Profundo rechazo de la Cámara Inmobiliaria de Jujuy al proyecto de ley que modifica la situación de los alquileres en viviendas y comercios02 August, 2009 06:00:00 Jujuy al día – La Cámara Inmobiliaria de Jujuy, a través de su Presidente, José Suárez Fascio, y la Secretaria de dicha entidad, Susana Marino, manifestó un profundo rechazo al proyecto de ley que busca modificar las reglas en los contratos de alquiler, introduciendo cambios en la relación inquilino-propietario. Los profesionales calificaron de demagógico y como una “locura”, las injerencias del proyecto en la valuación que se realizaría de las propiedades, de la cual se pretende deducir el valor del alquiler, indicando que desalienta la escasa inversión existente, por la irracionalidad de una valuación fiscal.
Por otra parte señalaron que, así como se paralizaría la actividad de la construcción, el negocio inmobiliario, que depende en gran medida de la administración de propiedades, se queda sin trabajo, por la intervención de los bancos en el cobro.
El proyecto había sido presentado por la senadora Nacional por la Rioja, Teresita Quintela, y está siendo tratado por la Comisión de Asuntos Municipales del Senado Nacional.
Suárez Fascio indicó sin miramientos que “en términos generales es un horror”.
“Esto ya se quiso hacer en algunos momentos, en los años `50, y fracasó porque el inversor directamente desestima todo lo que sea inversiones inmobiliarias” afirmó.
“En un país como Argentina, que vos tengas el retorno de tus inversiones en 12 años, no tiene razón de ser” explicó Suárez Fascio.
A esto agregó que “con los parámetros de este proyecto, la valuación de la propiedad que daría el valor de locación, es el resultado del valor de la tasación fiscal mas el valor de la construcción, y todavía en Jujuy no está hecho el revalúo fiscal, de manera que van a haber propiedades céntricas con valuaciones de 60.000 pesos, con una construcción vieja, que como mucho puede llegar a la suma de 80.000 pesos, de manera que el valor de locación va a ser menor que lo que cuesta hoy una pieza en Mariano Moreno”.
Por tal motivo se preguntó que “con esta perspectiva, ¿que incentivo puede tener un inversor para hacer un edificio o una casa?”.
Por su parte, Susana Marino fue precisa al definir que “es una aberración porque afectaría a todo en general, arquitectos, ingenieros, emprendimientos, las inmobiliarias en general nos quedaríamos sin trabajo. Los propios dueños se ven afectados”.
En este sentido la Secretaria se refirió a la injerencia de los bancos. “La bancarización de esto implica que aquellas inmobiliarias que trabajan con la administración de propiedades, se quedan sin trabajo, porque el banco al cobrar un seguro de caución, y por derivación, también la cuota”.
De manera que “Se acaba la administración de la propiedad”, según afirmaron al unísono los profesionales.
No obstante, resaltaron la necesidad de realizar modificaciones en la actual estructura, pero con otras recetas. “Lo que se tendría que hacer es sincerar los precios, pero a eso no se llega con una ley. Se va a lograr con el mercado mismo, y no solo por la oferta y la demanda. Hoy las inmobiliarias tienen poco que ver en la formación de precios, son los dueños los que hacen sus propias elucubraciones y ponen un precio de acuerdo a razonamientos propios”, manifestaron.
Entonces “es allí donde se desvirtúan los valores de las propiedades, con lo que se incrementa la locación”.
“Nosotros pretendemos hacer, desde la cámara, publicitar y ordenar el casco de la ciudad. Hay parámetros interesantes que se pueden tomar, por ejemplo, los créditos que daba el banco hipotecario, para 120 metros cuadrados, 300.000 mil pesos, de manera que se puede sacar un valor estimado de esa relación, variando el valor por el inmueble en sí”.
En cuanto al fondo que propone crear viviendas con esa finalidad, Suarez Fascio indicó que es “reiterar algo que ya está, si quieren construir viviendas tienen el FONAVI, se puede gravar la renta que dan estos inmuebles y de lo que se obtenga, se destinan a ese organismo, o al instituto de vivienda, y ejecuten las obras”.
Otro ítem que fue cuestionado es la prolongación de los tiempos contractuales, señalando que “es reiterativo. En dos años de contrato, hay una renovación automática, a los años que fueren, si hay un incumplimiento por parte del locatario caduca el contrato. Es algo que se cae de maduro, si se incumple con las condiciones del contrato, se produce el desalojo. Ante la situación inversa, la prorroga es automática. Se puede pedir una actualización del contrato, pero nada más”.
“Además en la ley también se contempla la actualización, de manera que sigue siendo reiterativo”.
Para finalizar, los dirigentes de la Cámara Inmobiliaria Jujeña indicaron que ya están en contacto con sus correligionarios a nivel nacional para manifestar abiertamente su postura. “A partir de esto nos pusimos en contacto con la Cámara Inmobiliaria Argentina, y desde todas las provincias, incluyendo a los martilleros, se posicionan en contra de este proyecto, porque nos parece una locura”.
