contempla la actualización, de manera que sigue siendo reiterativo”.
Para finalizar, los dirigentes de la Cámara Inmobiliaria Jujeña indicaron que ya están en contacto con sus correligionarios a nivel nacional para manifestar abiertamente su postura. “A partir de esto nos pusimos en contacto con la Cámara Inmobiliaria Argentina, y desde todas las provincias, incluyendo a los martilleros, se posicionan en contra de este proyecto, porque nos parece una locura”.
“Por otro lado, el proyecto todavía no es conocido, no tiene la difusión necesaria. Ni la gente de la Cámara Argentina tiene la debida información. De esta manera todos los colegios se van a unir en un solo documento, en rechazo total de este proyecto de ley”.
“Por algo cuando en una crisis lo primero que un gobierno hace es reactivar la obra pública, que moviliza todos los sectores, y en este caso esta buena señora quiere paralizar todos los sectores por demagogia” finalizaron con contundencia los profesionales.
Fragmento del documento emitido por la Cámara Inmobiliaria Argentina;
“Corresponde, si desde el honorable senado de la nación se creara leyes destinadas a la construcción de vivienda para planes sociales, como lo fuera el FONAVI, contemplando que los adjudicatarios devuelvan los metros cuadrados edificados que le fueran dados, a fin de tener un recupero verdadero que se reinvierta en la prolongación siempre vigente programada, para seguir con la construcción de viviendas para todos, prohibiendo también por ley que nadie modifique esa planificación, que debe que tener la continuidad permanente, gobierne quien gobierne, es decir, con un blindaje anti-demagógico, para prevenir casos como el de esta iluminada, que apagará las paupérrimas inversiones que se realizan a duras penas en estos momentos cruciales”.
Por otra parte señalaron que, así como se paralizaría la actividad de la construcción, el negocio inmobiliario, que depende en gran medida de la administración de propiedades, se queda sin trabajo, por la intervención de los bancos en el cobro.
El proyecto había sido presentado por la senadora Nacional por la Rioja, Teresita Quintela, y está siendo tratado por la Comisión de Asuntos Municipales del Senado Nacional.
Suárez Fascio indicó sin miramientos que “en términos generales es un horror”.
“Esto ya se quiso hacer en algunos momentos, en los años `50, y fracasó porque el inversor directamente desestima todo lo que sea inversiones inmobiliarias” afirmó.
“En un país como Argentina, que vos tengas el retorno de tus inversiones en 12 años, no tiene razón de ser” explicó Suárez Fascio.
A esto agregó que “con los parámetros de este proyecto, la valuación de la propiedad que daría el valor de locación, es el resultado del valor de la tasación fiscal mas el valor de la construcción, y todavía en Jujuy no está hecho el revalúo fiscal, de manera que van a haber propiedades céntricas con valuaciones de 60.000 pesos, con una construcción vieja, que como mucho puede llegar a la suma de 80.000 pesos, de manera que el valor de locación va a ser menor que lo que cuesta hoy una pieza en Mariano Moreno”.
Por tal motivo se preguntó que “con esta perspectiva, ¿que incentivo puede tener un inversor para hacer un edificio o una casa?”.
Por su parte, Susana Marino fue precisa al definir que “es una aberración porque afectaría a todo en general, arquitectos, ingenieros, emprendimientos, las inmobiliarias en general nos quedaríamos sin trabajo. Los propios dueños se ven afectados”.
En este sentido la Secretaria se refirió a la injerencia de los bancos. “La bancarización de esto implica que aquellas inmobiliarias que trabajan con la administración de propiedades, se quedan sin trabajo, porque el banco al cobrar un seguro de caución, y por derivación, también la cuota”.
De manera que “Se acaba la administración de la propiedad”, según afirmaron al unísono los profesionales.
No obstante, resaltaron la necesidad de realizar modificaciones en la actual estructura, pero con otras recetas. “Lo que se tendría que hacer es sincerar los precios, pero a eso no se llega con una ley. Se va a lograr con el mercado mismo, y no solo por la oferta y la demanda. Hoy las inmobiliarias tienen poco que ver en la formación de precios, son los dueños los que hacen sus propias elucubraciones y ponen un precio de acuerdo a razonamientos propios”, manifestaron.
Entonces “es allí donde se desvirtúan los valores de las propiedades, con lo que se incrementa la locación”.
“Nosotros pretendemos hacer, desde la cámara, publicitar y ordenar el casco de la ciudad. Hay parámetros interesantes que se pueden tomar, por ejemplo, los créditos que daba el banco hipotecario, para 120 metros cuadrados, 300.000 mil pesos, de manera que se puede sacar un valor estimado de esa relación, variando el valor por el inmueble en sí”.
En cuanto al fondo que propone crear viviendas con esa finalidad, Suarez Fascio indicó que es “reiterar algo que ya está, si quieren construir viviendas tienen el FONAVI, se puede gravar la renta que dan estos inmuebles y de lo que se obtenga, se destinan a ese organismo, o al instituto de vivienda, y ejecuten las obras”.
Otro ítem que fue cuestionado es la prolongación de los tiempos contractuales, señalando que “es reiterativo. En dos años de contrato, hay una renovación automática, a los años que fueren, si hay un incumplimiento por parte del locatario caduca el contrato. Es algo que se cae de maduro, si se incumple con las condiciones del contrato, se produce el desalojo. Ante la situación inversa, la prorroga es automática. Se puede pedir una actualización del contrato, pero nada más”.
“Además en la ley también se contempla la actualización, de manera que sigue siendo reiterativo”.
Para finalizar, los dirigentes de la Cámara Inmobiliaria Jujeña indicaron que ya están en contacto con sus correligionarios a nivel nacional para manifestar abiertamente su postura. “A partir de esto nos pusimos en contacto con la Cámara Inmobiliaria Argentina, y desde todas las provincias, incluyendo a los martilleros, se posicionan en contra de este proyecto, porque nos parece una locura”.
“Por otro lado, el proyecto todavía no es conocido, no tiene la difusión necesaria. Ni la gente de la Cámara Argentina tiene la debida información. De esta manera todos los colegios se van a unir en un solo documento, en rechazo total de este proyecto de ley”.
“Por algo cuando en una crisis lo primero que un gobierno hace es reactivar la obra pública, que moviliza todos los sectores, y en este caso esta buena señora quiere paralizar todos los sectores por demagogia” finalizaron con contundencia los profesionales.
Fragmento del documento emitido por la Cámara Inmobiliaria Argentina;
“Corresponde, si desde el honorable senado de la nación se creara leyes destinadas a la construcción de vivienda para planes sociales, como lo fuera el FONAVI, contemplando que los adjudicatarios devuelvan los metros cuadrados edificados que le fueran dados, a fin de tener un recupero verdadero que se reinvierta en la prolongación siempre vigente programada, para seguir con la construcción de viviendas para todos, prohibiendo también por ley que nadie modifique esa planificación, que debe que tener la continuidad permanente, gobierne quien gobierne, es decir, con un blindaje anti-demagógico, para prevenir casos como el de esta iluminada, que apagará las paupérrimas inversiones que se realizan a duras penas en estos momentos cruciales”.
Ahora nos coaccionan con que los propietarios no pondrán viviendas para alquilar
Nuevo Diario de Santiago del Estero 14/08/2009
El jueves se realizará una reunión en Mendoza de la que participarán los corredores inmobiliarios Polémico proyecto de ley de alquileres Mirta Salto comentó que el contrato por 5 años generará la devaluación del precio.
Corredores inmobiliarios molestos con ley de alquileres. La senadora nacional por la provincia de La Rioja, Teresita Nicolasa Quintela, presentó un proyecto de ley que pretende modificar los contratos de alquiler. Los corredores inmobiliarios han manifestado su desacuerdo hacia este proyecto. Mirta Salto, representante santiagueña, informó que el jueves próximo en Mendoza se reunirán todos los presidentes de las Cámaras para elaborar un documento al respecto. Quintela propone crear la organización estatal de viviendas para alquilar (OEVA), para regular el mercado y por otra parte, se plantea que los contratos serán de cinco años con una renovación automática, excepto que exista una causa justificada para no hacerlo. Aquellos que estén formulados por los plazos mínimos, serán modificados para que cumplan la nueva norma. De esta manera, los propietarios pedirán una mayor cantidad de adelantos y garantías para poder entrar a vivir en la propiedad. El proyecto de ley de la senadora Quintela determina, también, los precios de los alquileres. Este hecho ha generado gran desconformismo. Salto comentó que el hecho de fijar un precio por cinco años perderá valor, por lo que los propietarios registrarán pérdidas y dejarán de alquilar. “Esto, no va hacer más que la oferta para alquilar sea menor y los precios aumenten fuertemente”, comentó Salto. “Es peor el remedio que la enfermedad. Tienen que dejar que el precio se regule solo”, indicó la presidenta de la Cámara Inmobiliaria de Santiago del Estero.
Nuevas propuestas Por otra parte, Mirta Salto comentó que este encuentro tratará de buscar alternativas para generar más opciones de alquiler, ya sea a través de barrios privados o algún otro tipo de emprendimientos, ya que la demanda es altísima. En este sentido, indicó que actualmente hay mucha demanda para venta y alquiler de viviendas, no así de locales comerciales.
El jueves se realizará una reunión en Mendoza de la que participarán los corredores inmobiliarios Polémico proyecto de ley de alquileres Mirta Salto comentó que el contrato por 5 años generará la devaluación del precio.
Corredores inmobiliarios molestos con ley de alquileres. La senadora nacional por la provincia de La Rioja, Teresita Nicolasa Quintela, presentó un proyecto de ley que pretende modificar los contratos de alquiler. Los corredores inmobiliarios han manifestado su desacuerdo hacia este proyecto. Mirta Salto, representante santiagueña, informó que el jueves próximo en Mendoza se reunirán todos los presidentes de las Cámaras para elaborar un documento al respecto. Quintela propone crear la organización estatal de viviendas para alquilar (OEVA), para regular el mercado y por otra parte, se plantea que los contratos serán de cinco años con una renovación automática, excepto que exista una causa justificada para no hacerlo. Aquellos que estén formulados por los plazos mínimos, serán modificados para que cumplan la nueva norma. De esta manera, los propietarios pedirán una mayor cantidad de adelantos y garantías para poder entrar a vivir en la propiedad. El proyecto de ley de la senadora Quintela determina, también, los precios de los alquileres. Este hecho ha generado gran desconformismo. Salto comentó que el hecho de fijar un precio por cinco años perderá valor, por lo que los propietarios registrarán pérdidas y dejarán de alquilar. “Esto, no va hacer más que la oferta para alquilar sea menor y los precios aumenten fuertemente”, comentó Salto. “Es peor el remedio que la enfermedad. Tienen que dejar que el precio se regule solo”, indicó la presidenta de la Cámara Inmobiliaria de Santiago del Estero.
Nuevas propuestas Por otra parte, Mirta Salto comentó que este encuentro tratará de buscar alternativas para generar más opciones de alquiler, ya sea a través de barrios privados o algún otro tipo de emprendimientos, ya que la demanda es altísima. En este sentido, indicó que actualmente hay mucha demanda para venta y alquiler de viviendas, no así de locales comerciales.
jueves, 13 de agosto de 2009
Reacciones III El editorialista de La Nación no es inquilino, parece
Editorial II
Alquileres: un proyecto disparatado
Una iniciativa legislativa con un perfil populista y confiscatorio dañaría severamente el mercado inmobiliario
Un disparatado proyecto de modificación de la ley de alquileres, de neto corte populista, ha sido presentado por la senadora nacional del Frente para la Victoria por la provincia de La Rioja Teresita Quintela.
La iniciativa legislativa pretende pasarle por encima al derecho de propiedad, expresamente garantizado por la Constitución Nacional, simplemente como si no existiera. No sorprende, por ello, que muchas cámaras vinculadas al quehacer del sector inmobiliario hayan expresado, con razón y a coro, su abierto rechazo al desprejuiciado proyecto de la legisladora riojana.
Según la iniciativa, el precio por pagar por las locaciones, sin distinciones, no debería "depender del mercado", sino ser el resultado de un cálculo automático que consistiría en determinar el valor que surja de la tasación fiscal de cada unidad y dividirlo por 150, lo que conformaría una suerte de caprichosa fórmula, sustancialmente desventajosa para los propietarios. Como si eso fuera poco, la legisladora propone asimismo que el plazo de las locaciones se extienda por un mínimo de cinco años, con renovación automática además, cuando en la actualidad el plazo del contrato de alquiler de una vivienda es de dos años.
Se trata de una restricción más que contribuiría a aumentar la sustancial e inmediata disminución de la oferta de viviendas que el proyecto provocaría. La iniciativa tiene un inequívoco perfil confiscatorio. Conforma una fórmula para paralizar rápidamente las actividades del sector de la construcción de viviendas, con el consecuente incremento de la desocupación, ya que de la noche a la mañana desaparecerían del mercado los inversores en propiedades para alquilar. Al mismo tiempo, haría disminuir rápidamente la oferta de unidades en el mercado locativo, pues lastimaría el mínimo de seguridad jurídica que el sector inmobiliario requiere. Una norma como la propuesta afectaría seriamente al sector financiero, al que la legisladora sugiere que debería obligarse a ser garante de los locatarios, y aumentaría aún más la gigantesca burocracia estatal que ya ahoga a la actividad económica, creando innecesarios entes públicos que estarían encargados de construir o adquirir, por compra o expropiación, viviendas familiares, estudios profesionales y locales comerciales para ser destinados a alquiler.
Asimismo, dañaría el federalismo, concentrando las nuevas actividades en manos del gobierno federal; afectaría duramente la libertad de comercio y, como si ello fuera poco, crearía un sinfín de nuevas oportunidades para la corrupción.
Pocas iniciativas legislativas en esta materia han sido tan desacertadas e inoportunas en los últimos tiempos. Es más, la reforma propiciada muestra cuán cierto es aquello de que el político piensa en las próximas elecciones, mientras el estadista piensa en las próximas generaciones
Alquileres: un proyecto disparatado
Una iniciativa legislativa con un perfil populista y confiscatorio dañaría severamente el mercado inmobiliario
Un disparatado proyecto de modificación de la ley de alquileres, de neto corte populista, ha sido presentado por la senadora nacional del Frente para la Victoria por la provincia de La Rioja Teresita Quintela.