“Por otro lado, el proyecto todavía no es conocido, no tiene la difusión necesaria. Ni la gente de la Cámara Argentina tiene la debida información. De esta manera todos los colegios se van a unir en un solo documento, en rechazo total de este proyecto de ley”.
“Por algo cuando en una crisis lo primero que un gobierno hace es reactivar la obra pública, que moviliza todos los sectores, y en este caso esta buena señora quiere paralizar todos los sectores por demagogia” finalizaron con contundencia los profesionales.
Fragmento del documento emitido por la Cámara Inmobiliaria Argentina;
“Corresponde, si desde el honorable senado de la nación se creara leyes destinadas a la construcción de vivienda para planes sociales, como lo fuera el FONAVI, contemplando que los adjudicatarios devuelvan los metros cuadrados edificados que le fueran dados, a fin de tener un recupero verdadero que se reinvierta en la prolongación siempre vigente programada, para seguir con la construcción de viviendas para todos, prohibiendo también por ley que nadie modifique esa planificación, que debe que tener la continuidad permanente, gobierne quien gobierne, es decir, con un blindaje anti-demagógico, para prevenir casos como el de esta iluminada, que apagará las paupérrimas inversiones que se realizan a duras penas en estos momentos cruciales”.
viernes, 14 de agosto de 2009
Ahora nos coaccionan con que los propietarios no pondrán viviendas para alquilar
Nuevo Diario de Santiago del Estero 14/08/2009
El jueves se realizará una reunión en Mendoza de la que participarán los corredores inmobiliarios Polémico proyecto de ley de alquileres Mirta Salto comentó que el contrato por 5 años generará la devaluación del precio.
Corredores inmobiliarios molestos con ley de alquileres. La senadora nacional por la provincia de La Rioja, Teresita Nicolasa Quintela, presentó un proyecto de ley que pretende modificar los contratos de alquiler. Los corredores inmobiliarios han manifestado su desacuerdo hacia este proyecto. Mirta Salto, representante santiagueña, informó que el jueves próximo en Mendoza se reunirán todos los presidentes de las Cámaras para elaborar un documento al respecto. Quintela propone crear la organización estatal de viviendas para alquilar (OEVA), para regular el mercado y por otra parte, se plantea que los contratos serán de cinco años con una renovación automática, excepto que exista una causa justificada para no hacerlo. Aquellos que estén formulados por los plazos mínimos, serán modificados para que cumplan la nueva norma. De esta manera, los propietarios pedirán una mayor cantidad de adelantos y garantías para poder entrar a vivir en la propiedad. El proyecto de ley de la senadora Quintela determina, también, los precios de los alquileres. Este hecho ha generado gran desconformismo. Salto comentó que el hecho de fijar un precio por cinco años perderá valor, por lo que los propietarios registrarán pérdidas y dejarán de alquilar. “Esto, no va hacer más que la oferta para alquilar sea menor y los precios aumenten fuertemente”, comentó Salto. “Es peor el remedio que la enfermedad. Tienen que dejar que el precio se regule solo”, indicó la presidenta de la Cámara Inmobiliaria de Santiago del Estero.
Nuevas propuestas Por otra parte, Mirta Salto comentó que este encuentro tratará de buscar alternativas para generar más opciones de alquiler, ya sea a través de barrios privados o algún otro tipo de emprendimientos, ya que la demanda es altísima. En este sentido, indicó que actualmente hay mucha demanda para venta y alquiler de viviendas, no así de locales comerciales.
El jueves se realizará una reunión en Mendoza de la que participarán los corredores inmobiliarios Polémico proyecto de ley de alquileres Mirta Salto comentó que el contrato por 5 años generará la devaluación del precio.
Corredores inmobiliarios molestos con ley de alquileres. La senadora nacional por la provincia de La Rioja, Teresita Nicolasa Quintela, presentó un proyecto de ley que pretende modificar los contratos de alquiler. Los corredores inmobiliarios han manifestado su desacuerdo hacia este proyecto. Mirta Salto, representante santiagueña, informó que el jueves próximo en Mendoza se reunirán todos los presidentes de las Cámaras para elaborar un documento al respecto. Quintela propone crear la organización estatal de viviendas para alquilar (OEVA), para regular el mercado y por otra parte, se plantea que los contratos serán de cinco años con una renovación automática, excepto que exista una causa justificada para no hacerlo. Aquellos que estén formulados por los plazos mínimos, serán modificados para que cumplan la nueva norma. De esta manera, los propietarios pedirán una mayor cantidad de adelantos y garantías para poder entrar a vivir en la propiedad. El proyecto de ley de la senadora Quintela determina, también, los precios de los alquileres. Este hecho ha generado gran desconformismo. Salto comentó que el hecho de fijar un precio por cinco años perderá valor, por lo que los propietarios registrarán pérdidas y dejarán de alquilar. “Esto, no va hacer más que la oferta para alquilar sea menor y los precios aumenten fuertemente”, comentó Salto. “Es peor el remedio que la enfermedad. Tienen que dejar que el precio se regule solo”, indicó la presidenta de la Cámara Inmobiliaria de Santiago del Estero.