La iniciativa legislativa pretende pasarle por encima al derecho de propiedad, expresamente garantizado por la Constitución Nacional, simplemente como si no existiera. No sorprende, por ello, que muchas cámaras vinculadas al quehacer del sector inmobiliario hayan expresado, con razón y a coro, su abierto rechazo al desprejuiciado proyecto de la legisladora riojana.
Según la iniciativa, el precio por pagar por las locaciones, sin distinciones, no debería "depender del mercado", sino ser el resultado de un cálculo automático que consistiría en determinar el valor que surja de la tasación fiscal de cada unidad y dividirlo por 150, lo que conformaría una suerte de caprichosa fórmula, sustancialmente desventajosa para los propietarios. Como si eso fuera poco, la legisladora propone asimismo que el plazo de las locaciones se extienda por un mínimo de cinco años, con renovación automática además, cuando en la actualidad el plazo del contrato de alquiler de una vivienda es de dos años.
Se trata de una restricción más que contribuiría a aumentar la sustancial e inmediata disminución de la oferta de viviendas que el proyecto provocaría. La iniciativa tiene un inequívoco perfil confiscatorio. Conforma una fórmula para paralizar rápidamente las actividades del sector de la construcción de viviendas, con el consecuente incremento de la desocupación, ya que de la noche a la mañana desaparecerían del mercado los inversores en propiedades para alquilar. Al mismo tiempo, haría disminuir rápidamente la oferta de unidades en el mercado locativo, pues lastimaría el mínimo de seguridad jurídica que el sector inmobiliario requiere. Una norma como la propuesta afectaría seriamente al sector financiero, al que la legisladora sugiere que debería obligarse a ser garante de los locatarios, y aumentaría aún más la gigantesca burocracia estatal que ya ahoga a la actividad económica, creando innecesarios entes públicos que estarían encargados de construir o adquirir, por compra o expropiación, viviendas familiares, estudios profesionales y locales comerciales para ser destinados a alquiler.
Asimismo, dañaría el federalismo, concentrando las nuevas actividades en manos del gobierno federal; afectaría duramente la libertad de comercio y, como si ello fuera poco, crearía un sinfín de nuevas oportunidades para la corrupción.
Pocas iniciativas legislativas en esta materia han sido tan desacertadas e inoportunas en los últimos tiempos. Es más, la reforma propiciada muestra cuán cierto es aquello de que el político piensa en las próximas elecciones, mientras el estadista piensa en las próximas generaciones
Infobae se preocupa por los inquilinos!
Fecha de la nota: 13/08/2009 http://www.infobae.com/con
Un polémico proyecto de ley sobre alquileres podría complicarle más los contratos a los inquilinos
La iniciativa fue redactada por la senadora Quintela. Crea un organismo estatal de control de esos contratos, extiende el plazo de duración a cinco años y con renovación automática y hasta autorizaría expropiaciones de inmuebles
La senadora nacional por la provincia de La Rioja, Tersita Nicolasa Quintela, presentó un proyecto de ley que pretende modificar los contratos de alquiler. Los cambios realizados con este proyecto complican a los propietarios.Quintela propone crear la Organización Estatal de Viviendas para Alquilar (OEVA). Este organismo operaría dentro del Ministerio de Economía y "plantea resolver el problema de la falta de vivienda y el de los abusos que se cometen contra los que no la tienen".Uno de sus artículos explica: la organización "construirá, por sí o a través de terceros, o adquirirá por compra o expropiación, viviendas familiares, estudios profesionales y locales comerciales para ser destinadas a alquiler". Asimismo, explica que el procedimiento de adjudicación será a través de un registro público de postulantes. Los inmuebles les serán otorgados a medida que se encuentren disponibles de acuerdo al orden de inscripción. Por otra parte, se plantea que los contratos serán de cinco años con una renovación automática, excepto que exista una causa justificada para no hacerlo. Aquellos que estén formulados por los plazos mínimos, serán modificados para que cumplan la nueva norma. De esta manera, los propietarios pedirán una mayor cantidad de adelantos y garantías para poder entrar a vivir en la propiedad.
El proyecto de ley de la senadora Quintela determina, también, los precios de los alquileres. Para estos se tomará en cuenta el valor del terreno ocupado, dividido por la cantidad de pisos y subsuelos, a los que debe agregarse el valor oficial establecido por la construcción de primera, restando un 1 por ciento a este valor por cada año transcurrido desde la terminación de la obra principal o de un reciclado integral que alcance al menos el 60% de la superficie del inmueble. Este valor de la tasación fiscal se dividirá por 150 y ese será el precio de la locación. Sin embargo, los propietarios, si no están conformes con el precio en el que están alquilando su propiedad, pueden cobrar una diferencia en negro. Los que implica, no sólo que termina siendo ilegal, sino que también va a ser más caro.
Por último, la OEVA limita a los inquilinos a tener un solo alquiler por familia. En caso de que sean más, sería una trasgresión con causa de desalojo. Es decir, si en una familia numerosa hay varios alquilando, sólo uno podrá seguir haciéndolo, los demás tendrán que buscar una nueva alternativa.
Un polémico proyecto de ley sobre alquileres podría complicarle más los contratos a los inquilinos
La iniciativa fue redactada por la senadora Quintela. Crea un organismo estatal de control de esos contratos, extiende el plazo de duración a cinco años y con renovación automática y hasta autorizaría expropiaciones de inmuebles
La senadora nacional por la provincia de La Rioja, Tersita Nicolasa Quintela, presentó un proyecto de ley que pretende modificar los contratos de alquiler. Los cambios realizados con este proyecto complican a los propietarios.Quintela propone crear la Organización Estatal de Viviendas para Alquilar (OEVA). Este organismo operaría dentro del Ministerio de Economía y "plantea resolver el problema de la falta de vivienda y el de los abusos que se cometen contra los que no la tienen".Uno de sus artículos explica: la organización "construirá, por sí o a través de terceros, o adquirirá por compra o expropiación, viviendas familiares, estudios profesionales y locales comerciales para ser destinadas a alquiler". Asimismo, explica que el procedimiento de adjudicación será a través de un registro público de postulantes. Los inmuebles les serán otorgados a medida que se encuentren disponibles de acuerdo al orden de inscripción. Por otra parte, se plantea que los contratos serán de cinco años con una renovación automática, excepto que exista una causa justificada para no hacerlo. Aquellos que estén formulados por los plazos mínimos, serán modificados para que cumplan la nueva norma. De esta manera, los propietarios pedirán una mayor cantidad de adelantos y garantías para poder entrar a vivir en la propiedad.
El proyecto de ley de la senadora Quintela determina, también, los precios de los alquileres. Para estos se tomará en cuenta el valor del terreno ocupado, dividido por la cantidad de pisos y subsuelos, a los que debe agregarse el valor oficial establecido por la construcción de primera, restando un 1 por ciento a este valor por cada año transcurrido desde la terminación de la obra principal o de un reciclado integral que alcance al menos el 60% de la superficie del inmueble. Este valor de la tasación fiscal se dividirá por 150 y ese será el precio de la locación. Sin embargo, los propietarios, si no están conformes con el precio en el que están alquilando su propiedad, pueden cobrar una diferencia en negro. Los que implica, no sólo que termina siendo ilegal, sino que también va a ser más caro.
Por último, la OEVA limita a los inquilinos a tener un solo alquiler por familia. En caso de que sean más, sería una trasgresión con causa de desalojo. Es decir, si en una familia numerosa hay varios alquilando, sólo uno podrá seguir haciéndolo, los demás tendrán que buscar una nueva alternativa.
Se vienen las reacciones!! I
Alquileres, en debate
Dos proyectos, uno en el Senado de la Nación y otro en la Legislatura porteña, buscan regular el mercado locatario y extender los plazos
Locaciones, un tema que merece ser analizado en profundidad
Relegado desde hace tiempo del debate público, el tema de la vivienda o, mejor dicho, la falta de ella, vuelve a estar en el tapete. La aparición de dos proyectos de ley al respecto -uno a nivel nacional y otro porteño- indican que el sector residencial atraviesa un momento difícil.
La Cámara Inmobiliaria Argentina y distintos operadores critican ambas iniciativas con dureza. Mientras, el presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, Radamés Marini, se muestra entusiasmado con el proyecto para modificar la ley de alquileres presentado en el Senado por la senadora por la Rioja Teresita Quintela (FPV). No ocurre lo mismo, sino todo lo contrario con Néstor A. Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, que lo critica con dureza, considerándolo una "limitación excesiva a la libertad de comercio". Destinado, según su autora, a remediar las consecuencias de un sistema de locación que considera injusto, el proyecto propone la creación de una organización estatal de viviendas para alquilar.
El precio del alquiler para el caso de las unidades actualmente alquiladas resultaría de dividir el costo de la propiedad (precio del terreno más costo de la construcción) por 150, lo que permite recuperar el capital invertido en 12,5 años. Este proyecto prevé una actualización anual basada en el criterio de la tasación fiscal, que se refiere al costo de la vivienda, calculado por el valor de mercado del terreno donde se encuentra y el costo de construcción, con su consiguiente depreciación por deterioro. "El mercado de los alquileres -afirma Quintela- no funciona con las leyes de la oferta y la demanda, ya que los precios aumentan vertiginosamente cuando la demanda crece, pero no bajan cuando decae. A esto se agrega que las prácticas actuales son cada vez más abusivas con las personas que necesitan una vivienda." Denuncia que la calidad de las viviendas que se construyen se ha ido degradando, tanto en el tamaño como en la calidad. "El sistema de oferta y demanda -continúa Quintela- no funciona, porque no existe equidad, competencia justa ni lealtad comercial entre alguien que está desesperado por tener un techo para su familia y un grupo social organizado."
El nuevo proyecto propone que el Estado construya sus viviendas según las normas nacionales e internacionales destinadas a establecer parámetros objetivos de proyecto y construcción, y que servirían de guía para el mercado de la construcción de viviendas. "Desde que la ley de alquileres -opina- fue derogada por el último gobierno militar, los propietarios fueron avanzando sobre los derechos de los que le pagaban la renta, hasta llegar a la insostenible situación actual."
Además, modifica el plazo de las locaciones ampliándolo a 5 años para las viviendas familiares y a 6 para los estudios y locales comerciales, en vez de dos y tres años como ahora. También instala a los bancos como garantes, eximiendo de esa obligación al inquilino.
La Cámara Inmobiliaria Argentina rechaza de plano estos planteos y los acusa de inconstitucionales.
Así lo expresan en una carta dirigida al vicepresidente Julio Cobos: "El proyecto atenta contra uno de los principios pilares de la Constitución Nacional, que es la autonomía y la libertad de la voluntad de las partes para contratar, con serio desmedro y perjuicio a la seguridad jurídica y la confianza de la sociedad en el respeto que efectuaron los órganos legislativos de las normas constitucionales".
En cambio, para Radamés Marini, "el sistema de actualización del alquiler con techo móvil nos parece innovador, y como constituye un techo, desalienta el desalojo injustificado".
Mientras tanto, la Legislatura porteña estudia la constitución de un Sistema Estatal de Locaciones Urbanas para Jóvenes, sobre la base de subsidios tanto para locatarios como para locadores. Esta propuesta, impulsada por Facundo Di Filippo (CC), busca beneficiar a los jóvenes, entre 21 y 30 años, con un ingreso promedio superior al valor de la canasta básica, pero inferior al doble de ella, que recibirían un subsidio equivalente a la mitad del monto del alquiler. Los que alertan acerca de la actual coyuntura locataria mencionan que si se tiene en cuenta que -según el último acuerdo entre el Gobierno, sindicalistas y empresarios- el salario mínimo es de $ 1400, debe admitirse que al empleado común que paga 800 pesos por un ambiente no le queda mucho para gastar en otra cosa. Debe agregar como mínimo 100 para las expensas, 40 para el teléfono y 100 para impuestos y servicios. Todo ello sin contar los gastos que demanda la canasta básica.
Sin subas
La posibilidad de un aumento de los alquileres fue desechada por la mayoría de los operadores. Existe, señalan, una mayor oferta de propiedades en alquiler y esto hace que los precios no suban. Opinan que si bien hay una demanda activa de alquileres por ausencia del crédito para la compra de viviendas, los valores de oferta han ido adaptándose a las condiciones económicas de los inquilinos locales.
Algunos, como Gregorio Berberian, de Shenk, piensan que es posible que haya ajustes para abajo. Lo que algunos observan es una mayor oferta, debida al hecho de que muchas propiedades en venta pasaron a ofrecerse en alquiler.
Sin embargo, otros, como Mercedes Levar, de Puente Propiedades, sostienen que no hubo, contra lo que se cree, un incremento considerable de la oferta.
Para Iuri Izrastzoff (h.), de Izrastzoff, influye en la situación actual la menor participación de extranjeros en el mercado de alquileres de corto plazo.
Mario Gómez, de Toribio Achával, destaca el hecho de que mientras que en el 1 a 1 hacían falta 40 sueldos medios de la Capital para acceder a un departamento de un dormitorio en Recoleta, "hoy hacen falta 120 sueldos medios para acceder al mismo departamento".
Mayor oferta Según Armando Pepe, en un año las viviendas en alquiler crecieron un 48%. "Hoy -comenta- existen en oferta 12.000 unidades, debido a que inversores en edificios nuevos (un 30%) vuelcan sus unidades al mercado locativo.
Según Fortunato Suppa, de la firma homónima, los propietarios están muy cautelosos y los valores se mantienen, "salvo en aquellos contratos que quedaron muy desactualizados".
Sebastián Sosa, de Remax, afirma que la demanda subió por la falta de créditos y el aumento del dólar. En cuanto a la modalidad del alquiler, refiere que los contratos siguen haciéndose por el plazo de dos años para vivienda y de tres para uso comercial.
Por su parte, Susana Siri, de Tizado, comenta que su firma hace el contrato por dos años, estipulando el valor para el primer año y el segundo con un reajuste de entre un 15 y un 20 por ciento; por ejemplo: 1500 pesos el primer año y 1800 el segundo.
Respecto de cómo se renegocian hoy los contratos, Juan Alberto Toselli, de Toselli&Fuentes, refiere que todo depende de cómo haya sido pactado el contrato original: "Las renovaciones no difieren tanto del canon locativo, dado que el propietario contempla el comportamiento y la actitud del inquilino histórico, prefiriendo en algunos casos relegar aumento por calidad de inquilino".
Luis D´Odorico, de D´Odorico Propiedades, no cree que haya ajustes en más ni en menos: "Resulta difícil que un propietario quiera bajar el alquiler, y mucho menos que el locatario acepte la suba". Es muy probable, agrega, que si el locatario fue buen pagador la renegociación apunte a mantener el mismo inquilino.
Carlos Pellecchia, de la inmobiliaria Lépore, opina también que en las renegociaciones el objetivo es retener al locatario. Observa que como cuando un contrato finaliza queda de un 10% a un 15% por debajo de los valores de mercado, se busca que las partes se pongan de acuerdo y se trata de no perjudicarlas y dejarlas conformes. "Nuestro consejo siempre es que el propietario canjee por seguridad, y no se sienta atraído por un alto rédito."
Afinar el lápiz
Monoambiente : $ 950/1200 Dos ambientes: $ 1100/1200 Tres ambientes: $ 1300/1500 El precio aumenta entre $ 100 y $ 150 si hay cochera. Los valores más altos son los de Recoleta ($ 3000 para tres ambientes) y Puerto Madero ($ 4000)
Principales puntos de los proyectos
Teresita Quintela (FPV), Senado
Postula la creación de la Organización Estatal de Viviendas para Alquilar.
El precio del alquiler resultará de dividir el costo de la propiedad (precio del terreno más construcción) por 150.
Prevé el libre juego de oferta y demanda en propiedades premium.
Modifica el plazo de las locaciones ampliándolo a cinco años.
No será necesario buscar garantías, pues esta función estará a cargo de los bancos.
Facundo de Filippo (CC), Legislatura porteña
Propone la creación de un sistema estatal de locaciones urbanas para jóvenes de 21 a 30 años. Los beneficiarios recibirán un subsidio de monto mensual equivalente a la mitad del importe de la locación
El valor del alquiler no podrá superar al equivalente a una canasta básica y media.
También el locador recibirá un subsidio, que será la mitad del importe que perciba el locatario.
Por Bartolomé Vedia Olivera De la Redacción de LA NACION
Dos proyectos, uno en el Senado de la Nación y otro en la Legislatura porteña, buscan regular el mercado locatario y extender los plazos
Locaciones, un tema que merece ser analizado en profundidad
Relegado desde hace tiempo del debate público, el tema de la vivienda o, mejor dicho, la falta de ella, vuelve a estar en el tapete. La aparición de dos proyectos de ley al respecto -uno a nivel nacional y otro porteño- indican que el sector residencial atraviesa un momento difícil.
La Cámara Inmobiliaria Argentina y distintos operadores critican ambas iniciativas con dureza. Mientras, el presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, Radamés Marini, se muestra entusiasmado con el proyecto para modificar la ley de alquileres presentado en el Senado por la senadora por la Rioja Teresita Quintela (FPV). No ocurre lo mismo, sino todo lo contrario con Néstor A. Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, que lo critica con dureza, considerándolo una "limitación excesiva a la libertad de comercio". Destinado, según su autora, a remediar las consecuencias de un sistema de locación que considera injusto, el proyecto propone la creación de una organización estatal de viviendas para alquilar.
El precio del alquiler para el caso de las unidades actualmente alquiladas resultaría de dividir el costo de la propiedad (precio del terreno más costo de la construcción) por 150, lo que permite recuperar el capital invertido en 12,5 años. Este proyecto prevé una actualización anual basada en el criterio de la tasación fiscal, que se refiere al costo de la vivienda, calculado por el valor de mercado del terreno donde se encuentra y el costo de construcción, con su consiguiente depreciación por deterioro. "El mercado de los alquileres -afirma Quintela- no funciona con las leyes de la oferta y la demanda, ya que los precios aumentan vertiginosamente cuando la demanda crece, pero no bajan cuando decae. A esto se agrega que las prácticas actuales son cada vez más abusivas con las personas que necesitan una vivienda." Denuncia que la calidad de las viviendas que se construyen se ha ido degradando, tanto en el tamaño como en la calidad. "El sistema de oferta y demanda -continúa Quintela- no funciona, porque no existe equidad, competencia justa ni lealtad comercial entre alguien que está desesperado por tener un techo para su familia y un grupo social organizado."
El nuevo proyecto propone que el Estado construya sus viviendas según las normas nacionales e internacionales destinadas a establecer parámetros objetivos de proyecto y construcción, y que servirían de guía para el mercado de la construcción de viviendas. "Desde que la ley de alquileres -opina- fue derogada por el último gobierno militar, los propietarios fueron avanzando sobre los derechos de los que le pagaban la renta, hasta llegar a la insostenible situación actual."
Además, modifica el plazo de las locaciones ampliándolo a 5 años para las viviendas familiares y a 6 para los estudios y locales comerciales, en vez de dos y tres años como ahora. También instala a los bancos como garantes, eximiendo de esa obligación al inquilino.
La Cámara Inmobiliaria Argentina rechaza de plano estos planteos y los acusa de inconstitucionales.
Así lo expresan en una carta dirigida al vicepresidente Julio Cobos: "El proyecto atenta contra uno de los principios pilares de la Constitución Nacional, que es la autonomía y la libertad de la voluntad de las partes para contratar, con serio desmedro y perjuicio a la seguridad jurídica y la confianza de la sociedad en el respeto que efectuaron los órganos legislativos de las normas constitucionales".
En cambio, para Radamés Marini, "el sistema de actualización del alquiler con techo móvil nos parece innovador, y como constituye un techo, desalienta el desalojo injustificado".
Mientras tanto, la Legislatura porteña estudia la constitución de un Sistema Estatal de Locaciones Urbanas para Jóvenes, sobre la base de subsidios tanto para locatarios como para locadores. Esta propuesta, impulsada por Facundo Di Filippo (CC), busca beneficiar a los jóvenes, entre 21 y 30 años, con un ingreso promedio superior al valor de la canasta básica, pero inferior al doble de ella, que recibirían un subsidio equivalente a la mitad del monto del alquiler. Los que alertan acerca de la actual coyuntura locataria mencionan que si se tiene en cuenta que -según el último acuerdo entre el Gobierno, sindicalistas y empresarios- el salario mínimo es de $ 1400, debe admitirse que al empleado común que paga 800 pesos por un ambiente no le queda mucho para gastar en otra cosa. Debe agregar como mínimo 100 para las expensas, 40 para el teléfono y 100 para impuestos y servicios. Todo ello sin contar los gastos que demanda la canasta básica.
Sin subas
La posibilidad de un aumento de los alquileres fue desechada por la mayoría de los operadores. Existe, señalan, una mayor oferta de propiedades en alquiler y esto hace que los precios no suban. Opinan que si bien hay una demanda activa de alquileres por ausencia del crédito para la compra de viviendas, los valores de oferta han ido adaptándose a las condiciones económicas de los inquilinos locales.
Algunos, como Gregorio Berberian, de Shenk, piensan que es posible que haya ajustes para abajo. Lo que algunos observan es una mayor oferta, debida al hecho de que muchas propiedades en venta pasaron a ofrecerse en alquiler.
Sin embargo, otros, como Mercedes Levar, de Puente Propiedades, sostienen que no hubo, contra lo que se cree, un incremento considerable de la oferta.
Para Iuri Izrastzoff (h.), de Izrastzoff, influye en la situación actual la menor participación de extranjeros en el mercado de alquileres de corto plazo.
Mario Gómez, de Toribio Achával, destaca el hecho de que mientras que en el 1 a 1 hacían falta 40 sueldos medios de la Capital para acceder a un departamento de un dormitorio en Recoleta, "hoy hacen falta 120 sueldos medios para acceder al mismo departamento".
Mayor oferta Según Armando Pepe, en un año las viviendas en alquiler crecieron un 48%. "Hoy -comenta- existen en oferta 12.000 unidades, debido a que inversores en edificios nuevos (un 30%) vuelcan sus unidades al mercado locativo.
Según Fortunato Suppa, de la firma homónima, los propietarios están muy cautelosos y los valores se mantienen, "salvo en aquellos contratos que quedaron muy desactualizados".
Sebastián Sosa, de Remax, afirma que la demanda subió por la falta de créditos y el aumento del dólar. En cuanto a la modalidad del alquiler, refiere que los contratos siguen haciéndose por el plazo de dos años para vivienda y de tres para uso comercial.
Por su parte, Susana Siri, de Tizado, comenta que su firma hace el contrato por dos años, estipulando el valor para el primer año y el segundo con un reajuste de entre un 15 y un 20 por ciento; por ejemplo: 1500 pesos el primer año y 1800 el segundo.
Respecto de cómo se renegocian hoy los contratos, Juan Alberto Toselli, de Toselli&Fuentes, refiere que todo depende de cómo haya sido pactado el contrato original: "Las renovaciones no difieren tanto del canon locativo, dado que el propietario contempla el comportamiento y la actitud del inquilino histórico, prefiriendo en algunos casos relegar aumento por calidad de inquilino".
Luis D´Odorico, de D´Odorico Propiedades, no cree que haya ajustes en más ni en menos: "Resulta difícil que un propietario quiera bajar el alquiler, y mucho menos que el locatario acepte la suba". Es muy probable, agrega, que si el locatario fue buen pagador la renegociación apunte a mantener el mismo inquilino.
Carlos Pellecchia, de la inmobiliaria Lépore, opina también que en las renegociaciones el objetivo es retener al locatario. Observa que como cuando un contrato finaliza queda de un 10% a un 15% por debajo de los valores de mercado, se busca que las partes se pongan de acuerdo y se trata de no perjudicarlas y dejarlas conformes. "Nuestro consejo siempre es que el propietario canjee por seguridad, y no se sienta atraído por un alto rédito."
Afinar el lápiz
Monoambiente : $ 950/1200 Dos ambientes: $ 1100/1200 Tres ambientes: $ 1300/1500 El precio aumenta entre $ 100 y $ 150 si hay cochera. Los valores más altos son los de Recoleta ($ 3000 para tres ambientes) y Puerto Madero ($ 4000)
Principales puntos de los proyectos
Teresita Quintela (FPV), Senado
Postula la creación de la Organización Estatal de Viviendas para Alquilar.
El precio del alquiler resultará de dividir el costo de la propiedad (precio del terreno más construcción) por 150.
Prevé el libre juego de oferta y demanda en propiedades premium.
Modifica el plazo de las locaciones ampliándolo a cinco años.
No será necesario buscar garantías, pues esta función estará a cargo de los bancos.
Facundo de Filippo (CC), Legislatura porteña
Propone la creación de un sistema estatal de locaciones urbanas para jóvenes de 21 a 30 años. Los beneficiarios recibirán un subsidio de monto mensual equivalente a la mitad del importe de la locación
El valor del alquiler no podrá superar al equivalente a una canasta básica y media.
También el locador recibirá un subsidio, que será la mitad del importe que perciba el locatario.
Por Bartolomé Vedia Olivera De la Redacción de LA NACION
lunes, 13 de julio de 2009
FUNDAMENTOS CREACIÓN DE LA ORGANIZACIÓN ESTATAL DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR
Señor Presidente
La crisis mundial de los sistemas hipotecarios que hace prever que en
España quiebren 42.000 inmobiliarias y en el Reino Unido otras
12.000, además del colapso financiero que está soportando la
economía mundial, con base en la de Estados Unidos, a lo cual se
suma el fracaso de todos los planes locales destinados a satisfacer el
sueño de la “casa propia”, imposible ya de lograr mediante hipotecas,
hace necesario desarrollar un sistema alternativo.
El que proponemos ya se encuentra en normal funcionamiento en
ciudades muy importantes como Nueva York y Ámsterdam, entre
otras. La creación de una entidad del Estado que fabrique viviendas
para alquilar, debe resolver tanto el problema de la falta de vivienda y
como el de los abusos que se cometen contra los que no la tienen.
El ciclo de especulación financiera y las burbujas inmobiliarias son
parte del mismo proceso de succión de riqueza por parte de los
grandes capitales, que se desplazan sin control por los países que
tienen sistemas de defensa débiles contra su accionar, por eso la
solución del problema de la vivienda no es resoluble por el sistema
bancario que no puede, o no quiere, bajar las tasas de interés por el
dinero que hoy tampoco está dispuesto a prestar. Esto no requiere
argumentación, los hechos lo prueban, con lo cual, insistir por ese
camino, sólo nos llevará a otro fracaso.
En la Argentina de 2008, el rubro que mayor inflación fue el de los
alquileres, estimándose que creció al menos el doble que otros rubros,
como el de los alimentos, por ejemplo. Este incremento de los
alquileres en los locales comerciales, repercute directamente en el
incremento de los precios, pues los comerciantes los deben trasladar a
la mercancía que ofrecen, constituyendo, en algunos casos, un
importante factor de incremento de la inflación.
Por otra parte, no existe en la Argentina un grupo social más
injustamente abandonado por el Estado que el de los que no poseen
su casa o lugar de trabajo propio. Esta situación retrotrae a la
sociedad argentina a hace casi cien años, cuando en gobierno radical
de Hipólito Yrigoyen describió la injusticia con que los propietarios
trataban a los que no tenían vivienda propia. Fue el General Ramírez,
que siendo presidente, sacó la ley que congeló los alquileres, dejando
de lado al Código Civil, y luego durante el primer gobierno peronista,
con la Ley de Propiedad Horizontal, muchas familias pudieron comprar
su propia vivienda.
Fue durante el infame gobierno del Proceso militar cuando se derogó
la Ley de Alquileres y durante los años posteriores, los propietarios
fueron avanzando sobre los derechos de los que le pagaban la renta,
hasta llegar a la insostenible situación actual, similar a la
desprotección que tenían las familias hace un siglo.
Hoy, el abuso llega a niveles insólitos, haciendo del alquiler de una
vivienda una meta casi inalcanzable, tanto por los precios que se
solicitan, los pagos adicionales que se imponen, por las condiciones
establecidas para garantizar a estos y las estafas que cometen todo
tipo de intermediarios ante la desesperación de los que deben
mudarse.
En un nivel conceptual, tenemos que tener en cuenta que la vivienda
es un instrumento imprescindible para la formación de la familia, y
como sin familia no hay hijos, y sin hijos no hay Nación. Por lo tanto,
proveer una vivienda es una obligación ineludible del Estado, tanto
para aquellos que puedan adquirir una vivienda propia como para
aquellos que sólo puedan alquilarla.