Nuevas propuestas Por otra parte, Mirta Salto comentó que este encuentro tratará de buscar alternativas para generar más opciones de alquiler, ya sea a través de barrios privados o algún otro tipo de emprendimientos, ya que la demanda es altísima. En este sentido, indicó que actualmente hay mucha demanda para venta y alquiler de viviendas, no así de locales comerciales.
jueves, 13 de agosto de 2009
Reacciones III El editorialista de La Nación no es inquilino, parece
Editorial II
Alquileres: un proyecto disparatado
Una iniciativa legislativa con un perfil populista y confiscatorio dañaría severamente el mercado inmobiliario
Un disparatado proyecto de modificación de la ley de alquileres, de neto corte populista, ha sido presentado por la senadora nacional del Frente para la Victoria por la provincia de La Rioja Teresita Quintela.
La iniciativa legislativa pretende pasarle por encima al derecho de propiedad, expresamente garantizado por la Constitución Nacional, simplemente como si no existiera. No sorprende, por ello, que muchas cámaras vinculadas al quehacer del sector inmobiliario hayan expresado, con razón y a coro, su abierto rechazo al desprejuiciado proyecto de la legisladora riojana.
Según la iniciativa, el precio por pagar por las locaciones, sin distinciones, no debería "depender del mercado", sino ser el resultado de un cálculo automático que consistiría en determinar el valor que surja de la tasación fiscal de cada unidad y dividirlo por 150, lo que conformaría una suerte de caprichosa fórmula, sustancialmente desventajosa para los propietarios. Como si eso fuera poco, la legisladora propone asimismo que el plazo de las locaciones se extienda por un mínimo de cinco años, con renovación automática además, cuando en la actualidad el plazo del contrato de alquiler de una vivienda es de dos años.
Se trata de una restricción más que contribuiría a aumentar la sustancial e inmediata disminución de la oferta de viviendas que el proyecto provocaría. La iniciativa tiene un inequívoco perfil confiscatorio. Conforma una fórmula para paralizar rápidamente las actividades del sector de la construcción de viviendas, con el consecuente incremento de la desocupación, ya que de la noche a la mañana desaparecerían del mercado los inversores en propiedades para alquilar. Al mismo tiempo, haría disminuir rápidamente la oferta de unidades en el mercado locativo, pues lastimaría el mínimo de seguridad jurídica que el sector inmobiliario requiere. Una norma como la propuesta afectaría seriamente al sector financiero, al que la legisladora sugiere que debería obligarse a ser garante de los locatarios, y aumentaría aún más la gigantesca burocracia estatal que ya ahoga a la actividad económica, creando innecesarios entes públicos que estarían encargados de construir o adquirir, por compra o expropiación, viviendas familiares, estudios profesionales y locales comerciales para ser destinados a alquiler.
Asimismo, dañaría el federalismo, concentrando las nuevas actividades en manos del gobierno federal; afectaría duramente la libertad de comercio y, como si ello fuera poco, crearía un sinfín de nuevas oportunidades para la corrupción.
Pocas iniciativas legislativas en esta materia han sido tan desacertadas e inoportunas en los últimos tiempos. Es más, la reforma propiciada muestra cuán cierto es aquello de que el político piensa en las próximas elecciones, mientras el estadista piensa en las próximas generaciones
Alquileres: un proyecto disparatado
Una iniciativa legislativa con un perfil populista y confiscatorio dañaría severamente el mercado inmobiliario
Un disparatado proyecto de modificación de la ley de alquileres, de neto corte populista, ha sido presentado por la senadora nacional del Frente para la Victoria por la provincia de La Rioja Teresita Quintela.
La iniciativa legislativa pretende pasarle por encima al derecho de propiedad, expresamente garantizado por la Constitución Nacional, simplemente como si no existiera. No sorprende, por ello, que muchas cámaras vinculadas al quehacer del sector inmobiliario hayan expresado, con razón y a coro, su abierto rechazo al desprejuiciado proyecto de la legisladora riojana.
Según la iniciativa, el precio por pagar por las locaciones, sin distinciones, no debería "depender del mercado", sino ser el resultado de un cálculo automático que consistiría en determinar el valor que surja de la tasación fiscal de cada unidad y dividirlo por 150, lo que conformaría una suerte de caprichosa fórmula, sustancialmente desventajosa para los propietarios. Como si eso fuera poco, la legisladora propone asimismo que el plazo de las locaciones se extienda por un mínimo de cinco años, con renovación automática además, cuando en la actualidad el plazo del contrato de alquiler de una vivienda es de dos años.