Por esto debemos discriminar entre las necesidades de la vida y los
vaivenes del Mercado, pues si bien el Mercado es parte de la Vida, la
Vida no puede ser parte del Mercado, y mucho menos aún, ser parte
del mercado financiero.
En otras palabras, las viviendas y los locales de trabajo no pueden
evaluarse mediante el sistema contable del costo-beneficio financiero,
sino del pensamiento económico que evalúa el Costo versus el Efecto
Social que dicho costo genera.
No existe simetría entre la necesidad del que precisa un techo para su
uso personal o familiar, y el que posee un bien inmueble que no usa, y
por lo tanto pretende obtener la mayor renta posible sobre el mismo.
Por lo tanto, en función de un criterio de estricta justicia, el Estado
debe utilizar sus recursos para imponer un orden vital en un área que
abarca a un sector importantísimo de la población que, solamente en
el Área Metropolitana de Buenos Aires, según los datos del INDEC por
el censo de 2001(ver cuadro con resumen), alcanza aproximadamente
a 2.500.000 personas y en el cual se encuentran aproximadamente
800.000 propiedades, lo cual representa el 23,33% de la población del
Área metropolitana. Eso sin considerar las unidades alquiladas por
aquellos que desempeñan su trabajo profesional, que son
consideradas oficinas y no viviendas, como tampoco los locales
comerciales familiares. Esa situación se ha agravado
considerablemente desde en estos últimos 7 años.
Por otra parte, el dinero que no tributa impuestos y no circula por los
carriles de la economía formal puede estimarse en unos 3.500
millones de pesos anuales (estimando un alquiler promedio de $ 700
por mes), a los que deben sumarse los montos de dinero entregados
como garantías, calculadas en un mes de alquiler por año de contrato,
que suman aproximadamente otros 270 millones de pesos por año.
A esta masa de dinero informal debe sumarse la destinada a pagar el
alquiler de los pequeños locales comerciales, que se encuentran en
una situación similar y tan precaria como la ya descripta, pues si no
renuevan sus contratos de alquiler, pierden la clientela construida con
años de trabajo.
El Estado tiene un sistema armado para definir los valores de los
inmuebles urbanos1, el que utiliza para establecer los impuestos
inmobiliarios, el impuesto de sellos para las escrituras, el de Bienes
Personales y el Impuesto Nacional a la Transmisión de Inmuebles, ese
sistema es la Tasación Fiscal.
1 Este Revaluo Urbano, determina la base imponible de cada parcela. Ese valor está compuesto por:
La tierra libre de Mejoras mas la edificación erigida en ella y sirve de calculo para el Impuesto
Inmobiliario, el Impuesto de Sellos en las Escrituras y además da origen a la base de imposición
para el Impuesto Nacional que grava anualmente el patrimonio ( Bienes Personales ) y el ITI
(Impuesto Nacional a la Transmisión de Inmuebles)
Este valor se estima sumando el valor del terreno al de la edificación
que este soporta, y se actualiza periódicamente. Esta valoración
servirá como referencia para fijar el precio de los alquileres, con lo cual
el precio del alquiler se separa de la puja por la mayor renta, tratando
a las viviendas y centros de trabajo como lo que son, bienes sociales
indispensables, a los cuales debe protegerse impidiendo que el precio
de la renta se infle artificialmente, haciendo pagar al locatario rubros
sobre los cuales éstos no tienen decisión, como el Impuesto
Inmobiliario, las tasas de Alumbrado, Barrido y Limpieza, los costos de
administraciones, reformas y reparaciones sobre un bien que no les
pertenece, etc.. Se hace pagar al locatario montos que quedan fuera
de su control y aún de su opinión..
Fijando el alquiler mensual en base a la Tasación Fiscal, su monto
tenderá a estabilizarse por sí mismo, porque si los propietarios
modifican el valor real para pagar menos impuestos, no podrán cobrar
alquileres altos, y si buscan un revalúo alto con este propósito, tendrán
mayor cuota impositiva.
Todos sabemos que la especulación rentística ha sido del motor de las
construcciones urbanas, y la legislación vigente ha permitido la
degradación progresiva de las condiciones de habitabilidad de las
viviendas, lo cual funciona a contrapelo de los avances que se han
realizado en otros campos, pues esta política de incremento del lucro
a toda costa, ha tenido como consecuencia que las antiguas
construcciones son más confortables que las nuevas.
Para corregir esto es necesario que el Estado establezca parámetros
técnicos y económicos en la construcción de las nuevas unidades que
sirvan de referencia a los constructores privados, sustituyendo la
política de construir con el mínimo costo y obtener el máximo
beneficio, por el de costo adecuado al efecto social que se produce
incrementando la calidad de la vida urbana de la población.
Con este propósito proponemos la creación de la ORGANIZACIÓN
ESTATAL DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR (OEVA), que brindará los
siguientes beneficios:
• Al operar como un jugador más en el mercado inmobiliario
masivo, establece reglas de juego para todo el mercado, tanto
por los precios que está dispuesta a pagar por la construcción,
como sus exigencias de calidad, a lo que se suma su capacidad
para generar nuevas urbanizaciones para una población que
sufrirá grandes cambios ocasionados por las transformaciones
económicas en curso.
• Actúa como un regulador de la inflación, en la parte en que
esta es generada por la especulación inmobiliaria, que está
llegando a cifras inéditas, como a cobrar varios miles de dólares
por metro cuadrado vendido en algunos barrios porteños,
cuando el costo de la construcción ha permanecido
prácticamente estable en aproximadamente 500 dólares por
metro cuadrado. La intervención de la Organización Estatal de
Viviendas para Alquilar, determinará parámetros de valores de
las propiedades urbanas de acuerdo a la realidad constructiva,
lo cual influirá en los precios de mercado de la oferta privada,
creando alternativas las inversiones diferentes a las que se
destinan a sectores especulativos. Tomemos en cuenta que las
propiedades entraron en el circuito especulativo después que
los inversores fueron estafados por el “Corralito”, y esa
demanda llevó a los valores de las locaciones a retornos
semejantes al nivel de la especulación financiera, sin que
implicara sus riesgos.
• Al construir los edificios para alquilar con parámetros
normalizados, establecerá marcos de referencia para la
habitabilidad de los inmuebles, dado que las superficies
habitables y sus prestaciones y terminaciones que fueron
degradando, debido a lógica especulativa del máximo beneficio
con el mínimo de gasto. Es con ese propósito que la ley
especifica que la superficie mínima propia de cada vivienda será
de 90 metros cuadrados. La OEVA, como organización estatal
debe trabajar con el criterio de Costo-Efecto Social y no con la
lógica del Costo-Beneficio, propio de los emprendimientos
capitalistas.
• Los contratos de alquiler de largo plazo (5 años renovables
automáticamente, con su valor equiparado a la tasación fiscal en
cada nuevo período) garantizan la permanencia en el barrio a
las familias y a los profesionales y comerciantes que alquilan, al
mismo tiempo que facilita la tarea a aquellos que quieren
cambiar de lugar, librándolos de los gastos que cualquier
compraventa de inmuebles genera, y también a las
fluctuaciones entre los precios de que deben vender su
propiedad y comprar otra.
• Permite construir muchas viviendas, pues con el régimen
propuesto, con los alquileres recibidos cada 12 años, puede
duplicar el parque obtenido con la inversión inicial, dando un
ejemplo desde el Estado de los beneficios que pueden
obtenerse con las inversiones de mediano plazo.
• Permite un planeamiento urbano racional, al librar la
construcción de viviendas de la especulación inmobiliaria, y
vincularla a las necesidades de acercar a las poblaciones a los
centros de trabajo y actividad, con lo cual puede empezar a
organizar una situación que, en la actualidad, se encuentra fuera
de control, tanto en la distribución de viviendas en el espacio
urbano, sus redes de servicios y los lugares de trabajo
necesarios, lo que sucede con las llamadas “villas miserias” es
un problema sin solución en las actuales circunstancias. Las
nuevas viviendas construidas por la OEVA deberán también
servir como referencia los parámetros estéticos y bioclimáticos
de las construcciones.
La presente Ley sustituye totalmente a la actual Ley de Alquileres,
pues esta se ha ido modificando, pero conservando una base que ya
cumple más de medio siglo. Proponemos soluciones estructurales y
definitivas a la actual situación, destinando los importes de las
locaciones (que salen de los bolsillos de los trabajadores) a solucionar
los problemas de vivienda de las clases populares y permitiendo la
normalización de un gran sector de la economía no formal, la del
mercado de locaciones urbanas. Se establecen así nuevos ejes en
materia de arrendamientos urbanos, serán los siguientes:
• Una enérgica acción del Estado Nacional para construir
nuevas viviendas, generando numerosos puestos de trabajos y
permitiendo a la actividad de la construcción como impulsora de
una constelación de industrias conexas.
• La bancarización de los montos de dinero por los cuales se
paga alquiler, de manera que integren la economía formal y el
Estado pueda cobrar los impuestos que correspondan sobre
estos beneficios.
• La formación de una estructura construir viviendas
financiada con estos montos para de propiedad del Estado
destinadas exclusivamente a alquiler, sirviendo como regulador
del mercado de viviendas y de lugares de trabajo alquilados,
aumentando significativamente la oferta de viviendas y lugares
de trabajo profesional ofrecidos en alquiler, con el consiguiente
impulso a la actividad de la construcción, impulsora del trabajo y
el desarrollo de industrias proveedoras.
• La garantía automática de los bancos a sus clientes si
estos desean alquilar, utilizando un Fondo de Garantía y Padrón
nacional de inquilinos.
• La normalización del mercado de viviendas y locales
alquilados, al establecer el Estado el monto máximo legal a
pagar como locaciones, y establecer un mecanismo para otorgar
garantías bancarias, como única garantía legal válida.
• Por pedido de sus propietarios, se podrá actualizar el
Padrón del Revalúo Urbano de las propiedades que se
encuentran alquiladas, que es la referencia única para establecer
el monto de los alquileres, basado en el valor real de sus
propiedades, establecido por el Estado.
• La supresión de la cláusula que exige a los inquilinos el
pago de las expensas de los edificios obligando así a los
propietarios a un creciente control de los gastos que se realizan,
control que hoy no ejercen puesto que éstos se cargan sobre las
espaldas de los locatarios.
• Posibilita el arraigo de las familias a un barrio determinado,
permitiendo la normalización de la vida familiar al ampliar el
plazo de alquiler a 5 y 6 años renovables en forma automática, a
menos que existan razones fundadas que lo impidan. Con el
mismo criterio se favorece la continuidad laboral de
profesionales y comerciantes, que actualmente deben destinar
gran parte de su energía en reconstruir su clientela y modalidad
de trabajo cada dos o tres años cuando se ven forzados a
mudarse.
Por otra parte, el presente proyecto de Ley no afecta a las viviendas y
lugares de trabajo de profesionales que son utilizados por sus
propietarios, pues el Revalúo Urbano propuesto se realizará
anualmente a pedido de los propietarios, o en forma obligatoria, en el
caso de que las unidades deban ser puestas en venta o desocupadas
por el fallecimiento de sus propietarios, para lo cual será necesaria la
certificación del Valor Fiscal de las mismas, con el objeto de pagar los
correspondiente impuestos y/o darle destino a las unidades
desocupadas.
El Programa de Alquileres Controlados se destina a los sectores de
menos recursos, y los comprendidos en la presente ley sólo son
aplicables a aquellas locaciones urbanas que tienen una superficie
propia inferior a los 150 metros cuadrados, excluyendo cocheras y
medias superficies, tanto para los locales destinados a vivienda
exclusiva como a las unidades aptas para uso de profesionales y
locales comerciales familiares.
ANEXO:
CANTIDAD DE VIVIENDAS PROPIAS Y NO PROPIAS
Datos Ciudad de Buenos Aires y 24 partidos del Conurbano Bonaerense
CENSO INDEC 2001 - http://www.indec.mecon.ar/censo2001s2_2/ampliada_index.asp?mode=04
CIUDAD BUENOS AIRES GRAN BUENOS AIRES A.MEROPOLITANA
TOTAL DE VIVIENDAS 1.024.231 2.384.682 3.408.913
VIVIENDAS PROPIAS 706.261 1.907.675 2.613.936
TOTAL VIVIENDAS NO PROPIAS(1) 317.970 477.366 795.336
% VIVIENDAS NO PROPIAS 31,04% 20,02% 23,33%
VIVIENDAS ALQUILADAS 227.545 201.186 428.731
(1) Comprende las viviendas alquiladas, prestadas, dadas por empleador y otras situaciones no especificadas.
En el sentido expuesto y por motivos de estricta justicia social, solicito
a mis compañeros el acompañamiento al presente proyecto de ley.
Muchas gracias.
Teresita N. Quintela.-
La crisis mundial de los sistemas hipotecarios que hace prever que en
España quiebren 42.000 inmobiliarias y en el Reino Unido otras
12.000, además del colapso financiero que está soportando la
economía mundial, con base en la de Estados Unidos, a lo cual se
suma el fracaso de todos los planes locales destinados a satisfacer el
sueño de la “casa propia”, imposible ya de lograr mediante hipotecas,
hace necesario desarrollar un sistema alternativo.
El que proponemos ya se encuentra en normal funcionamiento en
ciudades muy importantes como Nueva York y Ámsterdam, entre
otras. La creación de una entidad del Estado que fabrique viviendas
para alquilar, debe resolver tanto el problema de la falta de vivienda y
como el de los abusos que se cometen contra los que no la tienen.
El ciclo de especulación financiera y las burbujas inmobiliarias son
parte del mismo proceso de succión de riqueza por parte de los
grandes capitales, que se desplazan sin control por los países que
tienen sistemas de defensa débiles contra su accionar, por eso la
solución del problema de la vivienda no es resoluble por el sistema
bancario que no puede, o no quiere, bajar las tasas de interés por el
dinero que hoy tampoco está dispuesto a prestar. Esto no requiere
argumentación, los hechos lo prueban, con lo cual, insistir por ese
camino, sólo nos llevará a otro fracaso.