Se trata de una restricción más que contribuiría a aumentar la sustancial e inmediata disminución de la oferta de viviendas que el proyecto provocaría. La iniciativa tiene un inequívoco perfil confiscatorio. Conforma una fórmula para paralizar rápidamente las actividades del sector de la construcción de viviendas, con el consecuente incremento de la desocupación, ya que de la noche a la mañana desaparecerían del mercado los inversores en propiedades para alquilar. Al mismo tiempo, haría disminuir rápidamente la oferta de unidades en el mercado locativo, pues lastimaría el mínimo de seguridad jurídica que el sector inmobiliario requiere. Una norma como la propuesta afectaría seriamente al sector financiero, al que la legisladora sugiere que debería obligarse a ser garante de los locatarios, y aumentaría aún más la gigantesca burocracia estatal que ya ahoga a la actividad económica, creando innecesarios entes públicos que estarían encargados de construir o adquirir, por compra o expropiación, viviendas familiares, estudios profesionales y locales comerciales para ser destinados a alquiler.
Asimismo, dañaría el federalismo, concentrando las nuevas actividades en manos del gobierno federal; afectaría duramente la libertad de comercio y, como si ello fuera poco, crearía un sinfín de nuevas oportunidades para la corrupción.
Pocas iniciativas legislativas en esta materia han sido tan desacertadas e inoportunas en los últimos tiempos. Es más, la reforma propiciada muestra cuán cierto es aquello de que el político piensa en las próximas elecciones, mientras el estadista piensa en las próximas generaciones
Infobae se preocupa por los inquilinos!
Fecha de la nota: 13/08/2009 http://www.infobae.com/con
Un polémico proyecto de ley sobre alquileres podría complicarle más los contratos a los inquilinos
La iniciativa fue redactada por la senadora Quintela. Crea un organismo estatal de control de esos contratos, extiende el plazo de duración a cinco años y con renovación automática y hasta autorizaría expropiaciones de inmuebles
La senadora nacional por la provincia de La Rioja, Tersita Nicolasa Quintela, presentó un proyecto de ley que pretende modificar los contratos de alquiler. Los cambios realizados con este proyecto complican a los propietarios.Quintela propone crear la Organización Estatal de Viviendas para Alquilar (OEVA). Este organismo operaría dentro del Ministerio de Economía y "plantea resolver el problema de la falta de vivienda y el de los abusos que se cometen contra los que no la tienen".Uno de sus artículos explica: la organización "construirá, por sí o a través de terceros, o adquirirá por compra o expropiación, viviendas familiares, estudios profesionales y locales comerciales para ser destinadas a alquiler". Asimismo, explica que el procedimiento de adjudicación será a través de un registro público de postulantes. Los inmuebles les serán otorgados a medida que se encuentren disponibles de acuerdo al orden de inscripción. Por otra parte, se plantea que los contratos serán de cinco años con una renovación automática, excepto que exista una causa justificada para no hacerlo. Aquellos que estén formulados por los plazos mínimos, serán modificados para que cumplan la nueva norma. De esta manera, los propietarios pedirán una mayor cantidad de adelantos y garantías para poder entrar a vivir en la propiedad.
El proyecto de ley de la senadora Quintela determina, también, los precios de los alquileres. Para estos se tomará en cuenta el valor del terreno ocupado, dividido por la cantidad de pisos y subsuelos, a los que debe agregarse el valor oficial establecido por la construcción de primera, restando un 1 por ciento a este valor por cada año transcurrido desde la terminación de la obra principal o de un reciclado integral que alcance al menos el 60% de la superficie del inmueble. Este valor de la tasación fiscal se dividirá por 150 y ese será el precio de la locación. Sin embargo, los propietarios, si no están conformes con el precio en el que están alquilando su propiedad, pueden cobrar una diferencia en negro. Los que implica, no sólo que termina siendo ilegal, sino que también va a ser más caro.
Por último, la OEVA limita a los inquilinos a tener un solo alquiler por familia. En caso de que sean más, sería una trasgresión con causa de desalojo. Es decir, si en una familia numerosa hay varios alquilando, sólo uno podrá seguir haciéndolo, los demás tendrán que buscar una nueva alternativa.
Un polémico proyecto de ley sobre alquileres podría complicarle más los contratos a los inquilinos
La iniciativa fue redactada por la senadora Quintela. Crea un organismo estatal de control de esos contratos, extiende el plazo de duración a cinco años y con renovación automática y hasta autorizaría expropiaciones de inmuebles
La senadora nacional por la provincia de La Rioja, Tersita Nicolasa Quintela, presentó un proyecto de ley que pretende modificar los contratos de alquiler. Los cambios realizados con este proyecto complican a los propietarios.Quintela propone crear la Organización Estatal de Viviendas para Alquilar (OEVA). Este organismo operaría dentro del Ministerio de Economía y "plantea resolver el problema de la falta de vivienda y el de los abusos que se cometen contra los que no la tienen".Uno de sus artículos explica: la organización "construirá, por sí o a través de terceros, o adquirirá por compra o expropiación, viviendas familiares, estudios profesionales y locales comerciales para ser destinadas a alquiler". Asimismo, explica que el procedimiento de adjudicación será a través de un registro público de postulantes. Los inmuebles les serán otorgados a medida que se encuentren disponibles de acuerdo al orden de inscripción. Por otra parte, se plantea que los contratos serán de cinco años con una renovación automática, excepto que exista una causa justificada para no hacerlo. Aquellos que estén formulados por los plazos mínimos, serán modificados para que cumplan la nueva norma. De esta manera, los propietarios pedirán una mayor cantidad de adelantos y garantías para poder entrar a vivir en la propiedad.
El proyecto de ley de la senadora Quintela determina, también, los precios de los alquileres. Para estos se tomará en cuenta el valor del terreno ocupado, dividido por la cantidad de pisos y subsuelos, a los que debe agregarse el valor oficial establecido por la construcción de primera, restando un 1 por ciento a este valor por cada año transcurrido desde la terminación de la obra principal o de un reciclado integral que alcance al menos el 60% de la superficie del inmueble. Este valor de la tasación fiscal se dividirá por 150 y ese será el precio de la locación. Sin embargo, los propietarios, si no están conformes con el precio en el que están alquilando su propiedad, pueden cobrar una diferencia en negro. Los que implica, no sólo que termina siendo ilegal, sino que también va a ser más caro.
Por último, la OEVA limita a los inquilinos a tener un solo alquiler por familia. En caso de que sean más, sería una trasgresión con causa de desalojo. Es decir, si en una familia numerosa hay varios alquilando, sólo uno podrá seguir haciéndolo, los demás tendrán que buscar una nueva alternativa.
Se vienen las reacciones!! I
Alquileres, en debate
Dos proyectos, uno en el Senado de la Nación y otro en la Legislatura porteña, buscan regular el mercado locatario y extender los plazos
Locaciones, un tema que merece ser analizado en profundidad
Relegado desde hace tiempo del debate público, el tema de la vivienda o, mejor dicho, la falta de ella, vuelve a estar en el tapete. La aparición de dos proyectos de ley al respecto -uno a nivel nacional y otro porteño- indican que el sector residencial atraviesa un momento difícil.
La Cámara Inmobiliaria Argentina y distintos operadores critican ambas iniciativas con dureza. Mientras, el presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, Radamés Marini, se muestra entusiasmado con el proyecto para modificar la ley de alquileres presentado en el Senado por la senadora por la Rioja Teresita Quintela (FPV). No ocurre lo mismo, sino todo lo contrario con Néstor A. Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, que lo critica con dureza, considerándolo una "limitación excesiva a la libertad de comercio". Destinado, según su autora, a remediar las consecuencias de un sistema de locación que considera injusto, el proyecto propone la creación de una organización estatal de viviendas para alquilar.
El precio del alquiler para el caso de las unidades actualmente alquiladas resultaría de dividir el costo de la propiedad (precio del terreno más costo de la construcción) por 150, lo que permite recuperar el capital invertido en 12,5 años. Este proyecto prevé una actualización anual basada en el criterio de la tasación fiscal, que se refiere al costo de la vivienda, calculado por el valor de mercado del terreno donde se encuentra y el costo de construcción, con su consiguiente depreciación por deterioro. "El mercado de los alquileres -afirma Quintela- no funciona con las leyes de la oferta y la demanda, ya que los precios aumentan vertiginosamente cuando la demanda crece, pero no bajan cuando decae. A esto se agrega que las prácticas actuales son cada vez más abusivas con las personas que necesitan una vivienda." Denuncia que la calidad de las viviendas que se construyen se ha ido degradando, tanto en el tamaño como en la calidad. "El sistema de oferta y demanda -continúa Quintela- no funciona, porque no existe equidad, competencia justa ni lealtad comercial entre alguien que está desesperado por tener un techo para su familia y un grupo social organizado."
El nuevo proyecto propone que el Estado construya sus viviendas según las normas nacionales e internacionales destinadas a establecer parámetros objetivos de proyecto y construcción, y que servirían de guía para el mercado de la construcción de viviendas. "Desde que la ley de alquileres -opina- fue derogada por el último gobierno militar, los propietarios fueron avanzando sobre los derechos de los que le pagaban la renta, hasta llegar a la insostenible situación actual."
Además, modifica el plazo de las locaciones ampliándolo a 5 años para las viviendas familiares y a 6 para los estudios y locales comerciales, en vez de dos y tres años como ahora. También instala a los bancos como garantes, eximiendo de esa obligación al inquilino.
La Cámara Inmobiliaria Argentina rechaza de plano estos planteos y los acusa de inconstitucionales.
Así lo expresan en una carta dirigida al vicepresidente Julio Cobos: "El proyecto atenta contra uno de los principios pilares de la Constitución Nacional, que es la autonomía y la libertad de la voluntad de las partes para contratar, con serio desmedro y perjuicio a la seguridad jurídica y la confianza de la sociedad en el respeto que efectuaron los órganos legislativos de las normas constitucionales".