En la Argentina de 2008, el rubro que mayor inflación fue el de los
alquileres, estimándose que creció al menos el doble que otros rubros,
como el de los alimentos, por ejemplo. Este incremento de los
alquileres en los locales comerciales, repercute directamente en el
incremento de los precios, pues los comerciantes los deben trasladar a
la mercancía que ofrecen, constituyendo, en algunos casos, un
importante factor de incremento de la inflación.
Por otra parte, no existe en la Argentina un grupo social más
injustamente abandonado por el Estado que el de los que no poseen
su casa o lugar de trabajo propio. Esta situación retrotrae a la
sociedad argentina a hace casi cien años, cuando en gobierno radical
de Hipólito Yrigoyen describió la injusticia con que los propietarios
trataban a los que no tenían vivienda propia. Fue el General Ramírez,
que siendo presidente, sacó la ley que congeló los alquileres, dejando
de lado al Código Civil, y luego durante el primer gobierno peronista,
con la Ley de Propiedad Horizontal, muchas familias pudieron comprar
su propia vivienda.
Fue durante el infame gobierno del Proceso militar cuando se derogó
la Ley de Alquileres y durante los años posteriores, los propietarios
fueron avanzando sobre los derechos de los que le pagaban la renta,
hasta llegar a la insostenible situación actual, similar a la
desprotección que tenían las familias hace un siglo.
Hoy, el abuso llega a niveles insólitos, haciendo del alquiler de una
vivienda una meta casi inalcanzable, tanto por los precios que se
solicitan, los pagos adicionales que se imponen, por las condiciones
establecidas para garantizar a estos y las estafas que cometen todo
tipo de intermediarios ante la desesperación de los que deben
mudarse.
En un nivel conceptual, tenemos que tener en cuenta que la vivienda
es un instrumento imprescindible para la formación de la familia, y
como sin familia no hay hijos, y sin hijos no hay Nación. Por lo tanto,
proveer una vivienda es una obligación ineludible del Estado, tanto
para aquellos que puedan adquirir una vivienda propia como para
aquellos que sólo puedan alquilarla.
Por esto debemos discriminar entre las necesidades de la vida y los
vaivenes del Mercado, pues si bien el Mercado es parte de la Vida, la
Vida no puede ser parte del Mercado, y mucho menos aún, ser parte
del mercado financiero.
En otras palabras, las viviendas y los locales de trabajo no pueden
evaluarse mediante el sistema contable del costo-beneficio financiero,
sino del pensamiento económico que evalúa el Costo versus el Efecto
Social que dicho costo genera.
No existe simetría entre la necesidad del que precisa un techo para su
uso personal o familiar, y el que posee un bien inmueble que no usa, y
por lo tanto pretende obtener la mayor renta posible sobre el mismo.
Por lo tanto, en función de un criterio de estricta justicia, el Estado
debe utilizar sus recursos para imponer un orden vital en un área que
abarca a un sector importantísimo de la población que, solamente en
el Área Metropolitana de Buenos Aires, según los datos del INDEC por
el censo de 2001(ver cuadro con resumen), alcanza aproximadamente
a 2.500.000 personas y en el cual se encuentran aproximadamente
800.000 propiedades, lo cual representa el 23,33% de la población del
Área metropolitana. Eso sin considerar las unidades alquiladas por
aquellos que desempeñan su trabajo profesional, que son
consideradas oficinas y no viviendas, como tampoco los locales
comerciales familiares. Esa situación se ha agravado
considerablemente desde en estos últimos 7 años.
Por otra parte, el dinero que no tributa impuestos y no circula por los
carriles de la economía formal puede estimarse en unos 3.500
millones de pesos anuales (estimando un alquiler promedio de $ 700
por mes), a los que deben sumarse los montos de dinero entregados
como garantías, calculadas en un mes de alquiler por año de contrato,
que suman aproximadamente otros 270 millones de pesos por año.
A esta masa de dinero informal debe sumarse la destinada a pagar el
alquiler de los pequeños locales comerciales, que se encuentran en
una situación similar y tan precaria como la ya descripta, pues si no
renuevan sus contratos de alquiler, pierden la clientela construida con
años de trabajo.
El Estado tiene un sistema armado para definir los valores de los
inmuebles urbanos1, el que utiliza para establecer los impuestos
inmobiliarios, el impuesto de sellos para las escrituras, el de Bienes
Personales y el Impuesto Nacional a la Transmisión de Inmuebles, ese
sistema es la Tasación Fiscal.
1 Este Revaluo Urbano, determina la base imponible de cada parcela. Ese valor está compuesto por:
La tierra libre de Mejoras mas la edificación erigida en ella y sirve de calculo para el Impuesto
Inmobiliario, el Impuesto de Sellos en las Escrituras y además da origen a la base de imposición
para el Impuesto Nacional que grava anualmente el patrimonio ( Bienes Personales ) y el ITI
(Impuesto Nacional a la Transmisión de Inmuebles)
Este valor se estima sumando el valor del terreno al de la edificación
que este soporta, y se actualiza periódicamente. Esta valoración
servirá como referencia para fijar el precio de los alquileres, con lo cual
el precio del alquiler se separa de la puja por la mayor renta, tratando
a las viviendas y centros de trabajo como lo que son, bienes sociales
indispensables, a los cuales debe protegerse impidiendo que el precio
de la renta se infle artificialmente, haciendo pagar al locatario rubros
sobre los cuales éstos no tienen decisión, como el Impuesto
Inmobiliario, las tasas de Alumbrado, Barrido y Limpieza, los costos de
administraciones, reformas y reparaciones sobre un bien que no les
pertenece, etc.. Se hace pagar al locatario montos que quedan fuera
de su control y aún de su opinión..
Fijando el alquiler mensual en base a la Tasación Fiscal, su monto
tenderá a estabilizarse por sí mismo, porque si los propietarios
modifican el valor real para pagar menos impuestos, no podrán cobrar
alquileres altos, y si buscan un revalúo alto con este propósito, tendrán
mayor cuota impositiva.
Todos sabemos que la especulación rentística ha sido del motor de las
construcciones urbanas, y la legislación vigente ha permitido la
degradación progresiva de las condiciones de habitabilidad de las
viviendas, lo cual funciona a contrapelo de los avances que se han
realizado en otros campos, pues esta política de incremento del lucro
a toda costa, ha tenido como consecuencia que las antiguas
construcciones son más confortables que las nuevas.
Para corregir esto es necesario que el Estado establezca parámetros
técnicos y económicos en la construcción de las nuevas unidades que
sirvan de referencia a los constructores privados, sustituyendo la
política de construir con el mínimo costo y obtener el máximo
beneficio, por el de costo adecuado al efecto social que se produce
incrementando la calidad de la vida urbana de la población.
Con este propósito proponemos la creación de la ORGANIZACIÓN
ESTATAL DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR (OEVA), que brindará los
siguientes beneficios:
• Al operar como un jugador más en el mercado inmobiliario
masivo, establece reglas de juego para todo el mercado, tanto
por los precios que está dispuesta a pagar por la construcción,
como sus exigencias de calidad, a lo que se suma su capacidad
para generar nuevas urbanizaciones para una población que
sufrirá grandes cambios ocasionados por las transformaciones
económicas en curso.
• Actúa como un regulador de la inflación, en la parte en que
esta es generada por la especulación inmobiliaria, que está
llegando a cifras inéditas, como a cobrar varios miles de dólares
por metro cuadrado vendido en algunos barrios porteños,
cuando el costo de la construcción ha permanecido
prácticamente estable en aproximadamente 500 dólares por
metro cuadrado. La intervención de la Organización Estatal de
Viviendas para Alquilar, determinará parámetros de valores de
las propiedades urbanas de acuerdo a la realidad constructiva,
lo cual influirá en los precios de mercado de la oferta privada,
creando alternativas las inversiones diferentes a las que se
destinan a sectores especulativos. Tomemos en cuenta que las
propiedades entraron en el circuito especulativo después que
los inversores fueron estafados por el “Corralito”, y esa
demanda llevó a los valores de las locaciones a retornos
semejantes al nivel de la especulación financiera, sin que
implicara sus riesgos.
• Al construir los edificios para alquilar con parámetros
normalizados, establecerá marcos de referencia para la
habitabilidad de los inmuebles, dado que las superficies
habitables y sus prestaciones y terminaciones que fueron
degradando, debido a lógica especulativa del máximo beneficio
con el mínimo de gasto. Es con ese propósito que la ley
especifica que la superficie mínima propia de cada vivienda será
de 90 metros cuadrados. La OEVA, como organización estatal
debe trabajar con el criterio de Costo-Efecto Social y no con la
lógica del Costo-Beneficio, propio de los emprendimientos
capitalistas.
• Los contratos de alquiler de largo plazo (5 años renovables
automáticamente, con su valor equiparado a la tasación fiscal en
cada nuevo período) garantizan la permanencia en el barrio a
las familias y a los profesionales y comerciantes que alquilan, al
mismo tiempo que facilita la tarea a aquellos que quieren
cambiar de lugar, librándolos de los gastos que cualquier
compraventa de inmuebles genera, y también a las
fluctuaciones entre los precios de que deben vender su
propiedad y comprar otra.
• Permite construir muchas viviendas, pues con el régimen
propuesto, con los alquileres recibidos cada 12 años, puede
duplicar el parque obtenido con la inversión inicial, dando un
ejemplo desde el Estado de los beneficios que pueden
obtenerse con las inversiones de mediano plazo.
• Permite un planeamiento urbano racional, al librar la
construcción de viviendas de la especulación inmobiliaria, y
vincularla a las necesidades de acercar a las poblaciones a los
centros de trabajo y actividad, con lo cual puede empezar a
organizar una situación que, en la actualidad, se encuentra fuera
de control, tanto en la distribución de viviendas en el espacio
urbano, sus redes de servicios y los lugares de trabajo
necesarios, lo que sucede con las llamadas “villas miserias” es
un problema sin solución en las actuales circunstancias. Las
nuevas viviendas construidas por la OEVA deberán también
servir como referencia los parámetros estéticos y bioclimáticos
de las construcciones.
La presente Ley sustituye totalmente a la actual Ley de Alquileres,
pues esta se ha ido modificando, pero conservando una base que ya
cumple más de medio siglo. Proponemos soluciones estructurales y
definitivas a la actual situación, destinando los importes de las
locaciones (que salen de los bolsillos de los trabajadores) a solucionar
los problemas de vivienda de las clases populares y permitiendo la
normalización de un gran sector de la economía no formal, la del
mercado de locaciones urbanas. Se establecen así nuevos ejes en
materia de arrendamientos urbanos, serán los siguientes:
• Una enérgica acción del Estado Nacional para construir
nuevas viviendas, generando numerosos puestos de trabajos y
permitiendo a la actividad de la construcción como impulsora de
una constelación de industrias conexas.
• La bancarización de los montos de dinero por los cuales se
paga alquiler, de manera que integren la economía formal y el
Estado pueda cobrar los impuestos que correspondan sobre
estos beneficios.
• La formación de una estructura construir viviendas
financiada con estos montos para de propiedad del Estado
destinadas exclusivamente a alquiler, sirviendo como regulador
del mercado de viviendas y de lugares de trabajo alquilados,
aumentando significativamente la oferta de viviendas y lugares
de trabajo profesional ofrecidos en alquiler, con el consiguiente
impulso a la actividad de la construcción, impulsora del trabajo y
el desarrollo de industrias proveedoras.
• La garantía automática de los bancos a sus clientes si
estos desean alquilar, utilizando un Fondo de Garantía y Padrón
nacional de inquilinos.
• La normalización del mercado de viviendas y locales
alquilados, al establecer el Estado el monto máximo legal a
pagar como locaciones, y establecer un mecanismo para otorgar
garantías bancarias, como única garantía legal válida.
• Por pedido de sus propietarios, se podrá actualizar el
Padrón del Revalúo Urbano de las propiedades que se
encuentran alquiladas, que es la referencia única para establecer
el monto de los alquileres, basado en el valor real de sus
propiedades, establecido por el Estado.
• La supresión de la cláusula que exige a los inquilinos el
pago de las expensas de los edificios obligando así a los
propietarios a un creciente control de los gastos que se realizan,
control que hoy no ejercen puesto que éstos se cargan sobre las
espaldas de los locatarios.
• Posibilita el arraigo de las familias a un barrio determinado,
permitiendo la normalización de la vida familiar al ampliar el
plazo de alquiler a 5 y 6 años renovables en forma automática, a
menos que existan razones fundadas que lo impidan. Con el
mismo criterio se favorece la continuidad laboral de
profesionales y comerciantes, que actualmente deben destinar
gran parte de su energía en reconstruir su clientela y modalidad
de trabajo cada dos o tres años cuando se ven forzados a
mudarse.
Por otra parte, el presente proyecto de Ley no afecta a las viviendas y
lugares de trabajo de profesionales que son utilizados por sus
propietarios, pues el Revalúo Urbano propuesto se realizará
anualmente a pedido de los propietarios, o en forma obligatoria, en el
caso de que las unidades deban ser puestas en venta o desocupadas
por el fallecimiento de sus propietarios, para lo cual será necesaria la
certificación del Valor Fiscal de las mismas, con el objeto de pagar los
correspondiente impuestos y/o darle destino a las unidades
desocupadas.
El Programa de Alquileres Controlados se destina a los sectores de
menos recursos, y los comprendidos en la presente ley sólo son
aplicables a aquellas locaciones urbanas que tienen una superficie
propia inferior a los 150 metros cuadrados, excluyendo cocheras y
medias superficies, tanto para los locales destinados a vivienda
exclusiva como a las unidades aptas para uso de profesionales y
locales comerciales familiares.
ANEXO:
CANTIDAD DE VIVIENDAS PROPIAS Y NO PROPIAS
Datos Ciudad de Buenos Aires y 24 partidos del Conurbano Bonaerense
CENSO INDEC 2001 - http://www.indec.mecon.ar/censo2001s2_2/ampliada_index.asp?mode=04
CIUDAD BUENOS AIRES GRAN BUENOS AIRES A.MEROPOLITANA
TOTAL DE VIVIENDAS 1.024.231 2.384.682 3.408.913
VIVIENDAS PROPIAS 706.261 1.907.675 2.613.936
TOTAL VIVIENDAS NO PROPIAS(1) 317.970 477.366 795.336
% VIVIENDAS NO PROPIAS 31,04% 20,02% 23,33%
VIVIENDAS ALQUILADAS 227.545 201.186 428.731
(1) Comprende las viviendas alquiladas, prestadas, dadas por empleador y otras situaciones no especificadas.