En cambio, para Radamés Marini, "el sistema de actualización del alquiler con techo móvil nos parece innovador, y como constituye un techo, desalienta el desalojo injustificado".
Mientras tanto, la Legislatura porteña estudia la constitución de un Sistema Estatal de Locaciones Urbanas para Jóvenes, sobre la base de subsidios tanto para locatarios como para locadores. Esta propuesta, impulsada por Facundo Di Filippo (CC), busca beneficiar a los jóvenes, entre 21 y 30 años, con un ingreso promedio superior al valor de la canasta básica, pero inferior al doble de ella, que recibirían un subsidio equivalente a la mitad del monto del alquiler. Los que alertan acerca de la actual coyuntura locataria mencionan que si se tiene en cuenta que -según el último acuerdo entre el Gobierno, sindicalistas y empresarios- el salario mínimo es de $ 1400, debe admitirse que al empleado común que paga 800 pesos por un ambiente no le queda mucho para gastar en otra cosa. Debe agregar como mínimo 100 para las expensas, 40 para el teléfono y 100 para impuestos y servicios. Todo ello sin contar los gastos que demanda la canasta básica.
Sin subas
La posibilidad de un aumento de los alquileres fue desechada por la mayoría de los operadores. Existe, señalan, una mayor oferta de propiedades en alquiler y esto hace que los precios no suban. Opinan que si bien hay una demanda activa de alquileres por ausencia del crédito para la compra de viviendas, los valores de oferta han ido adaptándose a las condiciones económicas de los inquilinos locales.
Algunos, como Gregorio Berberian, de Shenk, piensan que es posible que haya ajustes para abajo. Lo que algunos observan es una mayor oferta, debida al hecho de que muchas propiedades en venta pasaron a ofrecerse en alquiler.
Sin embargo, otros, como Mercedes Levar, de Puente Propiedades, sostienen que no hubo, contra lo que se cree, un incremento considerable de la oferta.
Para Iuri Izrastzoff (h.), de Izrastzoff, influye en la situación actual la menor participación de extranjeros en el mercado de alquileres de corto plazo.
Mario Gómez, de Toribio Achával, destaca el hecho de que mientras que en el 1 a 1 hacían falta 40 sueldos medios de la Capital para acceder a un departamento de un dormitorio en Recoleta, "hoy hacen falta 120 sueldos medios para acceder al mismo departamento".
Mayor oferta Según Armando Pepe, en un año las viviendas en alquiler crecieron un 48%. "Hoy -comenta- existen en oferta 12.000 unidades, debido a que inversores en edificios nuevos (un 30%) vuelcan sus unidades al mercado locativo.
Según Fortunato Suppa, de la firma homónima, los propietarios están muy cautelosos y los valores se mantienen, "salvo en aquellos contratos que quedaron muy desactualizados".
Sebastián Sosa, de Remax, afirma que la demanda subió por la falta de créditos y el aumento del dólar. En cuanto a la modalidad del alquiler, refiere que los contratos siguen haciéndose por el plazo de dos años para vivienda y de tres para uso comercial.
Por su parte, Susana Siri, de Tizado, comenta que su firma hace el contrato por dos años, estipulando el valor para el primer año y el segundo con un reajuste de entre un 15 y un 20 por ciento; por ejemplo: 1500 pesos el primer año y 1800 el segundo.
Respecto de cómo se renegocian hoy los contratos, Juan Alberto Toselli, de Toselli&Fuentes, refiere que todo depende de cómo haya sido pactado el contrato original: "Las renovaciones no difieren tanto del canon locativo, dado que el propietario contempla el comportamiento y la actitud del inquilino histórico, prefiriendo en algunos casos relegar aumento por calidad de inquilino".
Luis D´Odorico, de D´Odorico Propiedades, no cree que haya ajustes en más ni en menos: "Resulta difícil que un propietario quiera bajar el alquiler, y mucho menos que el locatario acepte la suba". Es muy probable, agrega, que si el locatario fue buen pagador la renegociación apunte a mantener el mismo inquilino.
Carlos Pellecchia, de la inmobiliaria Lépore, opina también que en las renegociaciones el objetivo es retener al locatario. Observa que como cuando un contrato finaliza queda de un 10% a un 15% por debajo de los valores de mercado, se busca que las partes se pongan de acuerdo y se trata de no perjudicarlas y dejarlas conformes. "Nuestro consejo siempre es que el propietario canjee por seguridad, y no se sienta atraído por un alto rédito."
Afinar el lápiz
Monoambiente : $ 950/1200 Dos ambientes: $ 1100/1200 Tres ambientes: $ 1300/1500 El precio aumenta entre $ 100 y $ 150 si hay cochera. Los valores más altos son los de Recoleta ($ 3000 para tres ambientes) y Puerto Madero ($ 4000)
Principales puntos de los proyectos
Teresita Quintela (FPV), Senado
Postula la creación de la Organización Estatal de Viviendas para Alquilar.
El precio del alquiler resultará de dividir el costo de la propiedad (precio del terreno más construcción) por 150.
Prevé el libre juego de oferta y demanda en propiedades premium.
Modifica el plazo de las locaciones ampliándolo a cinco años.
No será necesario buscar garantías, pues esta función estará a cargo de los bancos.
Facundo de Filippo (CC), Legislatura porteña
Propone la creación de un sistema estatal de locaciones urbanas para jóvenes de 21 a 30 años. Los beneficiarios recibirán un subsidio de monto mensual equivalente a la mitad del importe de la locación
El valor del alquiler no podrá superar al equivalente a una canasta básica y media.
También el locador recibirá un subsidio, que será la mitad del importe que perciba el locatario.
Por Bartolomé Vedia Olivera De la Redacción de LA NACION
Dos proyectos, uno en el Senado de la Nación y otro en la Legislatura porteña, buscan regular el mercado locatario y extender los plazos
Locaciones, un tema que merece ser analizado en profundidad
Relegado desde hace tiempo del debate público, el tema de la vivienda o, mejor dicho, la falta de ella, vuelve a estar en el tapete. La aparición de dos proyectos de ley al respecto -uno a nivel nacional y otro porteño- indican que el sector residencial atraviesa un momento difícil.
La Cámara Inmobiliaria Argentina y distintos operadores critican ambas iniciativas con dureza. Mientras, el presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, Radamés Marini, se muestra entusiasmado con el proyecto para modificar la ley de alquileres presentado en el Senado por la senadora por la Rioja Teresita Quintela (FPV). No ocurre lo mismo, sino todo lo contrario con Néstor A. Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, que lo critica con dureza, considerándolo una "limitación excesiva a la libertad de comercio". Destinado, según su autora, a remediar las consecuencias de un sistema de locación que considera injusto, el proyecto propone la creación de una organización estatal de viviendas para alquilar.
El precio del alquiler para el caso de las unidades actualmente alquiladas resultaría de dividir el costo de la propiedad (precio del terreno más costo de la construcción) por 150, lo que permite recuperar el capital invertido en 12,5 años. Este proyecto prevé una actualización anual basada en el criterio de la tasación fiscal, que se refiere al costo de la vivienda, calculado por el valor de mercado del terreno donde se encuentra y el costo de construcción, con su consiguiente depreciación por deterioro. "El mercado de los alquileres -afirma Quintela- no funciona con las leyes de la oferta y la demanda, ya que los precios aumentan vertiginosamente cuando la demanda crece, pero no bajan cuando decae. A esto se agrega que las prácticas actuales son cada vez más abusivas con las personas que necesitan una vivienda." Denuncia que la calidad de las viviendas que se construyen se ha ido degradando, tanto en el tamaño como en la calidad. "El sistema de oferta y demanda -continúa Quintela- no funciona, porque no existe equidad, competencia justa ni lealtad comercial entre alguien que está desesperado por tener un techo para su familia y un grupo social organizado."
El nuevo proyecto propone que el Estado construya sus viviendas según las normas nacionales e internacionales destinadas a establecer parámetros objetivos de proyecto y construcción, y que servirían de guía para el mercado de la construcción de viviendas. "Desde que la ley de alquileres -opina- fue derogada por el último gobierno militar, los propietarios fueron avanzando sobre los derechos de los que le pagaban la renta, hasta llegar a la insostenible situación actual."
Además, modifica el plazo de las locaciones ampliándolo a 5 años para las viviendas familiares y a 6 para los estudios y locales comerciales, en vez de dos y tres años como ahora. También instala a los bancos como garantes, eximiendo de esa obligación al inquilino.
La Cámara Inmobiliaria Argentina rechaza de plano estos planteos y los acusa de inconstitucionales.
Así lo expresan en una carta dirigida al vicepresidente Julio Cobos: "El proyecto atenta contra uno de los principios pilares de la Constitución Nacional, que es la autonomía y la libertad de la voluntad de las partes para contratar, con serio desmedro y perjuicio a la seguridad jurídica y la confianza de la sociedad en el respeto que efectuaron los órganos legislativos de las normas constitucionales".
En cambio, para Radamés Marini, "el sistema de actualización del alquiler con techo móvil nos parece innovador, y como constituye un techo, desalienta el desalojo injustificado".
Mientras tanto, la Legislatura porteña estudia la constitución de un Sistema Estatal de Locaciones Urbanas para Jóvenes, sobre la base de subsidios tanto para locatarios como para locadores. Esta propuesta, impulsada por Facundo Di Filippo (CC), busca beneficiar a los jóvenes, entre 21 y 30 años, con un ingreso promedio superior al valor de la canasta básica, pero inferior al doble de ella, que recibirían un subsidio equivalente a la mitad del monto del alquiler. Los que alertan acerca de la actual coyuntura locataria mencionan que si se tiene en cuenta que -según el último acuerdo entre el Gobierno, sindicalistas y empresarios- el salario mínimo es de $ 1400, debe admitirse que al empleado común que paga 800 pesos por un ambiente no le queda mucho para gastar en otra cosa. Debe agregar como mínimo 100 para las expensas, 40 para el teléfono y 100 para impuestos y servicios. Todo ello sin contar los gastos que demanda la canasta básica.