En el sentido expuesto y por motivos de estricta justicia social, solicito
a mis compañeros el acompañamiento al presente proyecto de ley.
Muchas gracias.
Teresita N. Quintela.-
miércoles, 8 de julio de 2009
Proyecto de Ley: ORGANIZACIÓN ESTATAL DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR Y REGULACIÓN DE LOCACIONES URBANAS
La UNION ARGENTINA DE INQUILINOS ha recibido un pedido de opinión de la Comisión de Asuntos Administrativos y Municipales del H.Senado de la Nación, respecto de un proyecto modificando la Ley de Alquileres, que se adjunta, y que contiene, a nuestro criterio, aspectos innovativos importantes por lo cual hemos manifestado nuestra voluntad de contribuir a su análisis final.
Encarecemos el envío de opiniones sobre esta iniciativa.
Atentamente
SIN TECHO NO HAY VIDA
Radames Marini
Presidente
Senado de la Nación
Secretaría Parlamentaria
Dirección General de Publicaciones.
(S-0337/09)
PROYECTO DE LEY
El Senado y Cámara de Diputados,...
CREANDO LA
ORGANIZACIÓN ESTATAL DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR
Y REGULANDO LAS LOCACIONES URBANAS.
CAPITULO 1
Creación de la Organización Estatal de Viviendas para Alquilar
(OEVA).
Artículo 1: Se constituye la Organización Estatal de Viviendas para
Alquilar que operará dentro del ámbito del Ministerio de Economía,
con las siguientes atribuciones:
Artículo 2: Construirá, por sí o a través de terceros, o adquirirá por
compra o expropiación, viviendas familiares, estudios profesionales y
locales comerciales para ser destinadas a alquiler en forma exclusiva,
en los términos de la presente Ley.
Artículo 3: Registro: Tendrá a su cargo la confección y actualización de
un Registro Nacional de Unidades Inmobiliarias Alquiladas o Vendidas
mediante Leasing .
Artículo 4: Autoridades: La Organización Estatal de Viviendas para
Alquilar estará integrada por una Junta Ejecutiva y una Comisión
Asesora. El Presidente de la Junta Ejecutiva será designado por el
Ministro de Economía, el Director Técnico será designado por la
Secretaría de Obras Públicas del Ministerio de Planificación, la
Dirección Administrativa y Financiera será cubierta por personal
designado por el Banco de la Nación Argentina, la Dirección Territorial
será asumida por el Vicepresidente de la Comisión de Infraestructura,
Vivienda y Transporte del Senado de la Nación. La Comisión Asesora
Nacional, con voz y sin voto en todas las reuniones que se realicen,
estará integrada por un representante de la Asociación de Inquilinos,
uno por la Federación Argentina de Municipios, uno por la Cámara de
la Cámara Argentina de la Construcción y uno por la Facultad de
Arquitectura y Urbanismo.
Artículo 5: Dependencias de la OEVA en municipios grandes: Todas
las intendencias que posean más de 100.000 habitantes, de acuerdo
al último censo nacional, tienen derecho solicitar una Sede Local de la
Organización Estatal de Viviendas para Alquilar, cuya Comisión
Ejecutiva será presidida por el Intendente e integrada por el Gerente
General del Banco de la Nación Argentina local y el Director de Obras
Públicas del Municipio. La Comisión Asesora Local estará integrada
por el máximo directivo de la ONG local que represente los intereses
de los inquilinos, del máximo directivo de la Cámara de la
Construcción local y del decano de la Facultad de Arquitectura
regional, dependiente de una Universidad Nacional, y si no la hubiere,
de la Facultad de Arquitectura privada que más estudiantes tenga
matriculados. La Organización Nacional regulará las operaciones
descriptas en la presente Ley a realizarse en la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires.
Artículo 6: Dependencias de la OEVA en municipios menores: Se
designará a todos los intendentes de municipios con menos de
100.000 habitantes como delegados de la Organización Estatal de
Viviendas en Alquiler, que deberán presentar anualmente un listado de
aspirantes a obtener dichas viviendas, de acuerdo a un formulario que
facilitará la OEVA.
Artículo 7: Asignación anual de fondos: Anualmente la Organización
Estatal de Viviendas para Alquilar recibirá del Estado Nacional un
Fondo Fiduciario Anual, suficiente como para construir diez millones
de metros cuadrados (10.000.000 m2), considerando el costo por
metro cuadrado de superficie cubierta en las calidades descriptas en el
Artículo 9, y que rija al iniciarse el año fiscal, dicho monto deberá ser
establecido por la Secretaría de Vivienda e incorporado al
Presupuesto Nacional, debiendo el Banco Central emitir los fondos
necesarios para constituir el Fideicomiso Ad Oc, que será administrado
por el Banco de la Nación.
Artículo 8: Integración del personal técnico: El Poder Ejecutivo
Nacional podrá integrar a la Organización Estatal de Viviendas en
Alquiler, en su sede nacional, al personal técnico y los recursos
asignados a otros programas de viviendas en forma directa, o
mediante una ley si fuera pertinente.
Artículo 9: Normativa de calidad: Los inmuebles construidos por la
Organización Estatal de Viviendas para Alquiler responderán a las
normas ISO que definen la Calidad de Gestión del Proyecto y la
Primera Calidad en la Construcción, y deberán entregarse con todas
las conexiones a los servicios públicos de agua corriente, desagües
cloacales y pluviales, electricidad, gas domiciliario y comunicaciones
por cable existentes en su lugar de emplazamiento, que será asignado
siempre que el municipio se comprometa a entregar veredas y calles
terminadas.
Artículo 10: Responsabilidad por la ejecución presupuestaria: Si la
Organización Estatal de Viviendas de Alquiler no ejecuta durante el
año fiscal, al menos el noventa por ciento (90%) del presupuesto
asignado, la Junta Ejecutiva en su totalidad será relevada de sus
cargos.
Artículo 11: Costos internos de la OEVA: Los costos operativos de la
Organización, en todas sus sedes no podrán exceder el dos por mil
(0,2%) del presupuesto asignado para ejecutar las obras.
Artículo 12: Destino de los fondos percibidos como alquileres: Todos
los fondos percibidos por la recepción neta de alquileres por parte de
la Organización se agregarán al Fondo Fiduciario Anual original
referido en el artículo 7, para aumentar la superficie construida
anualmente.
Artículo 13: Superficies mínimas y máximas; Las viviendas familiares y
estudios profesionales construidas por la OEVA deberán tener una
superficie cubierta propia no inferior a los 90 (noventa) metros
cuadrados ni superior a los 150 metros cuadrados, excluyendo medias
superficies, cocheras y bauleras. Los locales tendrán la misma
superficie mínima y no podrán exceder los 250 metros cuadrados,
incluyendo baños y depósitos.
Artículo 14: Reglamento interno de la OEVA: Para todos los aspectos
no considerados en la presente Ley, la conducción de la Organización
Estatal de Viviendas para Alquiler redactará su Reglamento Interno
para regular su actuación, donde se fijarán las condiciones de
administración, expensas y mantenimiento de los edificios de la OEVA,
subordinándose en su totalidad a lo expresado en los términos del
Capítulo 4 de la presente Ley.
Artículo 15: Prohibición de venta: Las construcciones descriptas,
construidas por OEVA, no se podrán vender por leasing o de ninguna
otra manera.
CAPITULO 2
Adjudicatarios de las viviendas a alquilar a cargo de la OEVA
Artículo 16: Procedimiento de Adjudicación: La Sede Nacional y cada
Filial de la OEVA abrirá un registro público de postulantes, lo
incorporará a su banco de datos de acceso público por Internet con el
formulario adecuado, y adjudicará los inmuebles de acuerdo a medida
que se encuentren disponibles de acuerdo al orden de la inscripción
en dicho registro, de acuerdo a las características del grupo familiar
adecuado a cada inmueble. Este Registro será una base para la
distribución de los fondos para la construcción de nuevas viviendas
para alquilar.
Artículo 17: Titularidad de los locatarios: Los contratos de alquiler
realizados por la Organización Estatal de Viviendas de Alquiler son
realizados a título personal e intransferible, excepto en los casos en
que:
17.a. Por fallecimiento del titular, el contrato se transfiera a nombre
de su pareja conviviente o a sus hijos mayores de edad.
17.b. En caso de separación de una pareja conviviente, por acuerdo
del titular, se podrá transferir a la otra parte.
17.c. Todas estas transferencias deberán realizarse ante la filial de la
OEVA local y en el banco donde se realizan los depósitos de alquiler,
cobrará el equivalente a un mes de alquiler como pago por la
renovación de la garantía.
Artículo 18: Transferencias ilegales de viviendas alquiladas a la OEVA:
Las transferencias de alquileres que no cumplan con estas
disposiciones será consideradas como una defraudación al Estado por
parte del titular.
CAPITULO 3
Regulación de las condiciones que deben reunir las locaciones
urbanas en general.
A partir de la promulgación de la presente Ley, las locaciones urbanas
en su totalidad deben regirse, de acuerdo a las siguientes condiciones:
Artículo 19: Contratos escritos: Los contratos de locaciones urbanas,
así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán
formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito
haya tenido principio de ejecución, se considerará que este rige por el
plazo mínimo y precio de la locación será estipulado por esta ley.
Artículo 20: Plazo: El plazo mínimo de las locaciones con destino a
vivienda, con o sin muebles, será de cinco años. Dicho plazo mínimo
será de seis años cuando se destinen a actividades profesionales, o a
locales comerciales. Los contratos que se hayan celebrado o se
celebren en el futuro, pactando períodos menores serán considerados
como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.
Esta norma incluye a las habitaciones alquiladas en inquilinatos u
hoteles que fueran ocupadas por un plazo que supere los tres meses
de ocupación continua.
Artículo 21: Renovación automática: Los contratos serán renovados
automáticamente por igual período a menos que exista una causa
justificada para no hacerlo, a determinarse en sede judicial.
Artículo 22: Exclusiones: Quedan excluidas del plazo y precio mínimo
legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:
22.a. Las unidades de vivienda o para uso profesional que superen
los 150 metros cuadrados de superficie propia, dentro de los cuales no
pueden computarse la superficie de las bauleras, cocheras y las
medias superficies de patios, terrazas y los locales comerciales con
superficies superiores a 250 metros cuadrados de la superficie ya
especificada.
22.b. Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y
organismos internacionales, así como también las destinadas a
personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos
internacionales.
22.c. Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con
fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Se presumirá que
el contrato no es con fines de turismo cuando el plazo del alquiler
supere los tres meses.
22.d. Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda
de animales, vehículos u otros objetos.
22.e. Las locaciones de puestos en mercados o ferias.
22.f. Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los
municipios o entes autárticos, sean parte como inquilinos.
Artículo 23: Precio del alquiler y ajuste de los mismos. El precio de las
locaciones y el ajuste del valor mensual de los alquileres no podrá, en
ninguno de los casos mencionados en el artículo anterior, superar la
150ava. parte del valor de la tasación fiscal vigente, la cual tomará en
cuenta el valor del terreno ocupado, dividido por la cantidad de pisos y
subsuelos, a los que debe agregarse el valor oficial establecido por la
construcción de primera, restando un 1% (uno por ciento) a este valor
por cada año transcurrido desde la terminación de la obra principal o
de un reciclado integral que alcance al menos el 60% de la superficie
del inmueble. Este valor de la tasación fiscal se dividirá por 150 y ese
será el precio de la locación. Todos los alquileres serán fijados en la
moneda nacional vigente, siendo inválidos los importes pactados en
otras monedas.
Artículo 24: Ajuste de los montos de los alquileres: Todos los
propietarios que deseen reconsiderar el Revalúo Urbano Anual de sus
bienes pueden conseguirlo en un plazo de 90 días presentando una
solicitud al organismo correspondiente y, otorgado este, ajustar las
locaciones de acuerdo al mismo.
Artículo 25: Limitaciones para los inquilinos La presente ley alcanza a
una sola vivienda familiar, estudio profesional y/o local comercial por
persona o familia, quedan expresamente excluidos de la adjudicación
de inmuebles de la esfera de Organización Estatal de Viviendas para
Alquilar a las cadenas de comercios o de estudios profesionales como
así también las solicitudes de personas del mismo grupo familiar que
ya dispone de una vivienda alquilada o propia, constituyendo esta
transgresión causa de desalojo. Si una locación permanece
deshabitada por un período de seis (6) o más meses, el contrato de
locación se dará por finalizado aunque se hayan realizado los pagos
correspondientes.
Artículo 26: Intimación del pago: Previamente a la demanda de
desalojo por falta de pago de alquileres u otro motivo, el locador
deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida,
otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos
contados a partir de la recepción de la intimación, que debe consignar
el lugar de pago.
Artículo 27: Períodos de Pago. El precio de arrendamiento deberá ser
fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales, y este pago
debe realizarse durante el mes en que transcurre la ocupación del
inmueble alquilado.
Artículo 28: Pagos anticipados. No podrá requerirse del inquilino o
locatario el pago de alquileres anticipados, depósitos de garantía y/o el
pago de valor llave o su equivalente. La violación de estas
disposiciones facultará al locatario a reclamar el reintegro de las
sumas adelantadas, con su correspondiente actualización. De
requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán
soportadas por el locador.
Artículo 29: Gastos del inmueble El locatario sólo tendrá la obligación
de pagar los gastos por los servicios comunes utilizados en el bien
locado (agua, electricidad, y limpieza de las superficies comunes al
edificio), cuyo importe no puede exceder el 3% del alquiler pactado,
que será destinado a solventar el gasto eléctrico de iluminación de los
espacios comunes y marcha y mantenimiento de ascensores, y
limpieza de estos lugares. El resto de los gastos debe estar a cargo de
los propietarios pues se destinan al mantenimiento de su bien,
inclusive el sueldo y gastos de encargado si lo hubiere. Si el
propietario no efectúa un adecuado mantenimiento a las unidades
alquiladas, según fuera estipulado en el contrato de locación, el
inquilino, solo o como parte de un consorcio de inquilinos, podrá
efectuar dicho mantenimiento, descontando los costos que resultaren
del mismo del pago de los alquileres, en un máximo del cincuenta por
ciento (50%) del alquiler pactado. Ninguno de los impuestos y tasas a
la propiedad pueden cargarse a los inquilinos.