Sin subas
La posibilidad de un aumento de los alquileres fue desechada por la mayoría de los operadores. Existe, señalan, una mayor oferta de propiedades en alquiler y esto hace que los precios no suban. Opinan que si bien hay una demanda activa de alquileres por ausencia del crédito para la compra de viviendas, los valores de oferta han ido adaptándose a las condiciones económicas de los inquilinos locales.
Algunos, como Gregorio Berberian, de Shenk, piensan que es posible que haya ajustes para abajo. Lo que algunos observan es una mayor oferta, debida al hecho de que muchas propiedades en venta pasaron a ofrecerse en alquiler.
Sin embargo, otros, como Mercedes Levar, de Puente Propiedades, sostienen que no hubo, contra lo que se cree, un incremento considerable de la oferta.
Para Iuri Izrastzoff (h.), de Izrastzoff, influye en la situación actual la menor participación de extranjeros en el mercado de alquileres de corto plazo.
Mario Gómez, de Toribio Achával, destaca el hecho de que mientras que en el 1 a 1 hacían falta 40 sueldos medios de la Capital para acceder a un departamento de un dormitorio en Recoleta, "hoy hacen falta 120 sueldos medios para acceder al mismo departamento".
Mayor oferta Según Armando Pepe, en un año las viviendas en alquiler crecieron un 48%. "Hoy -comenta- existen en oferta 12.000 unidades, debido a que inversores en edificios nuevos (un 30%) vuelcan sus unidades al mercado locativo.
Según Fortunato Suppa, de la firma homónima, los propietarios están muy cautelosos y los valores se mantienen, "salvo en aquellos contratos que quedaron muy desactualizados".
Sebastián Sosa, de Remax, afirma que la demanda subió por la falta de créditos y el aumento del dólar. En cuanto a la modalidad del alquiler, refiere que los contratos siguen haciéndose por el plazo de dos años para vivienda y de tres para uso comercial.
Por su parte, Susana Siri, de Tizado, comenta que su firma hace el contrato por dos años, estipulando el valor para el primer año y el segundo con un reajuste de entre un 15 y un 20 por ciento; por ejemplo: 1500 pesos el primer año y 1800 el segundo.
Respecto de cómo se renegocian hoy los contratos, Juan Alberto Toselli, de Toselli&Fuentes, refiere que todo depende de cómo haya sido pactado el contrato original: "Las renovaciones no difieren tanto del canon locativo, dado que el propietario contempla el comportamiento y la actitud del inquilino histórico, prefiriendo en algunos casos relegar aumento por calidad de inquilino".
Luis D´Odorico, de D´Odorico Propiedades, no cree que haya ajustes en más ni en menos: "Resulta difícil que un propietario quiera bajar el alquiler, y mucho menos que el locatario acepte la suba". Es muy probable, agrega, que si el locatario fue buen pagador la renegociación apunte a mantener el mismo inquilino.
Carlos Pellecchia, de la inmobiliaria Lépore, opina también que en las renegociaciones el objetivo es retener al locatario. Observa que como cuando un contrato finaliza queda de un 10% a un 15% por debajo de los valores de mercado, se busca que las partes se pongan de acuerdo y se trata de no perjudicarlas y dejarlas conformes. "Nuestro consejo siempre es que el propietario canjee por seguridad, y no se sienta atraído por un alto rédito."
Afinar el lápiz
Monoambiente : $ 950/1200 Dos ambientes: $ 1100/1200 Tres ambientes: $ 1300/1500 El precio aumenta entre $ 100 y $ 150 si hay cochera. Los valores más altos son los de Recoleta ($ 3000 para tres ambientes) y Puerto Madero ($ 4000)
Principales puntos de los proyectos
Teresita Quintela (FPV), Senado
Postula la creación de la Organización Estatal de Viviendas para Alquilar.
El precio del alquiler resultará de dividir el costo de la propiedad (precio del terreno más construcción) por 150.
Prevé el libre juego de oferta y demanda en propiedades premium.
Modifica el plazo de las locaciones ampliándolo a cinco años.
No será necesario buscar garantías, pues esta función estará a cargo de los bancos.
Facundo de Filippo (CC), Legislatura porteña
Propone la creación de un sistema estatal de locaciones urbanas para jóvenes de 21 a 30 años. Los beneficiarios recibirán un subsidio de monto mensual equivalente a la mitad del importe de la locación
El valor del alquiler no podrá superar al equivalente a una canasta básica y media.
También el locador recibirá un subsidio, que será la mitad del importe que perciba el locatario.
Por Bartolomé Vedia Olivera De la Redacción de LA NACION
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