Artículo 30: Resolución anticipada. El inquilino podrá, transcurridos los
tres primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la
contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al
locador con una antelación mínima de treinta días de la fecha en que
reintegrará el bien arrendado.
Artículo 31: Vigencia de los alquileres actuales: A partir de la
promulgación de la presente Ley, todos los contratos de alquiler
vigentes se ajustarán a las condiciones fijadas por la presente Ley,
tanto en el monto de los alquileres, que deberán ajustarse a la
Tasación Fiscal vigente, como en la duración de los mismos, tomando
como inicio la fecha de la firma del contrato en vigencia.
Artículo 32: Viviendas y locales entregados en comodato: En todas
aquellas propiedades que se encuentren habitadas como vivienda
individual o familiar, destinadas a trabajo profesional y/o como locales
comerciales, que fueran prestadas o entregadas en comodato, sus
habitantes podrán adherir al presente régimen con el sólo recurso de
presentar una garantía bancaria al propietario.
Artículo 33: Locación encubierta: En los inmuebles que actualmente
carezcan de autorización, licencia, habilitación o sus equivalentes,
otorgado por la autoridad administrativa competente, para la
explotación de hotel, residencial, pensión familiar u otro tipo de
establecimiento asimilable y/o que no gozarán de aptitud comercial
para dicha explotación, sus ocupantes considerarán las relaciones
existentes o futuras como una locación, debiendo regirse en lo
sucesivo por las normas vigentes en la presente ley. Lo mismo
sucederá con los establecimientos comerciales que no tengan la
correspondiente habilitación, o haya caducado la misma.
Artículo 34: Intermediación para contratos de locación: Se prohíbe el
cobro de comisiones, señas o depósitos en reserva de inmuebles para
alquilar por parte de intermediarios a los futuros inquilinos, debiendo el
intermediario devolver cinco veces las sumas percibidas en tales
conceptos al aspirante a inquilino. En el caso de que algún propietario
requiera de sus servicios, este deberá abonar la totalidad de los
gastos que implique cualquier tipo de intermediación. Las filiales de la
OEVA brindarán el servicio de información y de las actividades previas
a la firma del contrato de locación de sus inmuebles en forma gratuita.
CAPITULO 4
Forma de pago de los alquileres y depósitos de garantías
Artículo 35: Pagos del alquiler . Todos los pagos de alquileres, en
cualquier categoría, deben depositarse en cuentas bancarias, cuya
identificación deberá ser comunicada fehacientemente por el
propietario del bien locado y/o estipulada en la firma del contrato de
locación. En el caso de no haberse cumplido este requisito al vencer el
primer mes de alquiler, el inquilino depositará el importe del alquiler en
una cuenta bancaria elegida por él, a nombre del propietario y se lo
comunicará a este en forma fehaciente.
Artículo 36: Depósitos de Garantía: Las fianzas o depósitos en
garantía quedarán a cargo del organismo bancario del que sea cliente
el futuro locatario, y el inquilino dispondrá de esa garantía hasta que el
contrato de alquiler termine, o surja un conflicto entre propietario o
inquilino, en cuyo caso estos fondos deberán usarse para indemnizar
al propietario, de acuerdo a la resolución judicial.
Artículo 37: Obligatoriedad de proporcionar las garantías a locatarios:
Ningún banco, en el cual uno de los futuros inquilinos tenga cualquier
tipo de relación comercial, o fuera designado por el locador o el
inquilino para recibir el pago de los alquileres, podrá negarse a
proporcionar estas garantías, que deben cubrir seis meses de alquiler
como máximo, y ningún propietario tiene legalmente derecho a
solicitar garantías adicionales a estas, si así lo hiciere, el inquilino tiene
derecho a que se adjudiquen los montos pagados en este concepto a
pagos por el bien alquilado.
Artículo 38: Precio de las Garantías: El precio total cobrado por dicha
garantía no puede exceder el precio de un mes del primer alquiler.
Esta garantía deberá estar vigente por todo el tiempo del contrato. Una
vez por año, podrá ajustarse este monto, con un pago adicional, de
acuerdo a la evolución del precio del alquiler.
Artículo 39: Prerrogativas para los bancos que concedan garantías:
Los bancos que concedan esta garantía pueden exigir que los pagos
de los alquileres que garantizan se depositen en una cuenta especial
del mismo banco.
Artículo 40: Destino de los fondos de garantía: Los bancos que reciban
los depósitos dejados en garantía deberán depositarlos a plazo fijo por
el tiempo de la locación y el banco deberá utilizarlos, de acuerdo al
dictamen judicial, para restaurar daños en la propiedad locada o al
pago de alquileres vencidos.
Artículo 41: Igualdad de términos para los inmuebles construidos por
OEVA. Los contratos de alquiler de inmuebles construidos por la
Organización Estatal de Viviendas para Alquilar se realizarán en los
mismos términos aquí mencionados.
CAPITULO 5
Conversión de los contratos de alquiler en contratos de leasing
Artículo 42: Cómo convertir una locación en un leasing: El locador y el
locatario, podrán solicitar al Banco Garante convertir el contrato de
locación en uno de leasing de 150 cuotas, exceptuando a las viviendas
y locales del sistema de la OEVA, solamente podrán ser vendidos de
esta forma únicamente no hayan registrado solicitudes de inquilinos
para un inmueble determinado durante los últimos 24 meses.
Artículo 43: Valor de los contratos de leasing: El valor de las cuotas de
leasing puede incrementarse hasta en un 50% con respecto al alquiler
pactado según lo descrito en el artículo 3ro.), debiendo el locador
entregar en propiedad al locatario el bien objeto del contrato de leasing
al término de 150 meses desde que el contrato de locación se
convirtió en uno de leasing.
CAPITULO 6
Relaciones con la legislación anterior
Artículo 44: Derogación de leyes anteriores: Se deroga la Ley 23.091 y
todas sus modificaciones, incluyendo las disposiciones del Capítulo III
de la ley 23.091, destinadas a la Promoción de Locaciones Urbanas,
como así también los artículos 1.507 y 1.509 y sus posteriores
modificaciones del Código Civil, y cualquier otro, ley o decreto que se
oponga a lo determinado por la presente Ley.
Artículo 45: Contratos en ejecución: El control de los contratos que se
encuentren en ejecución de acuerdo al Capítulo III de la ley 23.091, se
transferirá a la Organización Estatal de Viviendas en Alquiler, que los
resolverá en los términos pactados.
Artículo 46: Vigencia de la Ley: Vigencia de esta Ley: El Poder
Ejecutivo Nacional deberá poner en funcionamiento lo dispuesto por la
presente Ley dentro de los treinta (30) días de su promulgación.
Artículo 47: Las disposiciones de la presente Ley son de Orden
Público, rigiendo a partir de la publicación en el Boletín Oficial.
Artículo 48: Comuníquese al Poder Ejecutivo.
Teresita N. Quintela.
CREACIÓN DE LA
ORGANIZACIÓN ESTATAL DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR
FUNDAMENTOS
Señor Presidente
La crisis mundial de los sistemas hipotecarios que hace prever que en
España quiebren 42.000 inmobiliarias y en el Reino Unido otras
12.000, además del colapso financiero que está soportando la
economía mundial, con base en la de Estados Unidos, a lo cual se
suma el fracaso de todos los planes locales destinados a satisfacer el
sueño de la “casa propia”, imposible ya de lograr mediante hipotecas,
hace necesario desarrollar un sistema alternativo.
El que proponemos ya se encuentra en normal funcionamiento en
ciudades muy importantes como Nueva York y Ámsterdam, entre
otras. La creación de una entidad del Estado que fabrique viviendas
para alquilar, debe resolver tanto el problema de la falta de vivienda y
como el de los abusos que se cometen contra los que no la tienen.
El ciclo de especulación financiera y las burbujas inmobiliarias son
parte del mismo proceso de succión de riqueza por parte de los
grandes capitales, que se desplazan sin control por los países que
tienen sistemas de defensa débiles contra su accionar, por eso la
solución del problema de la vivienda no es resoluble por el sistema
bancario que no puede, o no quiere, bajar las tasas de interés por el
dinero que hoy tampoco está dispuesto a prestar. Esto no requiere
argumentación, los hechos lo prueban, con lo cual, insistir por ese
camino, sólo nos llevará a otro fracaso.
En la Argentina de 2008, el rubro que mayor inflación fue el de los
alquileres, estimándose que creció al menos el doble que otros rubros,
como el de los alimentos, por ejemplo. Este incremento de los
alquileres en los locales comerciales, repercute directamente en el
incremento de los precios, pues los comerciantes los deben trasladar a
la mercancía que ofrecen, constituyendo, en algunos casos, un
importante factor de incremento de la inflación.
Por otra parte, no existe en la Argentina un grupo social más
injustamente abandonado por el Estado que el de los que no poseen
su casa o lugar de trabajo propio. Esta situación retrotrae a la
sociedad argentina a hace casi cien años, cuando en gobierno radical
de Hipólito Yrigoyen describió la injusticia con que los propietarios
trataban a los que no tenían vivienda propia. Fue el General Ramírez,
que siendo presidente, sacó la ley que congeló los alquileres, dejando
de lado al Código Civil, y luego durante el primer gobierno peronista,
con la Ley de Propiedad Horizontal, muchas familias pudieron comprar
su propia vivienda.
Fue durante el infame gobierno del Proceso militar cuando se derogó
la Ley de Alquileres y durante los años posteriores, los propietarios
fueron avanzando sobre los derechos de los que le pagaban la renta,
hasta llegar a la insostenible situación actual, similar a la
desprotección que tenían las familias hace un siglo.
Hoy, el abuso llega a niveles insólitos, haciendo del alquiler de una
vivienda una meta casi inalcanzable, tanto por los precios que se
solicitan, los pagos adicionales que se imponen, por las condiciones
establecidas para garantizar a estos y las estafas que cometen todo
tipo de intermediarios ante la desesperación de los que deben
mudarse.
En un nivel conceptual, tenemos que tener en cuenta que la vivienda
es un instrumento imprescindible para la formación de la familia, y
como sin familia no hay hijos, y sin hijos no hay Nación. Por lo tanto,
proveer una vivienda es una obligación ineludible del Estado, tanto
para aquellos que puedan adquirir una vivienda propia como para
aquellos que sólo puedan alquilarla.
Por esto debemos discriminar entre las necesidades de la vida y los
vaivenes del Mercado, pues si bien el Mercado es parte de la Vida, la
Vida no puede ser parte del Mercado, y mucho menos aún, ser parte
del mercado financiero.
En otras palabras, las viviendas y los locales de trabajo no pueden
evaluarse mediante el sistema contable del costo-beneficio financiero,
sino del pensamiento económico que evalúa el Costo versus el Efecto
Social que dicho costo genera.
No existe simetría entre la necesidad del que precisa un techo para su
uso personal o familiar, y el que posee un bien inmueble que no usa, y
por lo tanto pretende obtener la mayor renta posible sobre el mismo.
Por lo tanto, en función de un criterio de estricta justicia, el Estado
debe utilizar sus recursos para imponer un orden vital en un área que
abarca a un sector importantísimo de la población que, solamente en
el Área Metropolitana de Buenos Aires, según los datos del INDEC por
el censo de 2001(ver cuadro con resumen), alcanza aproximadamente
a 2.500.000 personas y en el cual se encuentran aproximadamente
800.000 propiedades, lo cual representa el 23,33% de la población del
Área metropolitana. Eso sin considerar las unidades alquiladas por
aquellos que desempeñan su trabajo profesional, que son
consideradas oficinas y no viviendas, como tampoco los locales
comerciales familiares. Esa situación se ha agravado
considerablemente desde en estos últimos 7 años.
Por otra parte, el dinero que no tributa impuestos y no circula por los
carriles de la economía formal puede estimarse en unos 3.500
millones de pesos anuales (estimando un alquiler promedio de $ 700
por mes), a los que deben sumarse los montos de dinero entregados
como garantías, calculadas en un mes de alquiler por año de contrato,
que suman aproximadamente otros 270 millones de pesos por año.
A esta masa de dinero informal debe sumarse la destinada a pagar el
alquiler de los pequeños locales comerciales, que se encuentran en
una situación similar y tan precaria como la ya descripta, pues si no
renuevan sus contratos de alquiler, pierden la clientela construida con
años de trabajo.
El Estado tiene un sistema armado para definir los valores de los
inmuebles urbanos1, el que utiliza para establecer los impuestos
inmobiliarios, el impuesto de sellos para las escrituras, el de Bienes
Personales y el Impuesto Nacional a la Transmisión de Inmuebles, ese
sistema es la Tasación Fiscal.
1 Este Revaluo Urbano, determina la base imponible de cada parcela. Ese valor está compuesto por:
La tierra libre de Mejoras mas la edificación erigida en ella y sirve de calculo para el Impuesto
Inmobiliario, el Impuesto de Sellos en las Escrituras y además da origen a la base de imposición
para el Impuesto Nacional que grava anualmente el patrimonio ( Bienes Personales ) y el ITI
(Impuesto Nacional a la Transmisión de Inmuebles)
Este valor se estima sumando el valor del terreno al de la edificación
que este soporta, y se actualiza periódicamente. Esta valoración
servirá como referencia para fijar el precio de los alquileres, con lo cual
el precio del alquiler se separa de la puja por la mayor renta, tratando
a las viviendas y centros de trabajo como lo que son, bienes sociales
indispensables, a los cuales debe protegerse impidiendo que el precio
de la renta se infle artificialmente, haciendo pagar al locatario rubros
sobre los cuales éstos no tienen decisión, como el Impuesto
Inmobiliario, las tasas de Alumbrado, Barrido y Limpieza, los costos de
administraciones, reformas y reparaciones sobre un bien que no les
pertenece, etc.. Se hace pagar al locatario montos que quedan fuera
de su control y aún de su opinión..
Fijando el alquiler mensual en base a la Tasación Fiscal, su monto
tenderá a estabilizarse por sí mismo, porque si los propietarios
modifican el valor real para pagar menos impuestos, no podrán cobrar
alquileres altos, y si buscan un revalúo alto con este propósito, tendrán
mayor cuota impositiva.
Todos sabemos que la especulación rentística ha sido del motor de las
construcciones urbanas, y la legislación vigente ha permitido la
degradación progresiva de las condiciones de habitabilidad de las
viviendas, lo cual funciona a contrapelo de los avances que se han
realizado en otros campos, pues esta política de incremento del lucro
a toda costa, ha tenido como consecuencia que las antiguas
construcciones son más confortables que las nuevas.
Para corregir esto es necesario que el Estado establezca parámetros
técnicos y económicos en la construcción de las nuevas unidades que
sirvan de referencia a los constructores privados, sustituyendo la
política de construir con el mínimo costo y obtener el máximo
beneficio, por el de costo adecuado al efecto social que se produce
incrementando la calidad de la vida urbana de la población.
Con este propósito proponemos la creación de la ORGANIZACIÓN
ESTATAL DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR (OEVA), que brindará los
siguientes beneficios:
• Al operar como un jugador más en el mercado inmobiliario
masivo, establece reglas de juego para todo el mercado, tanto
por los precios que está dispuesta a pagar por la construcción,
como sus exigencias de calidad, a lo que se suma su capacidad
para generar nuevas urbanizaciones para una población que
sufrirá grandes cambios ocasionados por las transformaciones
económicas en curso.
• Actúa como un regulador de la inflación, en la parte en que
esta es generada por la especulación inmobiliaria, que está
llegando a cifras inéditas, como a cobrar varios miles de dólares
por metro cuadrado vendido en algunos barrios porteños,
cuando el costo de la construcción ha permanecido
prácticamente estable en aproximadamente 500 dólares por
metro cuadrado. La intervención de la Organización Estatal de
Viviendas para Alquilar, determinará parámetros de valores de
las propiedades urbanas de acuerdo a la realidad constructiva,
lo cual influirá en los precios de mercado de la oferta privada,
creando alternativas las inversiones diferentes a las que se
destinan a sectores especulativos. Tomemos en cuenta que las
propiedades entraron en el circuito especulativo después que
los inversores fueron estafados por el “Corralito”, y esa
demanda llevó a los valores de las locaciones a retornos
semejantes al nivel de la especulación financiera, sin que
implicara sus riesgos.
• Al construir los edificios para alquilar con parámetros
normalizados, establecerá marcos de referencia para la
habitabilidad de los inmuebles, dado que las superficies
habitables y sus prestaciones y terminaciones que fueron
degradando, debido a lógica especulativa del máximo beneficio
con el mínimo de gasto. Es con ese propósito que la ley
especifica que la superficie mínima propia de cada vivienda será
de 90 metros cuadrados. La OEVA, como organización estatal
debe trabajar con el criterio de Costo-Efecto Social y no con la
lógica del Costo-Beneficio, propio de los emprendimientos
capitalistas.
• Los contratos de alquiler de largo plazo (5 años renovables
automáticamente, con su valor equiparado a la tasación fiscal en
cada nuevo período) garantizan la permanencia en el barrio a
las familias y a los profesionales y comerciantes que alquilan, al
mismo tiempo que facilita la tarea a aquellos que quieren
cambiar de lugar, librándolos de los gastos que cualquier
compraventa de inmuebles genera, y también a las
fluctuaciones entre los precios de que deben vender su
propiedad y comprar otra.
• Permite construir muchas viviendas, pues con el régimen
propuesto, con los alquileres recibidos cada 12 años, puede
duplicar el parque obtenido con la inversión inicial, dando un
ejemplo desde el Estado de los beneficios que pueden
obtenerse con las inversiones de mediano plazo.
• Permite un planeamiento urbano racional, al librar la
construcción de viviendas de la especulación inmobiliaria, y
vincularla a las necesidades de acercar a las poblaciones a los
centros de trabajo y actividad, con lo cual puede empezar a
organizar una situación que, en la actualidad, se encuentra fuera
de control, tanto en la distribución de viviendas en el espacio
urbano, sus redes de servicios y los lugares de trabajo
necesarios, lo que sucede con las llamadas “villas miserias” es
un problema sin solución en las actuales circunstancias. Las
nuevas viviendas construidas por la OEVA deberán también
servir como referencia los parámetros estéticos y bioclimáticos
de las construcciones.
La presente Ley sustituye totalmente a la actual Ley de Alquileres,
pues esta se ha ido modificando, pero conservando una base que ya
cumple más de medio siglo. Proponemos soluciones estructurales y
definitivas a la actual situación, destinando los importes de las
locaciones (que salen de los bolsillos de los trabajadores) a solucionar
los problemas de vivienda de las clases populares y permitiendo la
normalización de un gran sector de la economía no formal, la del
mercado de locaciones urbanas. Se establecen así nuevos ejes en
materia de arrendamientos urbanos, serán los siguientes:
• Una enérgica acción del Estado Nacional para construir
nuevas viviendas, generando numerosos puestos de trabajos y
permitiendo a la actividad de la construcción como impulsora de
una constelación de industrias conexas.
• La bancarización de los montos de dinero por los cuales se
paga alquiler, de manera que integren la economía formal y el
Estado pueda cobrar los impuestos que correspondan sobre
estos beneficios.
• La formación de una estructura construir viviendas
financiada con estos montos para de propiedad del Estado
destinadas exclusivamente a alquiler, sirviendo como regulador
del mercado de viviendas y de lugares de trabajo alquilados,
aumentando significativamente la oferta de viviendas y lugares
de trabajo profesional ofrecidos en alquiler, con el consiguiente
impulso a la actividad de la construcción, impulsora del trabajo y
el desarrollo de industrias proveedoras.
• La garantía automática de los bancos a sus clientes si
estos desean alquilar, utilizando un Fondo de Garantía y Padrón
nacional de inquilinos.
• La normalización del mercado de viviendas y locales
alquilados, al establecer el Estado el monto máximo legal a
pagar como locaciones, y establecer un mecanismo para otorgar
garantías bancarias, como única garantía legal válida.
• Por pedido de sus propietarios, se podrá actualizar el
Padrón del Revalúo Urbano de las propiedades que se
encuentran alquiladas, que es la referencia única para establecer
el monto de los alquileres, basado en el valor real de sus
propiedades, establecido por el Estado.
• La supresión de la cláusula que exige a los inquilinos el
pago de las expensas de los edificios obligando así a los
propietarios a un creciente control de los gastos que se realizan,
control que hoy no ejercen puesto que éstos se cargan sobre las
espaldas de los locatarios.
• Posibilita el arraigo de las familias a un barrio determinado,
permitiendo la normalización de la vida familiar al ampliar el
plazo de alquiler a 5 y 6 años renovables en forma automática, a
menos que existan razones fundadas que lo impidan. Con el
mismo criterio se favorece la continuidad laboral de
profesionales y comerciantes, que actualmente deben destinar
gran parte de su energía en reconstruir su clientela y modalidad
de trabajo cada dos o tres años cuando se ven forzados a
mudarse.
Por otra parte, el presente proyecto de Ley no afecta a las viviendas y
lugares de trabajo de profesionales que son utilizados por sus
propietarios, pues el Revalúo Urbano propuesto se realizará
anualmente a pedido de los propietarios, o en forma obligatoria, en el
caso de que las unidades deban ser puestas en venta o desocupadas
por el fallecimiento de sus propietarios, para lo cual será necesaria la
certificación del Valor Fiscal de las mismas, con el objeto de pagar los
correspondiente impuestos y/o darle destino a las unidades
desocupadas.
El Programa de Alquileres Controlados se destina a los sectores de
menos recursos, y los comprendidos en la presente ley sólo son
aplicables a aquellas locaciones urbanas que tienen una superficie
propia inferior a los 150 metros cuadrados, excluyendo cocheras y
medias superficies, tanto para los locales destinados a vivienda
exclusiva como a las unidades aptas para uso de profesionales y
locales comerciales familiares.
ANEXO:
CANTIDAD DE VIVIENDAS PROPIAS Y NO PROPIAS
Datos Ciudad de Buenos Aires y 24 partidos del Conurbano Bonaerense
CENSO INDEC 2001 - http://www.indec.mecon.ar/censo2001s2_2/ampliada_index.asp?mode=04
CIUDAD BUENOS AIRES GRAN BUENOS AIRES A.MEROPOLITANA
TOTAL DE VIVIENDAS 1.024.231 2.384.682 3.408.913
VIVIENDAS PROPIAS 706.261 1.907.675 2.613.936
TOTAL VIVIENDAS NO PROPIAS(1) 317.970 477.366 795.336
% VIVIENDAS NO PROPIAS 31,04% 20,02% 23,33%
VIVIENDAS ALQUILADAS 227.545 201.186 428.731
(1) Comprende las viviendas alquiladas, prestadas, dadas por empleador y otras situaciones no especificadas.
En el sentido expuesto y por motivos de estricta justicia social, solicito
a mis compañeros el acompañamiento al presente proyecto de ley.
Muchas gracias.
Tersita N. Quintela.-
sábado, 20 de junio de 2009
Consulta al Instituto Provincial de la Vivienda
Una carta pidiendo informes al Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires.
Como verán, enviada a todo el staff.
Sólo me respondió la Dirección Inmobiliaria
Me envió un teléfono larga distancia, que creo que es La PLata.
¿Me querrán conocer la voz?
Si quieren visitar el maravilloso sitio:
www.vivienda.mosp.gba.gov.ar
...y todo se reduce a un número telefónico.
Vivo en Lomas de Zamora, trabajo, y no tengo tiempo ni dinero para ir un día laborable hasta La Plata a iniciar un trámite que me permita tener la posibilidad de que me consideren futuro adjudicatario en algún momento de mi vida de una vivienda.
Esto tiene que ser más ágil, tanto como el trámite de alquilar o renovar el alquiler.
Como verán, enviada a todo el staff.
Sólo me respondió la Dirección Inmobiliaria
Me envió un teléfono larga distancia, que creo que es La PLata.
¿Me querrán conocer la voz?
Si quieren visitar el maravilloso sitio:
www.vivienda.mosp.gba.gov.ar
...y todo se reduce a un número telefónico.
Vivo en Lomas de Zamora, trabajo, y no tengo tiempo ni dinero para ir un día laborable hasta La Plata a iniciar un trámite que me permita tener la posibilidad de que me consideren futuro adjudicatario en algún momento de mi vida de una vivienda.
Esto tiene que ser más ágil, tanto como el trámite de alquilar o renovar el alquiler.
Sres.:
Arq. Carlos Adrián Pisoni
Administración General
Gustavo Marcelo Aguilera
Subadministración General
Cdora. Alicia Nilda MUÑIZ
Dirección General de Administración
Cdora. Marina MARCHESE
Dirección de Asistencia Administrativa
Lic. María Andrea PERALTA
Dirección Económico Financiera:
Arq. Rubén Jorge OPEL
Dirección General Inmobiliaria y Social
Dra. Gilda Marcela BILOS
Dirección Inmobiliaria
Dr. Andrés GIACOMONE
Dirección Social
Arq. Edgardo NARDI
Dirección General de Obras:
Arq. Mirta GNAZO
Dirección de Estudios y Proyectos
Arq. Guillermo ORIA
Dirección de Ejecución
Dra. Alejandra Gabriela DI NARDO
Dirección de Política Habitacional
Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires
Los molesto para averiguar la forma de inscribirme y finalmente obtener una casa de 3 ambientes a pagar en cuotas, en el Gran Buenos Aires.
Soy uno de cientos de miles que alquilamos y no estamos incluidos en los planes oficiales.
No soy desocupado, ni vivo en una villa de emergencia, ni soy víctima de ningún desastre natural, ni pertenezco a ninguna tribu indígena, ni milito en ningún partido político, ni soy okupa. Todas estas personas tienen acceso a una vivienda.
Sólo trabajo todos los días y pago de alquiler el 40% de mis ingresos. Hace años que soy confiable como inquilino, ya que no tengo deudas pendientes con ningún propietario, pero no lo soy para ningún crédito bancario privado, ni oficial.
Camino al trabajo veo obras que se llevan a cabo, pero nunca pude saber la operatoria para anotarme.
Creo que la franja de personas a la que pertenezco acreditó en todos estos años suficientes merecimientos como para acceder a una casa propia, derecho constitucional.
A la espera de una respuesta, los saludo atte.
Re.:Señor, por favor comuníquese al tel. 0221-4294946 que es la Dirección Social del IVBA para que le informen sobre planes y accesibilidad a los mismos.- Saludo a ud. atte. Dirección Inmobiliaria
viernes, 19 de junio de 2009
Acciones en busca de una solución
No se puede entender por qué alguien quiere seguir siendo inquilino
Pasos lógicos para una solución:
1-Análisis del problema: recepcionar denuncias, estudios, proyectos, etc.
2-Elección de las mejores propuestas
3-Impulsarlas, con el apoyo de todos los damnificados
A mi modo de ver, nos quedamos en el primer punto
Cambiemos esta realidad, mejorémosla
Cooperativas, convocatoria a profesionales: escribanos, abogados, copntadores, arquitectos, entidades bancarias.
Reunir dinero, ¡con todas las garantías necesarias!, para comprar terrenos, materiales, construir, escriturar.
Tenemos cientos de miles de interesados, dispuestos a agruparse y pagar su casa.
Una base real puede ser el crédito que les dá el banco Ciudad a sus empleados, a 20 años pagan $900 de cuota.
¿Cuál es el costo real de un terreno, materiales, construcción, escritura?
¿Cuánto más se paga en 20 años?
Pasos lógicos para una solución:
1-Análisis del problema: recepcionar denuncias, estudios, proyectos, etc.
2-Elección de las mejores propuestas
3-Impulsarlas, con el apoyo de todos los damnificados
A mi modo de ver, nos quedamos en el primer punto
Cambiemos esta realidad, mejorémosla
Cooperativas, convocatoria a profesionales: escribanos, abogados, copntadores, arquitectos, entidades bancarias.
Reunir dinero, ¡con todas las garantías necesarias!, para comprar terrenos, materiales, construir, escriturar.
Tenemos cientos de miles de interesados, dispuestos a agruparse y pagar su casa.
Una base real puede ser el crédito que les dá el banco Ciudad a sus empleados, a 20 años pagan $900 de cuota.
¿Cuál es el costo real de un terreno, materiales, construcción, escritura?
¿Cuánto más se paga en 20 años?
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